Mietkauf einer Immobilie: Vor- und Nachteile im Blick

Beim Mietkauf mieten Sie eine Immobilie und verpflichten sich vertraglich, sie später zu kaufen. Ein Teil der monatlichen Zahlung fließt in den Kaufpreis, der Rest ist Miete. Das klingt verlockend, vor allem wenn Sie wenig Eigenkapital haben oder eine klassische Bankfinanzierung schwer bekommen.

Ob Mietkauf günstiger und sicherer ist als ein direkter Kauf, entscheidet allein der konkrete Vertrag.

Was Mietkauf bedeutet

Beim klassischen Mietkauf schließen Sie einen Vertrag, der Miete und Kauf miteinander verbindet. Sie ziehen ein und zahlen monatlich einen Betrag, der sich aus einem Nutzungsanteil und einem Ansparanteil zusammensetzt. Nur der vertraglich festgelegte Ansparanteil mindert später den Kaufpreis. Der gesamte Zahlbetrag ist also nicht automatisch eine Kaufpreisrate. Am Ende der Laufzeit zahlen Sie die vereinbarte Restsumme. Das Eigentum geht auf Sie über, sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

Davon zu unterscheiden ist das Optionsmodell, bei dem Sie eine Kaufoption erhalten, die Immobilie aber nicht zwingend erwerben müssen. Die Begriffe werden in Ratgebertexten nicht einheitlich verwendet. Prüfen Sie deshalb im Vertrag genau, ob eine Kaufpflicht oder lediglich ein Kaufrecht vereinbart ist. Bei einer Kaufpflicht können Sie sich später nicht ohne Weiteres gegen den Erwerb entscheiden.

Vorteile des Mietkaufs

Der größte Vorteil des Mietkaufs liegt im geringeren Kapitalbedarf zu Beginn. Sie brauchen keine große Anzahlung und keinen sofortigen Bankkredit, sondern zahlen monatlich. Das kann den Zugang zu einer Immobilie erleichtern, wenn Sie selbstständig sind, wenig Eigenkapital haben oder eine klassische Finanzierung nicht bekommen.

Ein zweiter Vorteil ist die Planbarkeit. Kaufpreis, Laufzeit und Zahlungsplan werden früh festgelegt. Regelt der Vertrag diese Punkte klar, wissen Sie über Jahre hinweg, was auf Sie zukommt. Auch vor nicht vereinbarten Mieterhöhungen sind Sie geschützt, sofern der Vertrag keine Anpassungsklausel enthält.

Dazu kommt: Wer bereits in der Immobilie wohnt, erkennt mögliche Probleme, bevor der Kauf endgültig ist. Ein undichtes Dach oder eine feuchte Kellerwand fallen auf, bevor Sie Eigentümer werden. Das ersetzt aber keine fachkundige Prüfung durch einen Gutachter.

Nachteile und Risiken des Mietkaufs

Die mögliche Gesamtbelastung ist der wichtigste Nachteil. Anzahlung, laufende Zahlungen, Restkaufpreis und Gebühren können zusammen deutlich über dem liegen, was ein direkter Kauf mit Baufinanzierung kosten würde. Ein niedriger Startbetrag verdeckt oft, wie hoch die Gesamtkosten am Ende sind. Rechnen Sie deshalb immer die komplette Summe aus, nicht nur die monatliche Rate.

Die hohe Restzahlung am Laufzeitende ist ein weiteres Risiko. Nach zehn oder zwanzig Jahren Mietkauf steht oft noch eine fünfstellige oder sechsstellige Summe aus. Klären Sie früh, ob Sie das Geld aus Rücklagen zahlen können oder ob Sie dann einen Kredit benötigen. Verlassen Sie sich nicht darauf, später problemlos eine Bankfinanzierung zu bekommen, denn Ihre Einkommenssituation kann sich ändern.

Scheitert der Mietkauf, droht der Verlust bereits geleisteter Beträge. Was bei Zahlungsverzug, Kündigung oder einem nicht zustande kommenden Kauf mit Ihrer Anzahlung und den angesparten Kaufanteilen geschieht, regelt allein der Vertrag. Rechnen Sie nicht mit einer Rückzahlung oder Anrechnung, wenn sie nicht ausdrücklich geregelt ist. Manche Verträge sehen vor, dass geleistete Zahlungen verfallen, wenn Sie den Kauf nicht abschließen.

