Wie Sollzins und Effektivzins Ihre Baufinanzierung beeinflussen

Beim Vergleich von Immobilienkrediten begegnen Ihnen meist der Sollzins und der effektive Jahreszins. Der Sollzins legt fest, wie viel Zinsen Sie auf das Darlehen zahlen, und wirkt sich damit auf die Rate aus. Der Effektivzins berücksichtigt bestimmte Kreditkosten nach gesetzlichen Regeln. So lassen sich Angebote besser vergleichen.

Keiner der beiden Zinssätze zeigt allein, ob die Rate in Ihr Budget passt oder wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist. Prüfen Sie dafür auch Tilgung, Laufzeit, zusätzliche Kosten und die mögliche Anschlussfinanzierung.

Sollzins und Effektivzins im Vergleich

Der Sollzins ist der vereinbarte Zinssatz für das Darlehen. Er wird auf die noch offene Darlehenssumme angewendet. Bei einem gebundenen Sollzins bleibt dieser Satz während der vereinbarten Zinsbindung gleich. Die Zinsbindung kann enden, bevor das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist.

Bei einem üblichen Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate während der Zinsbindung in der Regel gleich. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld. Dadurch wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer.

Der effektive Jahreszins, kurz Effektivzins, gibt die jährlichen Kreditkosten als Prozentsatz an. In die Berechnung fließen Auszahlungen, Rückzahlungen und bestimmte Kreditkosten ein. Für die Berechnung gelten gesetzliche Regeln und feste Annahmen. Zusätzliche Kreditkosten und die Zeitpunkte der Zahlungen können dazu führen, dass der Effektivzins über dem Sollzins liegt.

So ändert der Sollzins Ihre Rate

Bei gleicher Darlehenssumme und gleicher anfänglicher Tilgung führt ein höherer Sollzins zu einer höheren Monatsrate. Die konkrete Monatsrate hängt unter anderem vom Sollzins, der anfänglichen Tilgung, dem Vertrag und dem Auszahlungszeitpunkt ab.

Bleibt die Monatsrate stattdessen unverändert, tilgen Sie bei einem höheren Sollzins anfangs weniger. Dann ist nach der Zinsbindung mehr Restschuld übrig. Vergleichen Sie deshalb nicht nur die heutige Rate, sondern auch den Tilgungsverlauf und die voraussichtliche Restschuld.

Welche Kosten der Effektivzins erfasst

Der Effektivzins berücksichtigt neben den Zinsen bestimmte bekannte Kosten, die mit dem Darlehen verbunden sind. Dazu zählen je nach Vertrag etwa Vermittlungskosten, notwendige Kontokosten oder Kosten für eine erforderliche Immobilienbewertung. Welche Kosten zählen, hängt von gesetzlichen Regeln und den Vertragsbedingungen ab.

Der Wert umfasst jedoch nicht sämtliche Ausgaben rund um den Kauf. Notarkosten und Gebühren für die Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch gehören beispielsweise nicht zu den Gesamtkosten des Verbraucherdarlehens. Auch Ausgaben wie Grunderwerbsteuer, Maklerkosten oder Umzugskosten sollten Sie separat in Ihr Budget aufnehmen. Optionale Versicherungen werden ebenfalls nicht automatisch eingerechnet, wenn sie keine Voraussetzung für den Kredit sind.

Bei Grundbuchkosten zählt, wofür die Gebühr anfällt. Gebühren für den Eigentümerwechsel sind etwas anderes als Kosten, die etwa bei der Bestellung einer Grundschuld entstehen. Prüfen Sie deshalb die Kostenaufstellung des Angebots, statt aus dem Effektivzins auf alle Ausgaben rund um das Grundbuch zu schließen.

Baufinanzierungsangebote vergleichen

Ein niedriger Effektivzins ist nur aussagekräftig, wenn die Angebote vergleichbare Bedingungen haben. Stellen Sie insbesondere Darlehenssumme, Auszahlung, Zinsbindung und Rückzahlungsplan gegenüber. Eine kürzere Zinsbindung bietet weniger Planungssicherheit als eine längere und kann deshalb nicht ohne Weiteres mit ihr verglichen werden.

Achten Sie außerdem auf die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Sie zeigt, welcher Betrag voraussichtlich neu finanziert werden muss. Prüfen Sie auch die Möglichkeiten für Sondertilgungen und einen Wechsel des Tilgungssatzes. Achten Sie auf die Frist, in der Sie das Darlehen ohne Bereitstellungszinsen abrufen können. Bei Sondertilgungen zählt, was der Vertrag tatsächlich erlaubt.

Die Monatsrate sollte zu Ihrem Haushaltsbudget passen, auch wenn laufende Ausgaben steigen oder unerwartete Reparaturen anfallen. Ein Angebot mit niedriger Rate kann eine hohe Restschuld hinterlassen. Ein niedriger Sollzins kann wiederum durch zusätzliche einbezogene Kosten mit einem weniger günstigen Effektivzins einhergehen. Lesen Sie daher Zinssätze, Kostenaufstellung und Tilgungsplan gemeinsam.

Anschlussfinanzierung einplanen

Läuft die Zinsbindung aus, bevor das Darlehen vollständig getilgt ist, müssen Sie die verbleibende Summe neu finanzieren oder auf andere Weise zurückzahlen. Der dann geltende Zinssatz steht heute nicht fest. Eine geringe Restschuld senkt die Abhängigkeit von den Konditionen der Anschlussfinanzierung.

Die Restschuld nach der Zinsbindung hängt unter anderem von der Darlehenssumme, dem anfänglichen Zinssatz und der Monatsrate ab. Eine höhere Monatsrate kann die Restschuld senken und bei einem höheren Anschlusszins weiterhin eine Tilgung ermöglichen.

Rechnen Sie verschiedene Szenarien durch. So sehen Sie, ob Ihr Budget eine höhere Rate verkraftet und wie stark eine höhere Anfangstilgung die spätere Restschuld senkt.

Was Ihren Baufinanzierungszins beeinflusst

Banken berücksichtigen bei ihrem Angebot neben dem allgemeinen Zinsniveau auch die finanzielle Situation und die Immobilie. Eine Rolle spielen beispielsweise Eigenkapital, Darlehenshöhe im Verhältnis zum Immobilienwert, Einkommen und Bonität. Deshalb erhalten verschiedene Kreditnehmer für dieselbe Immobilie nicht zwingend dieselben Konditionen.

Eine längere Zinsbindung sichert den vereinbarten Sollzins für einen längeren Zeitraum und macht die Rate besser planbar. Sie ist häufig mit einem Zinsaufschlag verbunden. Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller, belastet das monatliche Budget aber stärker. Entscheiden Sie anhand Ihrer finanziellen Reserve, Ihrer tragbaren Rate und der verbleibenden Restschuld, welche Kombination zu Ihnen passt.

Bei langfristigen Darlehen können Sie das Darlehen unter bestimmten Voraussetzungen zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang kündigen. Das Recht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Dabei gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Wann die Frist beginnt und welche späteren Vereinbarungen gelten, hängt vom Einzelfall ab. Das Kündigungsrecht ersetzt keine vertraglich vereinbarten Sondertilgungen.