Baufinanzierung Test

Ich bin Marcel Ziegler, Gründer von immobilienspot.com. Ich helfe Menschen, die eine Immobilie erwerben, ein Haus bauen oder Ihr Geld in Immobilien anlegen möchten.

Bei der Stiftung Warentest ist die Baufinanzierung ein immer wiederkehrendes Thema. In regelmäßigen Abständen werden Berichte und Tests in der Zeitschrift Finanztest veröffentlicht und auch spezielle Ratgeber in Buchform zu diesem Thema herausgegeben.

Wer über den Bau oder den Kauf einer Immobilie nachdenkt, wird dort zahlreiche nützliche und finanziell lohnende Tipps finden, wie Zinsvergleiche und Beispielrechnungen.

  • Nur die wenigsten Käufer können ein Haus oder eine Eigentumswohnung ausschließlich mit eigenen Mitteln finanzieren und nicht jeder Mensch wird eine Immobilie erben.
  • Für alle anderen potentiellen Hausbesitzer ist ein Kredit nötig.
  • Ihnen zeigt Stiftung Warentest wie eine Immobilienfinanzierung aussehen kann.
  • Ein für viele Menschen altmodischer Bausparvertrag ist dazu nicht unbedingt nötig, manchmal aber durchaus sinnvoll.
  • Das gilt vor allem wenn Sie dadurch von staatlichen Zuschüssen wie Arbeitnehmersparzulage oder Wohnungsbauprämie profitieren können.

In den Veröffentlichungen von Stiftung Warentest zur Baufinanzierung finden Sie regelmäßig die aktuellen Zinssätze für Hypothekenkredite für verschiedene Laufzeiten. Wählen Sie die Laufzeit Ihrer Hypothek so, wie es zu Ihnen passt, nicht wie es Ihnen irgendein Berater empfiehlt. Idealerweise ist Ihre Immobilie zum Rentenbeginn schuldenfrei.

Wollen Sie einen Kredit vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurückzahlen, weil zum Beispiel Ihre Lebensversicherung fällig wird, dann müssen Sie dafür bezahlen. Schließlich hat die Bank dadurch geringere Zinseinnahmen. Brauchen Sie dagegen eine Anschlussfinanzierung, weil Sie die Restschuld am Laufzeitende nicht zurückzahlen können, sollten Sie durch einen erneuten Zinsvergleich wieder versuchen, die günstigste Finanzierung zu bekommen, die Ihnen möglich ist. Dabei können Sie durchaus auch die Bank wechseln.

Vereinbaren Sie wenn möglich das Recht auf Sondertilgung in Ihrem Kreditvertrag. So können Sie Ihr Weihnachtsgeld, eine plötzliche Erbschaft oder durch eine Gehaltserhöhung angespartes Geld für die Schuldenminderung einsetzen. Damit sparen Sie ab dem Zeitpunkt der Einzahlung einen Teil der Zinsen ein. Die Rendite ist auf jeden Fall höher als bei jeder anderen Form der Geldanlage.

Braucht man wirklich Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung?

Manche Kreditinstitute bieten eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital an. Dafür werden jedoch Risikoaufschläge bei den Zinsen verlangt. Denn sollte das Haus oder die Eigentumswohnung zwangsversteigert werden müssen, trägt die Bank ein erhöhtes Risiko, nicht den vollen Kreditbetrag erstattet zu bekommen. Das lässt sie sich natürlich von ihren Kunden bezahlen. Als zukünftiger Immobilienbesitzer können Sie also mit dem Eigenkapital Ihre Schuldenlast und damit auch Ihre monatliche Belastung niedrig halten. Das gibt Ihnen einen finanziellen Spielraum für unerwartete Ausgaben, wie zum Beispiel eine Autoreparatur oder eine hohe Heizölrechnung im nächsten Winter.

