Schlüsselfertig Bauen

Ich bin Marcel Ziegler, Gründer von immobilienspot.com. Ich helfe Menschen, die eine Immobilie erwerben, ein Haus bauen oder Ihr Geld in Immobilien anlegen möchten.

Für viele Bauherren sind schlüsselfertige Häuser ein guter Weg, schnell und ohne Stress in das eigene Heim zu kommen. Sie meinen, dass es deutlich weniger Aufwand macht, für die Ausführung des gesamten Hausbaus gleich ein einziges Generalunternehmen zu engagieren. Denn schlüsselfertig zu bauen bezeichnet eine Bauweise, bei der von Anfang an bis hin zum fertigen Haus alles aus einer Hand, also von einem Generalunternehmer, geleistet wird.

Das fertige Haus geht dann praktisch „schlüsselfertig“ an den Hausbesitzer über. Außerdem werden schlüsselfertige Häuser in der Regel zu einem pauschalen Preis angeboten.

  • Der Begriff schlüsselfertiges Haus ist rechtlich nicht eindeutig definiert.
  • Rechtlich unklar ist dabei in erster Linie, bis zu welchem Grad das Haus fertig gestellt sein muss, damit es unter die Kategorie schlüsselfertig fällt.
  • Von Anbieter zu Anbieter variiert der Fertigstellungsgrad eines Hauses dabei erheblich.
  • Bei Abschluss des Vertrages heißt es also, genau hinzuschauen, welche Bauarbeiten der beauftragte Generalunternehmer wirklich erledigt.
  • Denn nur der Begriff „bezugsfertig“ bedeutet, dass bei der Abnahme sämtliche notwendigen Arbeiten auch wirklich fertig gestellt sind.

Mit dem Begriff schlüsselfertig kann ein Anbieter dagegen auch nur den Rohbau meinen. Dann wird der Innenausbau von anderer Seite erledigt.

Rohbau und Innenausbau

Ist die äußere Kontur eines Hauses zusammen mit der Konstruktion des Daches fertig gestellt, dann spricht man vom Rohbau. Was fehlt, sind aber die Verkleidung der Fassade, die Fenster, alle Installationsarbeiten sowie die Gestaltung der Böden und der Wände. Zum Innenausbau gehören dann in der Regel alle Ausbauarbeiten im Innern des Hauses. Das sind Estrich sowie Innenputz, die Verkleidung von Fußböden, Wänden und Decken und die Arbeiten an der Heizung und den sanitären Einrichtungen. Auch Elektroinstallation, die Schreiner- und Malerarbeiten gehören zum Innenausbau.

Je nach Anbieter variiert der Umfang der Leistungen. So sind in manchen Fällen die Erdarbeiten, manchmal gar die Unterkellerung oder die Fundamente für die Terrasse, im Festpreis nicht enthalten. Einige Bauherren bemerken bei der Abnahme ihres schlüsselfertigen Hauses sogar, dass Fußbodenbeläge fehlen oder die Wände nicht gestrichen sind. Damit der vollständige Innenausbau, die Haustechnik oder die Anlage des Gartens vom Generalunternehmer auch geleistet wird, müssen auch diese Arbeiten in ihrem Umfang detailliert im Bauvertrag festgehalten werden. Aufgeführt werden sollte auch, wer der Hersteller der verbauten Teile, etwa der Heizungsanlage, ist und wie beim Bauen die Reihenfolge genau festgelegt sein soll.

Pro und Contra schlüsselfertige Häuser

Die Zeitersparnis ist einer die größten Vorteile beim schlüsselfertigen Bauen. Deshalb empfiehlt sich diese Bauweise für Häuslebauer, die sehr beschäftigt sind oder ganz einfach wenig vom Bauen verstehen. Schlüsselfertige Häuser bedeutet jedoch nicht, dass sich der Bauherr nicht mit seinem Bauvorhaben beschäftigen muss. Von der Planung des Vorhabens über die Gestaltung der Verträge bis hin zu den Arbeiten direkt auf der Baustelle gibt es viel zu tun. Bauherren sollten in allen Phasen den Rat von Experten suchen und damit unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Da beim schlüsselfertigen Bauen einen Festpreis ausgehandelt wird, kennt der Bauherr genau die Kosten, die auf ihn zukommen. Er kann also einen wasserdichten Zahlungsplan entwerfen. Das setzt natürlich voraus, dass vertraglich alle Arbeiten nicht nur im Detail aufgeführt, sondern am Ende auch ausgeführt werden. Ist der Vertrag in dieser Hinsicht jedoch nicht klar formuliert, kommen auf den Bauherren Mehrkosten zu. Was die Kosten betrifft, hat die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer jedoch auch handfeste Nachteile. Hat der Bauherr Probleme mit dem Generalunternehmer, geht dieser eventuell sogar in Insolvenz, kann das gesamte Bauprojekt trotz Festpreis in Schieflage geraten. Dann muss der Bauherr sich im schlimmsten Fall einen neuen Anbieter suchen. Das kann sehr teuer werden. Mit einem Architektenhaus gibt es solche Probleme nicht. Wird mit einem Architekten und einer ganzen Reihe von Gewerken geplant, fällt der Ausfall eines Unternehmens nicht so schwer ins Gewicht.

