Immobilienkreditrechner nutzen

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, berechnet ein Immobilienkreditrechner die voraussichtliche Darlehenshöhe und Monatsrate. Viele Rechner zeigen auch die Restschuld am Ende der Zinsbindung. So heißt der Zeitraum, in dem der Sollzins festgeschrieben ist.

Das Ergebnis hilft beim ersten Vergleich, wenn Ihre Angaben stimmen und Sie wissen, welche Annahmen der Rechner verwendet. Berücksichtigen Sie neben der Rate auch Ihr Haushaltsbudget und Ihr verfügbares Eigenkapital. Beziehen Sie außerdem die spätere Restschuld ein.

Was der Rechner ausgibt

Viele Rechner berechnen ein Annuitätendarlehen. Bei dieser Kreditform zahlen Sie während der vereinbarten Zinsbindung jeden Monat dieselbe Rate. Sie besteht aus Zinsen und Tilgung. Tilgung bedeutet, dass Sie den Kredit zurückzahlen. Weil die offene Kreditsumme mit jeder Zahlung sinkt, wird im Lauf der Zeit ein größerer Teil der Rate für die Tilgung verwendet.

Je nach Rechner erhalten Sie eine geschätzte Monatsrate, einen möglichen Darlehensbetrag, einen Tilgungsplan oder die Restschuld zu einem bestimmten Zeitpunkt. Manche Werkzeuge helfen vor allem dabei, einen leistbaren Kaufpreis zu ermitteln. Andere berechnen die Finanzierung für einen bereits feststehenden Kaufpreis. Prüfen Sie deshalb, welche Frage der Rechner beantwortet und welche Ergebnisse er tatsächlich ausweist.

Diese Angaben brauchen Sie

Tragen Sie den Kaufpreis oder die Baukosten ein und ergänzen Sie die Kaufnebenkosten. Zu den Kaufnebenkosten zählen vor allem Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Eine Maklerprovision kommt gegebenenfalls hinzu. Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab. Auch die übrigen Kaufnebenkosten unterscheiden sich je nach Fall, etwa danach, ob eine Maklerin oder ein Makler beteiligt ist.

Geben Sie als Eigenkapital nur Geld an, das Sie tatsächlich für den Kauf einsetzen wollen. Wenn Sie Ihr gesamtes Erspartes eintragen, lässt der Rechner keinen finanziellen Puffer für Reparaturen oder unerwartete Ausgaben übrig. Auch bei den Faustregeln dazu, wie viel Eigenkapital Sie einbringen sollten, gibt es unterschiedliche Ansätze: Genannt werden zum Beispiel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zu den Nebenkosten oder 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten. Das sind Orientierungshilfen, keine allgemeingültigen Vorgaben für jede Bank und jeden Kauf.

Legen Sie außerdem eine Monatsrate fest, die zu Ihrem Haushaltsbudget passt. Ziehen Sie dafür nicht einfach nur die Kreditrate von Ihren Einnahmen ab. Betriebskosten, Hausgeld, Instandhaltung und Ihre übrigen regelmäßigen Ausgaben müssen ebenfalls Platz im Budget haben. Wenn der Rechner automatisch einen Zinssatz einträgt, prüfen Sie, ob das ein Beispielwert oder ein auf Ihre Situation zugeschnittener Wert ist.

So schätzen Sie den Kreditbedarf

Eine erste Überschlagsrechnung lautet:

Kreditbedarf = Kaufpreis + Kaufnebenkosten + weitere eingeplante Kosten − einsetzbares Eigenkapital

Ziehen Sie das einsetzbare Eigenkapital vom Gesamtbedarf ab. So erhalten Sie den rechnerischen Kreditbedarf.

Die tatsächlichen Nebenkosten hängen vom Einzelfall ab. Planen Sie bei einem Bauvorhaben außerdem weitere absehbare Ausgaben ein, etwa für Planung oder Genehmigungen.

