Mietkauf: Chancen, Risiken und vertragliche Fallstricke

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, aber noch keine passende Finanzierung bekommen, kann Mietkauf attraktiv wirken: Sie ziehen ein und zahlen monatlich. Je nach Vertrag wird ein Teil der Zahlungen später auf den Kaufpreis angerechnet. Ob Sie zum Kauf verpflichtet sind, steht ebenfalls im Vertrag.

Prüfen Sie vor der Unterschrift die Gesamtkosten und die Höhe der Schlusszahlung. Klären Sie außerdem, was mit Ihren bisherigen Zahlungen geschieht, wenn der Kauf scheitert. Lassen Sie den Vertrag unabhängig prüfen.

Welche Mietkaufmodelle es gibt

Mietkauf kann unterschiedlich geregelt sein. Bei einem verpflichtenden Mietkauf verpflichten Sie sich schon im Vertrag, die Immobilie später zu kaufen. Bei einem Optionskauf erhalten Sie dagegen das Recht, sie innerhalb einer vereinbarten Frist zu kaufen. Sie können auf den Kauf verzichten, müssen aber genau prüfen, welche Kosten dann verfallen.

Auch die monatliche Zahlung setzt sich je nach Vertrag unterschiedlich zusammen. Ein Teil kann die Miete für die Nutzung der Immobilie sein. Ein anderer Teil kann den späteren Kaufpreis mindern. Eine höhere Zahlung als bei einer normalen Miete ist daher nicht automatisch angespartes Eigenkapital. Lassen Sie jeden Bestandteil einzeln ausweisen.

Wann Mietkauf helfen kann

Mietkauf verschiebt einen Teil der Kaufpreiszahlung in die Zukunft. Das kann Ihnen Zeit geben, Ihre Finanzierung zu ordnen oder Eigenkapital aufzubauen. Wenn ein Teil der laufenden Zahlungen auf den Kaufpreis angerechnet wird, fällt der spätere Finanzierungsbedarf entsprechend geringer aus.

Sie wohnen bereits in der Immobilie und lernen außerdem Haus, Nachbarschaft und mögliche Mängel im Alltag kennen. Ein fest vereinbarter Kaufpreis schafft Planung, sofern der Vertrag keine späteren Anpassungen vorsieht.

Diese Vorteile bestehen nur, wenn Sie die Schlusszahlung bezahlen können und der angerechnete Anteil im Vertrag festgelegt ist. Die Anzahlung und die monatlichen Raten müssen finanzierbar bleiben. Dasselbe gilt für die Kaufnebenkosten. Mietkauf beseitigt eine Finanzierungslücke also nicht automatisch.

Was ein Mietkauf insgesamt kostet

Vergleichen Sie Mietkauf und sofortigen Kauf anhand der gesamten Zahlungssumme; die Monatsrate allein zeigt die Kosten nicht. Beim Mietkauf zählen Anzahlung und sämtliche Monatszahlungen. Hinzu kommen Schlusszahlung und Kaufnebenkosten. Rechnen Sie außerdem Instandhaltungs- und Sanierungskosten ein, wenn Sie diese laut Vertrag übernehmen.

Trennen Sie dabei Wohnkosten und Kaufpreisanteile. Die Zahlung für die Nutzung der Immobilie senkt den Kaufpreis nicht automatisch. Fragen Sie deshalb schriftlich nach, welcher Betrag den Kaufpreis mindert und ob dieser Betrag bei einem Vertragsende zurückgezahlt wird.

Stellen Sie der Gesamtsumme die Kosten eines sofortigen Kaufs mit einer möglichen Bankfinanzierung gegenüber. Vergleichen Sie auch, wer während der Mietzeit Reparaturen bezahlt und welche Zinsen oder Zuschläge im Mietkauf enthalten sind. Es gibt keine verlässlichen allgemeinen Durchschnittswerte zu den Mehrkosten. Berechnen Sie die Kosten anhand Ihres Vertrags und der Immobilie.

Welche Vertragsklauseln Sie prüfen sollten

Der Vertrag muss eindeutig festlegen, ob Sie kaufen müssen oder nur eine Option erhalten. Bei einer Option zählen die Frist, die Form, in der Sie den Kauf erklären müssen, und der Kaufpreis. Klären Sie auch, ob der Verkäufer den Kauf verlangen kann und was passiert, wenn Sie die Option nicht nutzen.

