So planen Sie Ihre Hausfinanzierung richtig

Beim Hauskauf oder -bau legen Sie zuerst fest, welche Monatsrate Ihr Haushalt dauerhaft tragen kann. Daraus ergibt sich, wie hoch Ihr Kredit sein kann. Rechnen Sie von Anfang an auch die Grunderwerbsteuer ein. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten. Planen Sie Geld für Reparaturen ein und berücksichtigen Sie den Kreditbetrag, der nach Ende der Zinsbindung, also des Zeitraums mit festem Zinssatz, noch offen ist.

Richten Sie die Finanzierung nach Ihrem gesamten Budget aus und prüfen Sie, ob Sie den nötigen Bankkredit tragen können. So erkennen Sie, welcher Kaufpreis finanzierbar ist und welche Vertragsbedingungen zu Ihrer Lebensplanung passen.

Berechnen Sie Ihre tragbare Monatsrate

Erfassen Sie zunächst Ihre regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben. Berücksichtigen Sie auch unregelmäßige Kosten. Dazu zählen Urlaube und größere Anschaffungen ebenso wie Versicherungen und Autoreparaturen. Nach dem Hauskauf kommen weitere Ausgaben hinzu, etwa Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Planen Sie auch Heizkosten sowie Geld für Wartung und Reparaturen ein. Die bisherige Miete fällt zwar weg, doch die laufenden Kosten eines Hauses bleiben.

Planen Sie außerdem absehbare Veränderungen ein. Eine Elternzeit oder Teilzeit kann das Haushaltsbudget verändern; dasselbe gilt für einen Arbeitsplatzwechsel oder einen weiteren Kredit. Die Verbraucherzentrale empfiehlt als Faustregel, die geplante Kreditrate etwa zehn Prozent niedriger anzusetzen als den monatlichen Überschuss. Dieser Puffer ist eine Orientierung, keine Garantie für jeden Haushalt.

Setzen Sie für die Rate nur Geld an, das Ihnen voraussichtlich dauerhaft zur Verfügung steht. Einmalige Einnahmen oder Rücklagen sollten nicht nötig sein, um die monatliche Zahlung leisten zu können. Halten Sie zusätzlich Geld für unerwartete Reparaturen und andere Ausgaben verfügbar.

Rechnen Sie alle Kaufkosten ein

Zum Kaufpreis kommen weitere Ausgaben hinzu. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland. Als grobe Orientierung sollten Sie für Notar und Grundbucheintragungen ein bis 1,5 Prozent ansetzen. Maklerkosten hängen von der konkreten Vereinbarung ab.

Bei einem älteren Haus sollten Sie geplante Renovierungen und Modernisierungen ebenfalls vor dem Kauf kalkulieren. Möglicherweise kommen außerdem Ausgaben für eine Küche hinzu. Auch Umzug und Außenanlagen können Kosten verursachen. Lassen Sie für unvorhergesehene Arbeiten finanziellen Spielraum. Wenn solche Kosten erst nachträglich in die Finanzierung aufgenommen werden, steigt der Kreditbedarf.

Erstellen Sie deshalb eine Gesamtrechnung, die den Kaufpreis und die Nebenkosten sowie absehbare Arbeiten umfasst. Die genauen Beträge hängen unter anderem vom Bundesland ab. Auch der Kaufvertrag und eine mögliche Maklerbeteiligung spielen dabei eine Rolle. Prüfen Sie sie für das konkrete Objekt, bevor Sie Ihren maximalen Kaufpreis festlegen.

Setzen Sie Eigenkapital mit Reserve ein

Die Empfehlungen zur Höhe des Eigenkapitals unterscheiden sich, weil sie verschieden große finanzielle Reserven vorsehen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt grundsätzlich 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zu den Kaufnebenkosten. Finanztip nennt als wünschenswerten Richtwert ebenfalls 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten. In einer knapperen Berechnung setzt Finanztip mindestens fünf Prozent des Kaufpreises und pauschal zehn Prozent Nebenkosten an.

Weniger Eigenkapital schließt eine Finanzierung nicht automatisch aus. Banken prüfen solche Vorhaben jedoch strenger, und die Finanzierung kann teurer werden. Mit mehr Eigenkapital sinkt der Kreditbedarf. Vermeiden Sie trotzdem, Ihr gesamtes verfügbares Geld einzusetzen: Eine finanzielle Reserve schützt Sie, wenn nach dem Einzug Reparaturen oder andere ungeplante Ausgaben anfallen. Finanztip empfiehlt als Faustregel mindestens zwei bis drei Monatsgehälter als Reserve.

Berechnen Sie die Darlehenssumme aus Ihrer Rate

Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, bei dem Sie während der vereinbarten Zinsbindung eine gleichbleibende Rate zahlen. In dieser Rate verschieben sich mit der Zeit die Anteile für Zinsen und Tilgung, also die Rückzahlung des Kredits. Für eine grobe Rechnung zu Beginn addieren Sie den jährlichen Sollzins, also den vereinbarten Zinssatz, und die anfängliche Tilgung. Die anfängliche Tilgung ist der Anteil des Darlehens, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Die Summe zeigt, welcher jährliche Anteil der Darlehenssumme als Rate anfällt.