Immobilienfinanzierung im Test

Wenn man sich nicht darauf beschränken will, die Konditionen einer Baufinanzierung online zu vergleichen, bietet sich die Möglichkeit an, die Testberichte zu studieren, die beispielsweise die Stiftung Warentest, aber auch Wirtschafts- und Publikumszeitschriften laufend zum Thema Baufinanzierung veröffentlichen. In diesen Tests sprechen als potentielle Kunden auftretende, fachlich instruierte Personen jeweils in mehreren Filialen verschiedener Anbieter wegen eines Baukredits vor. Je nachdem, wie viele Baufinanzierungen im Test untersucht werden, kann dies einen umfassenden Marktüberblick ermöglichen. Der Test baut auf einer einheitlichen Finanzierungssituation auf. So wird um die Unterbreitung eines Angebots zur Finanzierung einer Immobilie mit einem bestimmten Kaufpreis gebeten.

Ferner wird ein verfügbares monatliche Nettoeinkommen des bzw. der Anfragenden angegeben und ein vorhandenes Eigenkapital beziffert.

  • Praktisch werden alle Angebote für die Baufinanzierung einem Test unterworfen, der zum einen die Beratungsqualität und zum anderen die finanziellen Konditionen des unterbreiteten Angebots erfasst.
  • Dabei wird im Bereich der Baufinanzierung Testsieger, wer sowohl eine sorgfältige Kundenberatung als auch möglichst vorteilhafte Darlehenskonditionen bieten kann.
  • Im Rahmen der Bewertung der Beratungsqualität wird unter anderem geprüft, ob der Berater die erforderliche Kreditsumme unter Beachtung des vorhandenen Eigenkapitals und etwa verfügbarer Fördermittel angemessen berechnet und die monatliche Ratenhöhe der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Kunden angepasst hat.
  • So wird es beispielsweise negativ bewertet, wenn trotz vorhandenen erheblichen Eigenkapitals eine Vollfinanzierung der Immobilie empfohlen wird.

Bei der Bewertung der Konditionen einer Baufinanzierung wird im Test auf die Höhe des effektiven Jahreszinses bei jeweils gleich hoher Kreditsumme, Tilgungsquote und Zinsbindungsfrist abgestellt. Der effektive Jahreszins ist als aussagefähiger Bewertungsmaßstab deshalb heranzuziehen, weil er sämtliche mit der Aufnahme und Abwicklung des Baudarlehens verbundenen Kosten enthält. Im Ergebnis können die im Rahmen des Tests unterbreiteten Darlehensangebote Zinsunterschiede von 1 % jährlich und mehr aufweisen. Das kann bei langfristigen Finanzierungen und hohen Kreditsummen zu Differenzen von mehreren Zehntausend Euro zwischen dem günstigsten und dem ungünstigsten Angebot führen.

Tests im Bereich von Immobilienkrediten bieten in aller Regel einen aussagefähigen Überblick über die aktuellen Marktkonditionen. Sie müssen sich allerdings auf eine überschaubare Zahl von Anbietern beschränken, sodass es vorkommen kann, dass manche günstige Hausfinanzierung im Test nicht vorkommt. Zudem geben solche Tests nur eine Momentaufnahme bezogen auf die Gestaltung der Zinskonditionen wieder. Das Testergebnis ist also insoweit nur kurzfristig aussagefähig. Da es schwierig ist, im Bereich Baugeld eine Prognose zur Zinsentwicklung auf längere Sicht zu stellen, kann das Ergebnis eines Tests nur der Ausgangspunkt für Verhandlungen mit dort positiv bewerteten Anbietern sein.


Marcel Ziegler

Ich bin Marcel Ziegler, Finanz-Blogger und Gründer von immobilienspot.com. Hier möchte ich allen Menschen, die eine Immobilie erwerben, ein Haus bauen oder Ihr Geld in Immobilien anlegen möchten, kostenlos leicht verständliche Informationen zu Baufinanzierungen, Immobilienkauf und Hausbau anbieten.


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