Dazu kommt die lange Bindung. Bei einer Kaufpflicht lässt sich die Entscheidung später kaum revidieren. Umzug, Krankheit, Arbeitslosigkeit oder eine veränderte Lebensplanung sollten Sie in Ihre Finanzplanung einbeziehen. Auch die Pflichten vor dem Eigentumserwerb sind zu prüfen: Vertraglich kann festgelegt sein, dass Sie schon während der Mietzeit für Instandhaltung oder Modernisierung zahlen, obwohl Sie noch nicht Eigentümer sind. Der Umfang dieser Pflichten und die Abgrenzung zu den Vermieterpflichten müssen ausdrücklich im Vertrag stehen.

Rechtliche Punkte beim Mietkauf

Ein Mietkaufvertrag mit verbindlicher Kaufvereinbarung muss notariell beurkundet werden. Das schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch vor. Eine mündliche Aussicht auf einen späteren Kauf ist rechtlich nicht gleichwertig. Bevor Sie unterschreiben, lassen Sie den gesamten Vertrag von einem Notar oder einer Fachanwältin prüfen.

Wichtig ist auch der Unterschied zwischen vertraglicher Bindung und Eigentum. Sie können schon lange vertraglich zum Kauf verpflichtet sein, bevor Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung erfolgt erst, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Fragen Sie beim Notariat, ob und wie Ihr Anspruch auf das spätere Eigentum während der Mietzeit gesichert wird. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert Ihren Anspruch auf das spätere Eigentum. Sie ist eine häufige Absicherung, aber keine Garantie gegen jedes Risiko.

Auch die Grunderwerbsteuer sollten Sie im Blick haben. Das Gesetz erfasst grundsätzlich jeden Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das einen Anspruch auf Grundstücksübereignung begründet. Ob und wann Steuerfolgen eintreten, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab. Lassen Sie sich vor der Unterschrift steuerlich beraten, denn die Fälligkeit kann bereits beim Abschluss einer verbindlichen Kaufvereinbarung eintreten.

Die Kostenrechnung

Bei einem Mietkauf sollten Sie die Gesamtkosten vollständig durchrechnen. Prüfen Sie, welcher Teil der monatlichen Zahlung als Miete verbraucht wird und welcher Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird. Lassen Sie sich im Vertrag jede Zahlung getrennt ausweisen: Nutzungsentgelt, anrechenbarer Kaufanteil, Nebenkosten, Anzahlung und weitere Gebühren.

Prüfliste vor der Unterschrift

Bevor Sie einen Mietkaufvertrag unterschreiben, sollten Sie diese Punkte nachvollziehen können:

• Ist der Kauf verbindlich oder haben Sie nur eine Option? Zu welchem Zeitpunkt müssen Sie sich entscheiden, und was passiert, wenn Sie verzichten?
• Wie setzt sich jede monatliche Zahlung zusammen? Welcher Teil wird angespart, welcher ist Miete?
• Was kostet das Modell insgesamt? Rechnen Sie Anzahlung, nicht angerechnete Wohnkosten, angerechnete Zahlungen, Restkaufpreis und Nebenkosten zusammen und vergleichen Sie das Ergebnis mit normaler Miete und direktem Kauf.
• Ist die Restzahlung tragbar? Klären Sie Fälligkeit, Höhe und Finanzierung vorab.
• Ist der Kaufpreis plausibel? Lassen Sie die Immobilie unabhängig bewerten und prüfen Sie Zustand, Mängel und Sanierungsbedarf durch einen Gutachter.
• Wer zahlt für Reparaturen und Modernisierung? Halten Sie Umfang, Schwellenwerte und Zuständigkeit schriftlich fest.
• Wie ist Ihr Anspruch gesichert? Prüfen Sie Grundbuchstand, bestehende Belastungen und Rechte Dritter.
• Was passiert bei Zahlungsschwierigkeiten oder Insolvenz einer Partei? Klären Sie Kündigung, Rückzahlung oder Verfall geleisteter Beträge.
• Welche Steuern und Nebenkosten fallen wann an? Lassen Sie das mit Notariat und Steuerberatung für genau diese Vertragsgestaltung prüfen.
• Was steht wirklich im Vertrag? Vertrauen Sie nicht auf mündliche Zusagen, wenn sie nicht beurkundet sind.