Ordnen Sie jede Zahlung einer Kategorie zu: Miete, Kaufpreisanteil, Anzahlung oder Gebühr. Die Rückzahlungsregeln sollten festlegen, was Sie zurückerhalten, wenn Sie kündigen, in Zahlungsverzug geraten oder den Kauf nicht abschließen. Eine pauschale Aussage wie „die Miete wird angerechnet“ beantwortet diese Fragen nicht.

Prüfen Sie auch, ob der Kaufpreis feststeht und welche Kosten Sie schon während der Mietzeit tragen. Dazu gehören laufende Ausgaben ebenso wie größere Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen. Gerade bei einem frühen Übergang der Instandhaltungspflichten können unerwartete Belastungen entstehen.

Der Vertrag sollte schließlich regeln, welche Fristen bei Zahlungsverzug gelten, ob eine Restforderung sofort fällig wird und unter welchen Bedingungen eine Seite kündigen oder zurücktreten darf. Lassen Sie sich auch erklären, was bei Tod oder Insolvenz einer Vertragspartei geschieht und wie Schäden oder bereits geleistete Beträge bei einer Rückabwicklung behandelt werden.

Wann Sie beim Mietkauf Eigentümer werden

Der Einzug und die Zahlung von Kaufpreisanteilen machen Sie noch nicht zum Eigentümer. Bei einem Grundstückskauf müssen die erforderlichen Erklärungen notariell beurkundet werden. Eigentümer werden Sie erst mit der Einigung über die Eigentumsübertragung und der Eintragung im Grundbuch.

Eine Auflassungsvormerkung kann Ihren Anspruch auf die spätere Übertragung im Grundbuch sichern. Sie schützt den Anspruch vor bestimmten späteren Verfügungen über das Grundstück, ersetzt aber nicht die Eigentumsübertragung. Lassen Sie den Grundbuchstand, bestehende Belastungen und den Rang einer möglichen Vormerkung vom Notar prüfen. Der Rang legt fest, an welcher Stelle die Vormerkung im Grundbuch steht.

Unterscheiden Sie im Vertrag klar zwischen dem Beginn der Nutzung, den laufenden Zahlungen, dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung und der Grundbucheintragung. Diese Schritte müssen nicht gleichzeitig stattfinden.

Welche Steuern und Schutzregeln beim Mietkauf gelten

Ein Vertrag kann Grunderwerbsteuer auslösen, wenn er Ihnen einen Anspruch auf Übertragung des Grundstücks gibt. Ob und wann sie bei einer konkreten Mietkaufgestaltung anfällt, lässt sich deshalb nicht allein aus der Bezeichnung des Vertrags ableiten. Klären Sie die steuerliche Behandlung vor der Unterschrift mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater. Notar- und Grundbuchkosten gehören ebenfalls in die Gesamtrechnung.

Bei Verträgen zwischen einem Unternehmen und einer Privatperson können Verbraucherschutzregeln für Zahlungsaufschübe oder Finanzierungshilfen relevant sein. Ob diese Regeln auf einen bestimmten Mietkaufvertrag zutreffen, hängt von dessen Inhalt und den beteiligten Personen ab. Eine Kaufoption wird rechtlich möglicherweise anders behandelt als ein verbindlicher Kauf. Gehen Sie deshalb weder davon aus, dass besondere Schutzrechte immer gelten, noch dass sie grundsätzlich ausgeschlossen sind.

Wann Sie besser Abstand nehmen

Ein Mietkauf ist schwer einzuschätzen, wenn der Vertrag die angerechneten Beträge nicht einzeln nennt oder offenlässt, wie hoch die Schlusszahlung ausfällt. Das gilt auch, wenn der Verkäufer keine klare Antwort zur Rückzahlung bei einem Abbruch gibt oder Ihnen schon während der Mietzeit umfangreiche Reparaturpflichten überträgt.

Unterschreiben Sie nicht, wenn Sie die Schlussrate nur mit einer Finanzierung bezahlen können, die noch nicht geprüft wurde. Fragen Sie die Bank frühzeitig, ob sie den späteren Erwerb voraussichtlich finanzieren kann, und rechnen Sie auch mit dem Fall, dass sich Ihre Einkommenssituation ändert. Lassen Sie von einem Notar oder einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt prüfen, welche Folgen der Vertrag für Sie hat. Die Beurkundung allein zeigt nicht, ob sich das Angebot für Sie rechnet.