Rate und Tilgung verstehen

Für eine grobe Schätzung der anfänglichen Monatsrate können Sie diese Rechnung verwenden:

Darlehen × (Sollzins + anfänglicher Tilgungssatz) ÷ 12

Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich eine Monatsrate von rund 1.375 Euro. Die Rechnung liefert nur einen Richtwert. Ein Rechner kann weitere Annahmen einbeziehen, etwa den genauen Zeitpunkt der Zahlungen.

Eine höhere anfängliche Tilgung erhöht die Rate, senkt aber die Restschuld schneller. Testen Sie daher mehrere Tilgungssätze und vergleichen Sie sowohl die Monatsrate als auch die verbleibende Schuld. Auch eine hohe Tilgung passt nicht, wenn die Rate dadurch dauerhaft zu knapp für Ihr Budget wird.

Restschuld und Zinsbindung prüfen

Die Zinsbindung beschreibt, wie lange Ihr vereinbarter Sollzins gilt. Sie ist nicht automatisch die gesamte Laufzeit des Darlehens. Ist der Kredit am Ende der Zinsbindung noch nicht zurückgezahlt, bleibt eine Restschuld. Dafür brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Deren Zinssatz steht dann noch nicht fest.

Achten Sie beim Rechenergebnis deshalb gezielt auf die Restschuld zum Ende der Zinsbindung. Rechnet der Rechner für die gesamte Rückzahlung mit demselben Zinssatz, berücksichtigt er eine kürzere Zinsbindung nicht vollständig. Prüfen Sie die Erläuterungen des jeweiligen Werkzeugs, bevor Sie seine Gesamtlaufzeit oder Gesamtkosten mit einem anderen Rechner vergleichen.

Stellen Sie auch unterschiedliche Zinsbindungen und Tilgungssätze gegenüber. Eine längere Zinsbindung gibt Ihnen für einen längeren Zeitraum Planungssicherheit, kann aber einen höheren Zinssatz kosten. Welche Variante besser passt, hängt unter anderem davon ab, wie schnell Sie tilgen und welche Rate Sie tragen können.

Kreditvarianten vergleichen

Ändern Sie zunächst jeweils nur eine Eingabe, etwa indem Sie die Tilgung erhöhen und alle anderen Werte gleich lassen. So sehen Sie leichter, wie sich Rate und Restschuld verändern. Danach können Sie mehrere für Sie passende Varianten nebeneinanderstellen.

Prüfen Sie auch, ob Ihr Budget eine höhere Rate für die Anschlussfinanzierung verkraftet. Damit sagen Sie die künftige Zinsentwicklung nicht voraus. Sie prüfen, ob Ihr Budget eine höhere Rate tragen würde. Wenn die künftige Rate dann nicht mehr tragbar wäre, sollten Sie prüfen, ob eine höhere Anfangstilgung oder eine längere Zinsbindung zu Ihrer Planung passt.

Vergleichen Sie Sondertilgungen und Tilgungswechsel nur, wenn der Rechner sie berücksichtigt und Sie diese Möglichkeiten auch in einem späteren Kreditvertrag vereinbaren können. Lesen Sie nach, welche Vertragsoptionen der Rechner voraussetzt.

Typische Rechenfehler vermeiden

Wenn Sie nur den Kaufpreis eintragen und die Nebenkosten auslassen, fällt der angezeigte Kreditbedarf zu niedrig aus. Ebenso riskant ist es, das gesamte Ersparte als Eigenkapital zu verplanen und nach dem Kauf ohne Reserve dazustehen.

Verwechseln Sie außerdem eine rechnerisch mögliche Rate nicht mit einer dauerhaft leistbaren Rate. Der Rechner berücksichtigt nur die Ausgaben und Angaben zu Ihrer finanziellen Lage, die Sie eingeben. Er prüft auch nicht automatisch, ob der angezeigte Zinssatz für Ihre persönliche Finanzierung gilt. Nutzen Sie das Online-Ergebnis als Orientierung. Es ist kein verbindliches Kreditangebot.