Kreditarten für den Immobilienkauf

Wer eine Immobilie kauft, vergleicht viele Kreditangebote. Die meisten Baufinanzierungen lassen sich auf wenige Grundformen zurückführen. Drei Ebenen sind zu unterscheiden: die Art der Rückzahlung, die Dauer der Zinsbindung und die Herkunft des Geldes. Ein Annuitätendarlehen, ein KfW-Kredit und ein Forward-Darlehen lassen sich kombinieren, weil sie unterschiedliche Eigenschaften einer Finanzierung beschreiben.

Drei Ebenen der Kreditwahl

Bevor Sie Angebote vergleichen, sollten Sie verstehen, worin sich Kreditarten tatsächlich unterscheiden. Bei der Rückzahlungsweise haben Sie die Wahl: Zahlen Sie während der Laufzeit gleichbleibende Raten, die das Darlehen Stück für Stück abbauen, oder zahlen Sie zunächst nur Zinsen und tilgen am Ende in einer Summe? Beim Zinssatz stellt sich die Frage, ob er für einen festen Zeitraum gebunden, variabel oder bis zur vollständigen Rückzahlung festgeschrieben ist. Und die Finanzierungsquelle kann eine Bank, eine Bausparkasse oder ein staatliches Förderprogramm wie die KfW sein.

Diese Unterscheidung hilft, Angebote richtig einzuordnen. Ein Kredit kann zum Beispiel ein Annuitätendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung sein, das von einer Bank stammt. Ein Bauspardarlehen wiederum hat eine eigene Spar- und Darlehensphase. Wer diese Ebenen vermischt, vergleicht Äpfel mit Birnen und trifft am Ende womöglich eine Entscheidung auf Basis falscher Kriterien.

Annuitätendarlehen als Standard

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Bei diesem Modell bleibt die monatliche Rate während der vereinbarten Zinsbindung gleich. Der Clou liegt in der Zusammensetzung der Rate: Zu Beginn zahlen Sie überwiegend Zinsen und nur einen kleinen Teil Tilgung. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Ihre monatliche Belastung bleibt also konstant, aber der Kredit wird immer schneller abgebaut.

Die gleichbleibende Rate gilt nur für die Dauer der Zinsbindung, nicht automatisch bis zur vollständigen Rückzahlung. Nach Ablauf der Zinsbindung kann eine Restschuld bleiben, für die Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt als Orientierung eine Anfangstilgung von mindestens zwei Prozent, besser mehr.

Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehen mit einer Besonderheit: Die Rückzahlung ist so geplant, dass am Ende der Zinsbindung keine Restschuld mehr besteht. Sie wählen also eine Tilgung, die hoch genug ist, um das Darlehen innerhalb der vereinbarten Laufzeit vollständig abzutragen.

Nach Ablauf der Zinsbindung brauchen Sie keine Anschlussfinanzierung und sind unabhängig von dann geltenden Zinssätzen. Dafür ist die monatliche Rate höher als bei einem Darlehen mit niedrigerer Tilgung. Ein Volltilgerdarlehen eignet sich besonders, wenn Sie eine langfristig kalkulierbare Belastung wünschen und die höhere Rate dauerhaft tragen können. Prüfen Sie vor der Entscheidung, ob die höhere Tilgung in Ihr Budget passt und ob Sie nicht besser einen Teil des Geldes für andere Zwecke zurückhalten sollten.

Vorsicht beim endfälligen Darlehen

Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie während der Laufzeit nur die Zinsen, der Darlehensbetrag selbst wird am Ende in einer Summe zurückgezahlt. Häufig ist damit ein Spar- oder Anlagevertrag verbunden, der das Kapital für die Schlusszahlung aufbauen soll. Die monatliche Belastung wirkt dadurch zunächst geringer als bei einem Annuitätendarlehen.

Die Schuld sinkt während der gesamten Laufzeit nicht, Sie zahlen also dauerhaft Zinsen auf den vollen Kreditbetrag. Zudem besteht das Risiko, dass das angesparte Kapital am Ende nicht ausreicht, um die Restschuld zu decken. Die Verbraucherzentrale rät bei selbst genutzten Immobilien grundsätzlich von dieser Form ab. Wenn Sie ein endfälliges Darlehen erwägen, etwa weil Sie eine hohe Kapitalanlage erwarten, sollten Sie die Risiken genau kennen und einen Plan B für den Fall haben, dass die Anlage weniger abwirft als geplant.

