Vor- und Nachteile beim Bauen mit Bauträger

Wenn Sie ein Haus kaufen möchten und noch kein Grundstück besitzen, kann ein Bauträger Grundstück und Haus aus einer Hand anbieten. Er übernimmt weitgehend die Planung und den Ablauf der Bauarbeiten. So müssen Sie weniger selbst abstimmen, haben aber meist weniger Einfluss darauf, wie und wann gebaut wird.

Ob das Modell zu Ihnen passt, hängt davon ab, wie viel Sie selbst organisieren möchten. Wichtig ist auch, dass Vertrag, Baubeschreibung, Preis und Zahlungsplan klar geregelt sind. Die Schutzvorschriften für Bauträgerkäufe schließen Risiken nicht aus: Verzögerungen oder eine Insolvenz können Probleme verursachen.

Was ein Bauträgervertrag umfasst

Ein Bauträgervertrag verbindet den Kauf eines Grundstücks mit der Verpflichtung, darauf ein Gebäude zu errichten oder umzubauen. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt diese Vertragsform in § 650u. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden.

Das Modell unterscheidet sich vom Bauen auf einem Grundstück, das Ihnen bereits gehört. Dort beauftragen Sie beispielsweise ein Bauunternehmen mit der Errichtung, während Sie selbst Eigentümer des Grundstücks sind. Bei einem Bauträger erwerben Sie Grundstück und Gebäude grundsätzlich aus einer Hand. Entscheidend ist die tatsächliche Vertragsgestaltung: Getrennte Verträge oder unterschiedliche Vertragspartner können Zuständigkeiten und Pflichten verändern.

Vorteile beim Bauen mit Bauträger

Der größte Vorteil ist der geringere Organisationsaufwand. Sie müssen nicht selbst ein Grundstück suchen und anschließend Planer, Bauunternehmen und einzelne Handwerksbetriebe beauftragen und koordinieren. Für das vereinbarte Gesamtvorhaben haben Sie zunächst einen zentralen Ansprechpartner.

Es kann praktisch sein, dass Grundstück und Haus gemeinsam angeboten werden, wenn Baugrundstücke in Ihrer Wunschlage knapp sind. Mit einem vereinbarten Gesamtpreis können Sie besser rechnen, wenn klar feststeht, welche Leistungen darin enthalten sind. Prüfen Sie deshalb, ob zum Beispiel Anschlüsse, Außenanlagen und bestimmte Ausstattungen zum Leistungsumfang gehören oder zusätzlich berechnet werden.

Je nach Projekt können Sie mitentscheiden und zum Beispiel bestimmte Ausstattungen vereinbaren. Klären Sie vor der Beurkundung, welche Änderungen zulässig sind, bis wann Sie sie einreichen müssen und wie der Bauträger die Mehrkosten berechnet. Mündliche Zusagen sollten Sie in die Vertragsunterlagen aufnehmen lassen.

Der Bauträger kann mit dem Kaufpreis die Bauarbeiten finanzieren. Die Notarkammern nennen das als möglichen wirtschaftlichen Vorteil, nicht als sichere Preisersparnis. Vergleichen Sie daher den Gesamtpreis und die enthaltenen Leistungen, statt einen niedrigeren Preis allein aus dem Bauträgermodell abzuleiten.

Nachteile beim Bauen mit Bauträger

Sie beurteilen das Haus meist anhand von Plänen und einer Baubeschreibung, bevor es fertig ist. Je ungenauer diese Unterlagen sind, desto schwerer lässt sich später feststellen, welche Qualität und Ausstattung Sie vereinbart haben. Achten Sie auf konkrete Angaben zu Materialien, technischen Anlagen, Fenstern, Bodenbelägen, Anschlüssen und Außenflächen. Lassen Sie auch ausdrücklich aufführen, was nicht im Preis enthalten ist.

Während des Baus können Sie weniger direkt kontrollieren als bei einer Baustelle, für die Sie selbst die Aufträge vergeben. Der Zugang zur Baustelle und die Begleitung durch einen unabhängigen Sachverständigen sind nicht automatisch für jeden Zeitpunkt gesichert. Vereinbaren Sie deshalb, wann Besichtigungen stattfinden dürfen und ob eine fachkundige Person bestimmte Bauabschnitte prüfen kann.

