Schlüsselfertig bauen: Was ist enthalten?
Wenn Sie ein schlüsselfertiges Haus kaufen, erwarten Sie vielleicht, nach der Schlüsselübergabe einziehen zu können. Der Begriff sagt aber nicht genau, wie fertig das Haus sein muss. Welche Arbeiten der Anbieter übernimmt, steht in der Baubeschreibung und im Vertrag.
Je nach Angebot ist der Innenausbau weitgehend fertig, während einzelne Arbeiten noch offen sind. Prüfen Sie deshalb die Leistungen einzeln, besonders Erdarbeiten, Hausanschlüsse, Bodenbeläge und Außenanlagen.
Was schlüsselfertig beim Hausbau bedeutet
Beim schlüsselfertigen Bauen fasst ein Anbieter mehrere Bauleistungen zusammen und übergibt Ihnen das Haus, wenn es schon weitgehend fertig ist. Anbieter legen unterschiedlich fest, wie weit das Haus ausgebaut ist. In einem Angebot sind etwa Malerarbeiten und Bodenbeläge enthalten. In einem anderen sind sie als Eigenleistung oder Zusatzauftrag im Vertrag aufgeführt.
Der beworbene Hauspreis zeigt außerdem nicht unbedingt, was das gesamte Bauvorhaben kostet. Erdarbeiten, Anschlüsse an Versorgungsleitungen oder die Zufahrt können extra berechnet werden. Vergleichen Sie daher nicht nur die Preise, sondern auch die enthaltenen Leistungen und deren Qualität.
Was im Vertrag stehen muss
Bei einem Verbraucherbauvertrag muss der Anbieter Ihnen grundsätzlich rechtzeitig vor Ihrer Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform geben. Sie soll wesentliche Merkmale des Bauvorhabens sowie Art und Umfang der angebotenen Leistungen erläutern. Dazu gehören, soweit relevant, Angaben zu Planung, Bauleitung, Grundstücksarbeiten und Ausbaustufe. Auch der Fertigstellungszeitpunkt oder die Bauzeit muss angegeben werden.
Grundsätzlich gehören die Angaben zur Bauausführung aus der Zeit vor dem Vertrag auch zum Vertrag. Das gilt, sofern Sie und der Anbieter nichts anderes ausdrücklich vereinbaren. Das regelt § 650k BGB. Bei unklaren oder unvollständigen Beschreibungen gibt das Gesetz außerdem vor, wie sie auszulegen sind. Diese ersetzt keine präzise Vereinbarung: Lassen Sie offene Punkte vor der Unterschrift schriftlich klären.
Diese Regeln gelten für bestimmte Vertragsarten. Ein Bauträgervertrag verbindet den Hausbau mit der Übertragung eines Grundstücks oder eines Erbbaurechts. Für ihn gelten teilweise abweichende Regeln. Entscheidend ist daher, welche Art von Vertrag Sie abschließen.
Diese Leistungen einzeln prüfen
Achten Sie besonders auf Positionen, die im Angebot leicht untergehen. Die folgende Übersicht hilft beim Vergleich:
| Bereich | Was Sie konkret klären sollten |
|---|---|
| Planung und Bauleitung | Welche Planungsunterlagen und Genehmigungsleistungen sind enthalten? Wer koordiniert die Gewerke? |
| Grundstück und Erdarbeiten | Wer übernimmt Aushub, Abtransport, Verfüllung und Verdichtung? Was gilt bei unerwarteten Bodenverhältnissen? |
| Bodenplatte oder Keller | Ist eine Bodenplatte enthalten? Welche Leistungen umfasst ein möglicher Keller, einschließlich der Abdichtung? |
| Hausanschlüsse | Sind Wasser, Abwasser und Strom enthalten? Wie werden Telekommunikation und Leitungen außerhalb des Hauses behandelt? |
| Innenausbau | Sind Malerarbeiten, Bodenbeläge, Fliesen, Innentüren und Sanitärobjekte enthalten? Welche Ausführung ist vereinbart? |
| Außenbereich | Gehören Terrasse, Wege, Zufahrt, Stellplätze und Geländeprofil zum Vertrag? |
| Änderungen und Termine | Wie werden Sonderwünsche abgerechnet? Welche Folgen haben Änderungen für Kosten und Bauzeit? |
Eine Auswertung der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz befasste sich mit Baubeschreibungen aus den Jahren 2017 und 2018. Laut den geprüften Angeboten waren Hausanschlüsse 2017 bei 37 von 70 Angeboten und 2018 bei 46 von 82 Angeboten nicht enthalten. Die Stichprobe ist begrenzt und sagt nichts über den heutigen Markt insgesamt aus. Sie zeigt aber, warum Sie Hausanschlüsse und weitere Grundstücksarbeiten ausdrücklich prüfen sollten.
Was der Bauvertrag abdeckt
Ein umfassender Bauvertrag kann Ihnen die Koordination mehrerer Gewerke abnehmen. Das ist hilfreich, wenn Sie wenig Zeit oder Erfahrung mit dem Bauablauf haben. Ein klar beschriebener Leistungsumfang erleichtert zudem die Planung und den Vergleich von Angeboten.
Der Begriff allein sagt jedoch kaum, welche Arbeiten tatsächlich enthalten sind. Ein Festpreis deckt ausdrücklich ausgeschlossene Leistungen nicht automatisch ab, und Änderungen sowie zusätzliche Arbeiten können weitere Kosten verursachen. Auch bei einem umfassenden Angebot müssen Sie die Bauausführung prüfen und das Haus abnehmen.
Vor der Unterschrift klären
Bitten Sie den Anbieter, jede offene Position eindeutig als enthalten, nicht enthalten oder optional zu kennzeichnen. Vergleichen Sie Angebote nur dann direkt, wenn Ausbaustufe, Materialqualität und Leistungsumfang ähnlich beschrieben sind. Ein günstigeres Angebot kann sonst nur deshalb günstiger wirken, weil wichtige Arbeiten fehlen.
Halten Sie Änderungen vor ihrer Ausführung schriftlich fest. Darin sollten die geänderte Leistung, die Kosten und mögliche Folgen für den Termin stehen. Planen Sie auch die Abnahme gesondert ein. Prüfen Sie dabei, ob das Haus den vereinbarten Leistungen entspricht, und dokumentieren Sie festgestellte Mängel. Bei größeren Unklarheiten oder Mängeln hilft eine fachkundige Prüfung.