So planen Sie Ihre Hausfinanzierung Schritt für Schritt

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, steht vor einer der größten finanziellen Entscheidungen: der Hausfinanzierung. Planen Sie die Finanzierung, bevor Sie sich auf ein Objekt festlegen, denn Ihre finanzielle Ausgangslage bestimmt, was Sie sich leisten können. Vier Punkte gehören zur Planung: ein ehrliches Haushaltsbudget, ausreichend Eigenkapital, eine passende Kreditstruktur und die laufenden Kosten nach dem Kauf.

Eigenkapital und Nebenkosten zuerst klären

Bevor Sie mit Banken sprechen, sollten Sie wissen, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen können. Banken erwarten in der Regel, dass Sie 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises selbst mitbringen. Idealerweise decken Sie mit Ihrem Eigenkapital auch die Nebenkosten ab, also Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler. Diese Kosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an und werden von den Banken nicht mitfinanziert.

Mehr Eigenkapital hat einen direkten Vorteil: Die Bank sieht ein geringeres Risiko und bietet in der Regel einen niedrigeren Zinssatz an. Wer dagegen wenig oder gar kein Eigenkapital hat, zahlt höhere Zinsen und höhere monatliche Raten. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist nur in Ausnahmefällen sinnvoll. Sie setzt ein gutes, sicheres Einkommen, eine gute Bonität, also eine zuverlässige Zahlungsfähigkeit, und eine stabile Immobilie voraus. Die Bank prüft dann strenger und verlangt unter Umständen zusätzliche Sicherheiten, etwa eine Lebensversicherung oder freie Grundschuldteile anderer Immobilien.

Monatliche Belastung mit dem Haushaltsbudget prüfen

Die wichtigste Frage: Welche monatliche Rate können Sie dauerhaft tragen? Dafür erstellen Sie ein Haushaltsbudget, das Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellt. Rechnen Sie nicht nur die aktuelle Miete gegen die neue Kreditrate, sondern berücksichtigen Sie auch, dass mit dem Haus laufende Kosten dazukommen: Strom, Heizung, Wasser, Grundsteuer, Versicherungen und bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld, also die monatlichen Kosten der Eigentümergemeinschaft.

Planen Sie außerdem eine Rücklage für Instandhaltung ein. Ein Haus braucht regelmäßig Reparaturen und Modernisierungen, und diese Kosten fallen unerwartet an. Wer sie nicht einplant, gerät schnell in eine finanzielle Schieflage. Die gesamte monatliche Belastung aus Kreditrate, Nebenkosten und Rücklagen sollte einen Puffer lassen, damit auch unerwartete Ausgaben oder Einkommensschwankungen verkraftbar bleiben.

Zinsbindung und Tilgung wählen

Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zinssatz garantiert bleibt. Die Tilgung bestimmt, wie schnell Sie den Kredit abbezahlen: Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit, erhöht aber die monatliche Rate. Eine kurze Zinsbindung von fünf oder zehn Jahren bringt niedrigere Zinsen, aber das Risiko, dass Sie nach Ablauf zu schlechteren Konditionen weiterfinanzieren müssen. Eine lange Zinsbindung gibt Sicherheit, kostet aber in der Regel einen höheren Zinsaufschlag.

Einige Berater empfehlen, den Kredit in zwei Teile aufzuteilen und für jeden Teil eine andere Zinsbindung zu wählen. So läuft nicht die gesamte Summe zum selben Zeitpunkt aus, und das Risiko einer ungünstigen Anschlussfinanzierung, also eines neuen Kredits nach Ablauf der Zinsbindung, verteilt sich. Diese Strategie macht Sinn, wenn Sie Flexibilität wünschen, sie ist aber nicht für jeden die beste Wahl. Ein einfacher Kredit mit einer klaren Zinsbindung kann genauso gut sein, wenn er zu Ihrer Lebenssituation passt. Wichtig ist, dass Sie die Anschlussfinanzierung frühzeitig planen, also deutlich bevor die Zinsbindung ausläuft. Dann haben Sie noch Zeit, Angebote zu vergleichen und gegebenenfalls umzuschulden.

Fördermittel und Vertragsflexibilität

Prüfen Sie, ob Sie öffentliche Fördermittel nutzen können. Die KfW-Bank, die staatliche Förderbank, bietet zinsgünstige Darlehen für den Hausbau und den Kauf an, und auch die Bundesländer haben eigene Förderprogramme. Die Konditionen hängen von Ihrem Einkommen, der Energieeffizienz des Gebäudes und dem Zweck der Förderung ab. Ein Gespräch mit einem unabhängigen Berater lohnt sich, weil die Anträge Fristen haben und die Kombination mit dem Bankkredit abgestimmt sein muss.

Achten Sie bei der Vertragsgestaltung darauf, nicht zu viel Flexibilität einzukaufen. Sondertilgungsrechte, also die Möglichkeit, zusätzlich zur vereinbarten Rate Geld zurückzuzahlen, und die Möglichkeit, die Rate anzupassen, klingen verlockend, kosten aber oft einen Zinsaufschlag. Überlegen Sie, welche Flexibilität Sie wirklich brauchen. Wer ein stabiles Einkommen hat und keine größeren Änderungen erwartet, fährt mit einem einfachen Vertrag oft günstiger.

Einkommen absichern und Berater wählen

Eine Hausfinanzierung läuft über Jahrzehnte, und in dieser Zeit kann sich die Einkommenssituation ändern. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung schützt Sie, wenn Sie Ihren Beruf aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr ausüben können. Eine Risikolebensversicherung sichert die Familie ab, falls der Hauptverdiener stirbt. Beide Policen sind nicht verpflichtend, aber sie verhindern, dass die Immobilie im Ernstfall verkauft werden muss.

Bei der Auswahl des Beraters kommt es auf Unabhängigkeit an. Ein Berater Ihrer Hausbank verkauft die Produkte dieser Bank und vergleicht nicht den Markt. Ein unabhängiger Finanzberater oder ein Makler, der mit mehreren Banken zusammenarbeitet, kann Ihnen Angebote verschiedener Institute vorlegen. Fragen Sie vor dem Gespräch, wie der Berater vergütet wird und mit welchen Banken er zusammenarbeitet. Eine gute Beratung erkennen Sie daran, dass der Berater auf Ihre Situation eingeht und nicht das teuerste oder flexibelste Produkt empfiehlt.