Die anfängliche Rate ergibt sich aus Darlehenssumme, Sollzins und anfänglicher Tilgung. Die Rechnung ist eine Orientierung, kein persönliches Kreditangebot.

Sie können auch rückwärts rechnen: Aus einer tragbaren Monatsrate und dem jährlichen Anteil für Zinsen und Tilgung lässt sich die mögliche Darlehenssumme ungefähr ableiten. Eigenkapital und mögliche Fördermittel kommen hinzu. Kaufnebenkosten und Renovierungen müssen Sie davon jedoch noch abziehen, wenn Sie den möglichen Kaufpreis bestimmen.

Prüfen Sie Zinsbindung und Restschuld

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Je länger die Zinsbindung dauert, desto länger haben Sie Planungssicherheit; dafür kann ein Zinsaufschlag anfallen. Eine höhere anfängliche Tilgung senkt die Restschuld schneller und erhöht die Monatsrate. Die Verbraucherzentrale empfiehlt mindestens zwei Prozent anfängliche Tilgung und möglichst mehr, sofern Ihr Budget das zulässt.

Achten Sie beim Angebot nicht nur auf den Zinssatz und die erste Monatsrate. Entscheidend ist auch, wie viel Sie am Ende der Zinsbindung noch schulden. Bleibt eine Restschuld, brauchen Sie in der Regel eine Anschlussfinanzierung, also eine neue Vereinbarung für den noch offenen Kredit. Dafür gelten die zu diesem Zeitpunkt verfügbaren Zinsen. Eine hohe Restschuld macht Sie anfälliger für steigende Zinsen.

Eine niedrige Monatsrate kann dazu führen, dass nach Ende der Zinsbindung eine erhebliche Restschuld bleibt. Steigen die Anschlusszinsen stark, deckt die bisherige Rate möglicherweise nicht einmal mehr die Zinsen. Eine höhere Monatsrate kann die Restschuld verringern und weitere Tilgung ermöglichen. Prüfen Sie Ihre Finanzierung deshalb auch mit höheren Anschlusszinsen.

Vergleichen Sie Baufinanzierungen unter gleichen Bedingungen

Vergleichen Sie Angebote mit derselben Darlehenssumme, Zinsbindung und anfänglichen Tilgung. Fragen Sie jeweils nach der Monatsrate und der voraussichtlichen Restschuld am Ende der Zinsbindung. Prüfen Sie außerdem, ob Sie später den Tilgungssatz ändern dürfen. Damit ist der Anteil der Rate gemeint, der den Kredit zurückzahlt. Klären Sie auch, ob Sondertilgungen möglich sind. Das sind zusätzliche Rückzahlungen, etwa aus einer Bonuszahlung. Beide Möglichkeiten müssen im Vertrag stehen und gelten nur zu den vereinbarten Bedingungen.

Für viele Käuferinnen und Käufer lässt sich ein Annuitätendarlehen gut mit anderen Angeboten vergleichen. Andere Kreditmodelle sollten Sie anhand ihrer gesamten Kosten und Rückzahlungsbedingungen beurteilen. Bei einem endfälligen Darlehen wird die Darlehenssumme während der Laufzeit zunächst nicht getilgt. Eine Bauspar-Sofortfinanzierung verbindet ein Darlehen mit einem Bausparvertrag. Dabei können etwa der Zeitpunkt, zu dem das Bauspardarlehen bereitsteht, und zusätzliche Kosten eine Rolle spielen.

Für Darlehen mit einem fest vereinbarten Sollzins sieht § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs grundsätzlich ein Kündigungsrecht vor, wenn Sie das Darlehen seit zehn Jahren vollständig erhalten haben. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Wenn Sie später eine neue Vereinbarung über die Rückzahlung oder den Zinssatz treffen, gelten besondere Bedingungen. Für Ihre konkrete Situation sind der Vertrag und der Gesetzestext maßgeblich.

Prüfen Sie Fördermittel früh

Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 unterstützt den Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie mit einem Förderkredit. Als förderfähige Ausgaben nennt die KfW auch Kaufnebenkosten. Den Antrag stellen Sie über einen Finanzierungspartner vor dem Kaufvertragsabschluss beziehungsweise vor Beginn der Bauarbeiten. Prüfen Sie die aktuellen Förderbedingungen und Konditionen, bevor Sie das Programm in Ihre Rechnung aufnehmen.

Beachten Sie auch die Rückzahlungsbedingungen: Beim KfW-Programm 124 sind Teilrückzahlungen und Sondertilgungen nicht möglich. Wenn Sie den Kredit vollständig vorzeitig zurückzahlen, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, also eine Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung. Berücksichtigen Sie die Förderung zusätzlich in Ihrer Haushaltsrechnung und prüfen Sie, ob die Rückzahlungsregeln zu Ihrem Tilgungsplan passen.