Welche Kredite passen zum Hauskauf?
Wenn Sie ein Haus kaufen, finanzieren Sie den Kaufpreis meist mit einem langfristigen Immobilienkredit. Die Angebote unterscheiden sich darin, wie Sie den Kredit zurückzahlen, wie lange der Zinssatz feststeht und ob ein Förderkredit dazugehört. Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie während der vereinbarten Zinsbindung, also solange der Zinssatz feststeht, jeden Monat dieselbe Rate.
Sie können verschiedene Kreditarten kombinieren, zum Beispiel einen Förderkredit mit einem Annuitätendarlehen. Wichtig sind die Monatsrate, die nach Ende der Zinsbindung noch offene Kreditsumme (Restschuld) und die Gesamtkosten.
Annuitätendarlehen: gleichbleibende Rate
Beim Annuitätendarlehen enthält jede Monatsrate Zinsen und Tilgung. Die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer.
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Läuft sie aus, bevor der Kredit vollständig zurückgezahlt ist, müssen Sie die Restschuld weiterfinanzieren. Prüfen Sie deshalb neben der Monatsrate auch, wie hoch diese Restschuld voraussichtlich ausfällt. Eine höhere anfängliche Tilgung senkt sie schneller.
Zusätzliche Rückzahlungen (Sondertilgungen) und ein mögliches Recht, die Höhe der Tilgung zu ändern, geben Ihnen Spielraum, wenn sich Ihr Einkommen verändert oder Sie zusätzliches Geld erhalten. Klären Sie vor dem Abschluss, welche Änderungen der Vertrag erlaubt und ob dafür Kosten anfallen.
Volltilgerdarlehen: bis zum Ende abbezahlt
Ein Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehen, bei dem die Rate so berechnet wird, dass der Kredit bis zum vereinbarten Laufzeitende vollständig getilgt ist. Wenn Sie die Zahlungen wie geplant leisten, brauchen Sie danach keine Anschlussfinanzierung.
Damit das gelingt, fällt die Rate häufig höher aus als bei einem Darlehen mit niedrigerer Tilgung. Berücksichtigen Sie daher in Ihrem Budget Kreditrate und laufende Hauskosten sowie Rücklagen für Reparaturen und unerwartete Ausgaben.
Variable und endfällige Darlehen
Bei einem Darlehen mit variablem Zinssatz kann sich der Zinssatz während der Laufzeit ändern. Damit verändert sich auch die finanzielle Belastung. Das erschwert die Planung, wenn die Zinsen steigen. Für eine langfristige Hausfinanzierung bietet ein variabler Zinssatz deshalb wenig Sicherheit. Für eine kurze Übergangsfinanzierung kann die Flexibilität dennoch passen. Sie können Darlehen mit veränderlichem Zinssatz grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Dieses Kündigungsrecht ist gesetzlich geregelt.
Ein endfälliges Darlehen zahlen Sie während der Laufzeit nicht zurück. Sie zahlen zunächst Zinsen und müssen den gesamten Kreditbetrag am Ende auf einmal begleichen. Die laufende Rate bleibt dadurch zunächst niedriger, doch die Schuld sinkt nicht. Dieses Modell setzt voraus, dass das Geld für die spätere Rückzahlung sicher bereitsteht. Wenn dafür ein Sparvertrag oder eine Geldanlage vorgesehen ist, sollten Sie prüfen, ob die erwartete Auszahlung tatsächlich zur Ablösung reicht.
Bausparvertrag und Bauspar-Sofortfinanzierung
Ein klassischer Bausparvertrag besteht aus einer Sparphase und einem späteren Bauspardarlehen. Sie erhalten das Bauspardarlehen erst, wenn der Vertrag die Bedingungen für die Zuteilung erfüllt, also wenn die Bausparkasse das Darlehen freigibt. Ob der Vertrag zum Hauskauf passt, hängt deshalb auch davon ab, wann das Geld verfügbar ist.
Bei einer Bauspar-Sofortfinanzierung erhalten Sie das Geld für den Kauf zunächst als Vorausdarlehen. Gleichzeitig zahlen Sie in einen Bausparvertrag ein. Später sollen das angesparte Guthaben und das Bauspardarlehen das Vorausdarlehen ablösen. Weil mehrere Verträge ineinandergreifen, sollten Sie beim Vergleich mit einem einfachen Annuitätendarlehen die Gesamtkosten und Fristen prüfen. Beziehen Sie auch die geplante Ablösung ein. Achten Sie besonders darauf, was passiert, wenn der Bausparvertrag nicht zum vorgesehenen Zeitpunkt zugeteilt wird.
Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich frühzeitig einen Zinssatz für einen neuen Kredit, der Ihre Restschuld weiterfinanziert, wenn die Zinsbindung Ihres bestehenden Kredits ausläuft.