Schlüsselfertiges Haus aus einer Hand

Wer schlüsselfertig bauen möchte, überträgt alle oder fast alle Arbeiten einschließlich Planung, Vermessung und Fertigung an ein Bauunternehmen. Zunächst sei darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Begriff „schlüsselfertig“ um keinen rechtlich geschützten Begriff handelt. Ein schlüsselfertiges Haus muss lediglich abschließbar sein, also Fenster und Türen eingebaut haben. Ob der Begriff „schlüsselfertig“ auch Malerarbeiten, Fliesen, Bodenbeläge oder die Einbauküche beinhaltet, hängt vom jeweiligen Vertrag ab. Die Baufirma schuldet nur die detailliert vereinbarten Arbeiten des Innenausbaus, alles andere kostet extra.

Deshalb sollte jeder Bauherr darauf achten, alle gewünschten abschließenden Arbeiten in die Baubeschreibung aufzunehmen. Ähnliches gilt übrigens auch für den Begriff „bezugsfertig“. Wer einige Posten in Eigenleistung übernehmen möchte, um Kosten zu sparen, kann selbstverständlich ganz bewusst Malerarbeiten, das Legen von Versorgungsanschlüssen oder das Anlegen von Garten und Außenanlagen aus dem Vertrag ausklammern.

  • Schlüsselfertig erbaute Immobilien werden meist zu einem Pauschalpreis verkauft.
  • Dieser Preis wird im Vertrag vereinbart und sollte möglichst eine exakte Kostenaufstellung enthalten sowie in Teilschritte mit Zahlungsplan unterteilt sein.
  • Vertragspartner für den Bauherrn ist meist ein Bauträger, der neben dem Errichten des Gebäudes auch den Verkauf des dazugehörigen Grundstückes übernimmt.
  • Wer bereits ein Grundstück besitzt, kann die Immobilie von einem Generalunternehmer einschließlich der Planung schlüsselfertig bauen lassen.
  • Dies geschieht bestenfalls innerhalb einer vertraglich festgelegten Frist.

Neben diversen anderen wichtigen Versicherungen während der Bauzeit bürgt eine Baufertigstellungsversicherung für den Fall, dass der Bauunternehmer in Insolvenz geht oder aufgelöst wird oder gewährleistet je nach Versicherungsumfang bei Baumängeln. Daher sollte jeder Bauherr darauf achten, dass die Baufirma solch eine Versicherung abschließt und ihm dies schriftlich nachweist.

Vom Typenhaus bis zur Stadtvilla

Häufig werden Typenhäuser zum schlüsselfertig Bauen angeboten, doch auch andere Bauarten von Gebäuden vom Fachwerkhaus, Massivhaus bis hin zum individuell konzipierten Gebäude können aus einer Hand erworben werden. Die Bauzeit ist bei letzterer Variante natürlich umfangreicher anzusetzen als bei einem Fertighaus.

Die Kosten lassen sich miteinander nur vergleichen, wenn die Angebote der Baufirmen jeweils die gleiche Ausstattung beinhalten. Finanzierungsrechner zur Baufinanzierung sind ein guter Ansatz und geben Anhaltspunkte für die vertraglich aufzunehmenden Ausstattungsmerkmale. Diese sollten dann von den Baufirmen in ihr Angebot übernommen werden, und sind anschließend für den Bauherrn gut miteinander vergleichbar.

Vor- und Nachteile

Schlüsselfertiges Bauen erspart im Vergleich zum Bau mit verschiedenen Handwerker-Firmen meist einiges an Vorbereitungs-, Planungs- und Bauzeit. Zudem lassen sich feste Kosten durch über einen Pauschalpreis vereinbaren, womit alle Aufwendungen, bis auf eventuelle Änderungswünsche oder Mehrarbeiten, abgegolten sind. Ein weiterer Vorteil ist, dass der Bauherr frühzeitig den Termin der Fertigstellung kennt und entsprechend die frühere Wohnung kündigen und den Umzug planen kann.

Nicht zuletzt sind schlüsselfertige Häuser eine Möglichkeit relativ preiswert zu bauen.

Der Bauträger kümmert sich um die Auswahl der Handwerker, der Bauherr muss sich darauf allerdings auch verlassen können bzw. muss sich selbst um die Qualitätskontrolle kümmern. Treten Baumängel auf, muss er sich umgehend an den Bauträger wenden und Ausbesserung verlangen und kann unter Umständen von seinem Zahlungsverweigerungsrecht Gebrauch machen. Soweit sollte es natürlich gar nicht erst kommen. Da eine fachliche Qualifikation der Unternehmen nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, sollte sich jeder Bauherr vor Vertragsabschluss selbst von den Erfahrungen und Kenntnissen seines Bauunternehmers überzeugen. Im Zweifel baut man eine Immobilie besser nicht zum billigsten Angebot.


Marcel Ziegler

Ich bin Marcel Ziegler, Finanz-Blogger und Gründer von immobilienspot.com. Hier möchte ich allen Menschen, die eine Immobilie erwerben, ein Haus bauen oder Ihr Geld in Immobilien anlegen möchten, kostenlos leicht verständliche Informationen zu Baufinanzierungen, Immobilienkauf und Hausbau anbieten.


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