Auch ein Festpreis deckt nicht automatisch sämtliche Kosten ab. Sonderwünsche können Mehrkosten auslösen. Hinzu kommen Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten. Verzögert sich der Einzug, zahlen Sie möglicherweise länger Miete oder tragen länger Zinsen und Bereitstellungszinsen. Ein verbindlicher Fertigstellungstermin hilft bei der Planung; prüfen Sie zugleich, welche Folgen eine Überschreitung des Termins im Vertrag hat.

Zahlungsplan und Insolvenzrisiko

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt, wann der Bauträger Zahlungen entgegennehmen darf. Sie legt auch fest, wie die Raten vom Baufortschritt abhängen. Der Zahlungsplan muss zu den gesetzlichen Vorgaben passen. Die MaBV stellt jedoch nicht sicher, dass ein Bauträger mit finanziellen Problemen das Gebäude fertigstellt.

Während der Bauphase sind Käufer häufig noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Eine Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung. Sie ersetzt aber nicht die Fertigstellung des Hauses. Gerät der Bauträger in Insolvenz, kann der Bau stillstehen. Ob und wie das Vorhaben weitergeführt wird, hängt unter anderem von der Vertragsgestaltung, den Grundbucheinträgen und der finanzierenden Bank ab. Je nach Situation müssen Käufer mit zusätzlichem Aufwand oder weiteren Kosten rechnen.

Lassen Sie deshalb vor der Unterschrift prüfen, wann Sie zahlen müssen und welche Sicherungen für Ihr Grundstück und Ihre Ansprüche bestehen. Zahlen Sie nicht allein deshalb früher, weil der Bauträger darum bittet. Ein unabhängiger Notar erklärt Ihnen, wie der Vertrag abgewickelt wird. Lassen Sie technische und wirtschaftliche Fragen zusätzlich von Fachleuten prüfen.

Vertrag vor der Unterschrift prüfen

Nehmen Sie sich Zeit für den Vertragsentwurf und seine Anlagen. Die notarielle Beurkundung ersetzt keine unabhängige Prüfung Ihrer Interessen. Achten Sie besonders auf diese Punkte:

• Sind Grundstück und Bauleistung tatsächlich in einem Bauträgervertrag geregelt, oder schließen Sie getrennte Verträge?
• Beschreiben Pläne und Baubeschreibung Materialien, Ausstattung, Anschlüsse und Außenanlagen ausreichend genau?
• Welche Leistungen und Kosten sind ausgeschlossen, und wie werden Sonderwünsche abgerechnet?
• Sind Fertigstellung und Bezugsfertigkeit mit einem klaren Termin vereinbart?
• Entspricht der Zahlungsplan den Vorgaben der MaBV und dem tatsächlichen Baufortschritt?
• Sind Baustellenbesuche und Prüfungen durch einen unabhängigen Sachverständigen geregelt?
• Können Sie Referenzobjekte besichtigen und Informationen zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Bauträgers einholen?

Prüfen Sie getrennte Grundstücks- und Bauverträge besonders genau. Je nach Vertragsgestaltung müssen Sie als Käufer weitere Aufgaben übernehmen, etwa den Bauantrag, Versicherungen, Hausanschlüsse oder die Kontrolle der Baustelle. Lassen Sie prüfen, wer diese Pflichten tatsächlich trägt und ob die Vertragsstruktur zu den versprochenen Leistungen passt.

Für wen sich Bauen mit Bauträger eignet

Das Modell passt besonders gut, wenn Sie noch kein Grundstück haben und die Bauabwicklung weitgehend abgeben möchten. Sie sollten dafür akzeptieren, dass Sie Ausführung und Zeitplan weniger direkt steuern. Eine sorgfältige Prüfung der Unterlagen bleibt trotzdem Ihre Aufgabe.

Wenn Ihnen bereits ein Grundstück gehört oder Sie Planung und Handwerker selbst auswählen möchten, ist ein Bauvertrag mit einem Unternehmen möglicherweise passender. Dabei übernehmen Sie allerdings mehr Koordination und müssen Zuständigkeiten zwischen den Beteiligten selbst organisieren.

Nach der Fertigstellung sollten Sie das Haus vor der Abnahme fachkundig prüfen lassen und Mängel schriftlich festhalten. Für Mängelansprüche an einem Bauwerk gilt grundsätzlich eine fünfjährige Verjährungsfrist ab Abnahme. Die Abnahme hat deshalb praktische und rechtliche Folgen; unterschreiben Sie sie nicht ungeprüft.