Der vereinbarte Zinssatz gilt auch dann, wenn die Marktzinsen bis zum Beginn des neuen Darlehens sinken. Vergleichen Sie deshalb die Kosten der Zinssicherheit mit dem Risiko, später einen günstigeren Zinssatz zu verpassen. Eine Zinsprognose allein kann diese Entscheidung nicht zuverlässig beantworten.
Förderkredite ergänzen die Finanzierung
Förderkredite sind ein möglicher Baustein der Finanzierung. Sie haben eigene Bedingungen und lassen sich häufig mit einem Bankdarlehen kombinieren. Ein Beispiel ist das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 für Privatpersonen, die eine Immobilie kaufen oder bauen und selbst darin wohnen wollen. Das Programm nennt mögliche Laufzeiten von bis zu 35 Jahren und Zinsbindungen von bis zu zehn Jahren. Die konkreten Konditionen und Förderbedingungen sollten Sie vor dem Antrag prüfen.
Für das Programm 124 muss der Antrag über einen Finanzierungspartner gestellt werden, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Prüfen Sie den Zeitpunkt deshalb frühzeitig mit Ihrer Bank oder Ihrem Finanzierungspartner. Das Programm fördert beispielsweise keine vermieteten Flächen. Gewerblich genutzte Flächen und die Umschuldung bestehender Kredite sind ebenfalls ausgeschlossen.
Kreditarten für den Hauskauf
| Kreditart | Rückzahlung und Zinssatz | Besonders zu prüfen |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | Gleichbleibende Rate während der Zinsbindung; enthält Zinsen und Tilgung | Restschuld am Ende der Zinsbindung |
| Volltilgerdarlehen | Gleichbleibende Rate bis zur vollständigen Rückzahlung | Höhe und dauerhafte Tragbarkeit der Rate |
| Variables Darlehen | Zinssatz kann sich verändern | Belastung bei steigenden Zinsen |
| Endfälliges Darlehen | Zunächst Zinszahlungen, Rückzahlung am Ende in einer Summe | Sichere Verfügbarkeit des Rückzahlungsbetrags |
| Bauspardarlehen | Sparphase, anschließend ein mögliches Darlehen | Zuteilungsbedingungen und Zeitpunkt |
| Bauspar-Sofortfinanzierung | Vorausdarlehen und Bausparvertrag werden gekoppelt | Gesamtkosten und Zeitpunkt der Ablösung |
| Forward-Darlehen | Anschlussfinanzierung wird im Voraus vereinbart | Bindung an den vereinbarten Zinssatz |
| Förderkredit | Förderbaustein mit eigenen Bedingungen | Förderfähigkeit und Antragsfrist |
Eigenkapital und Monatsrate planen
Die Verbraucherzentrale empfiehlt als Orientierung, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital zu bezahlen. Zu den Kaufnebenkosten zählen Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Gegebenenfalls kommt eine Maklercourtage hinzu. Zusammen können diese Kosten rund zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Kauf und den jeweiligen Bedingungen ab. Diese Richtwerte sind keine verbindliche Kreditvoraussetzung.
Setzen Sie nicht Ihre gesamten Ersparnisse für den Kauf ein. Eine Reserve hilft, Umzugskosten, Reparaturen und ungeplante Ausgaben zu bezahlen, ohne dafür einen weiteren Kredit aufnehmen zu müssen. Ermitteln Sie vor dem Angebotsvergleich, welche Monatsrate nach laufenden Hauskosten und Rücklagen dauerhaft in Ihr Budget passt.
Vergleichen Sie außerdem den effektiven Jahreszins, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Gesamtkosten. Bei Neubauten oder einer verzögerten Auszahlung sollten Sie auch die bereitstellungszinsfreie Zeit prüfen. Sie zahlen Bereitstellungszinsen, wenn ein Teil des zugesagten Kredits noch nicht ausgezahlt ist und die vereinbarte Frist dafür abgelaufen ist.
Was mit „Hypothekendarlehen“ gemeint ist
Im Alltag bezeichnet „Hypothekendarlehen“ oft einen Immobilienkredit. Als Sicherheit lässt die Bank in Deutschland meist eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Wenn Sie den Kredit nicht zurückzahlen, kann die Bank die Immobilie unter den gesetzlichen Voraussetzungen verwerten lassen. Sie beschreibt also die Sicherheit des Kredits, nicht die Art der Rückzahlung.
Grundsätzlich können Sie ein Darlehen mit festem Zinssatz zehn Jahre, nachdem Sie es vollständig erhalten haben, mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Ob und wie dieses Recht im Einzelfall greift, hängt vom Vertrag und den konkreten Umständen ab.