Zwei Bausparvarianten

Bausparen verbindet eine Sparphase mit einer späteren Darlehensphase. Beim klassischen Bauspardarlehen sparen Sie zunächst einen Teil der Bausparsumme an, danach wird Ihnen das Darlehen zu einem tariflich festgelegten Zinssatz ausgezahlt. Die Zuteilung hängt jedoch von Vertragsbedingungen und Bewertungsfaktoren ab, der Zeitpunkt ist also nicht garantiert. Finanztip nennt als Größenordnung, dass häufig 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme angespart werden, Abschlussgebühren liegen typischerweise bei ein bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Diese Werte sind Beispiele, keine allgemeingültigen Tarife.

Daneben gibt es die Bauspar-Sofortfinanzierung, auch Kombi- oder Konstantdarlehen genannt. Dabei kombinieren Sie ein Vorausdarlehen mit einem Bausparvertrag. Zunächst zahlen Sie in den Bausparvertrag ein. Das Vorausdarlehen tilgen Sie in dieser Zeit nicht. Später soll die Zuteilung das Vorausdarlehen ablösen. Dieses Modell kann eine lange Zinssicherheit bieten, ist aber komplex und birgt Fallstricke. Die Zuteilung kann sich verzögern. Bausparguthaben und Darlehen passen möglicherweise nicht exakt zusammen. Auch die monatliche Belastung kann zwischen den Phasen variieren. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, sich einen vollständigen Zahlungsplan geben zu lassen und die Gesamtkosten zu vergleichen. Ein Bausparmodell lohnt sich nur, wenn der Gesamteffektivzins unter dem eines vergleichbaren Annuitätendarlehens liegt.

Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich heute die Konditionen für eine spätere Anschlussfinanzierung. Sie schließen den Vertrag jetzt, das Geld wird aber erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt, wenn Ihre aktuelle Zinsbindung ausläuft. Finanztip nennt eine mögliche Forward-Zeit von bis zu 60 Monaten. Der Vertrag ist verbindlich: Fallen die Zinsen bis dahin, sind Sie an den vereinbarten Zinssatz gebunden und zahlen womöglich mehr als nötig.

Für den erstmaligen Immobilienkauf ist ein Forward-Darlehen meist nicht die passende Kreditart. Es wird relevant, wenn Sie bereits eine Finanzierung haben und deren Zinsbindung in einigen Jahren endet. Dann kann ein Forward-Darlehen Planungssicherheit schaffen, kostet aber in der Regel einen Zinsaufschlag gegenüber aktuellen Konditionen. Überlegen Sie, ob Ihnen die Sicherheit diesen Aufpreis wert ist oder ob Sie das Risiko steigender Zinsen eingehen möchten.

KfW-Förderkredite

Förderkredite sind eine eigene Finanzierungsquelle. Sie bestimmen nicht die Rückzahlungsart. Sie können neben einem Bankdarlehen Teil der Gesamtfinanzierung sein und werden über die Hausbank beantragt. Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 ist ein Beispiel: Es richtet sich an den Kauf oder Bau selbst genutzten Wohneigentums und nennt einen Kreditbetrag je Vorhaben. Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden.

Förderprogramme unterscheiden sich nach Zielgruppe, Zweck und Bedingungen. Eine pauschale Förderfähigkeit gibt es nicht, Sie müssen die aktuellen Programmbedingungen prüfen. Der KfW-Tilgungsrechner für Programm 124 führt übrigens sowohl eine monatliche Annuität als auch eine einmalige Rückzahlung am Laufzeitende als mögliche Tilgungsvarianten auf. Das zeigt, dass auch ein Förderkredit unterschiedlich gestaltet sein kann.

Was beim Vergleich zählt

Unabhängig von der gewählten Kreditart sollten Sie einige Punkte in den Vergleich einbeziehen. Sondertilgungen und die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zu ändern, müssen Sie vertraglich vereinbaren. Die Verbraucherzentrale nennt jährliche Sondertilgungen von fünf oder zehn Prozent des Darlehensbetrags als mögliche Gestaltung. Diese Rechte sind nicht automatisch enthalten und können mit einem Zinsaufschlag verbunden sein. Fragen Sie ausdrücklich danach und rechnen Sie die Kosten ein.

Auch das Eigenkapital spielt eine Rolle. Die Verbraucherzentrale nennt als Richtwert, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln einzubringen. Das ist eine Empfehlung, keine zwingende Voraussetzung. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer fällt der Kreditbetrag aus und desto bessere Konditionen erhalten Sie in der Regel.

Schließlich sollten Sie das gesetzliche Kündigungsrecht kennen. Nach § 489 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Bei einem Darlehen mit variablem Zinssatz gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese Regelung gibt Ihnen eine gewisse Flexibilität, wenn Sie nach zehn Jahren umschulden möchten.