Was Sie beim Mietkauf beachten müssen

Ich bin Marcel Ziegler, Gründer von immobilienspot.com. Ich helfe Menschen, die eine Immobilie erwerben, ein Haus bauen oder Ihr Geld in Immobilien anlegen möchten.

Beim Kauf eines Eigenheims stellt man sich zumeist die Frage, ob ein Mietkaufhaus eine rentable Alternative zur herkömmlichen Baufinanzierung darstellt. Ein Mietkauf hat seine Vorzüge, da es hier zwei Möglichkeiten gibt, wie man das Objekt erwerben kann. Beim normalen Mietkauf werden Tilgungen und vereinbarte Zinsen, als Miete auf den Kaufpreis angerechnet. Dies ist oft billiger, als übliche Mieten, die derzeit auf dem Markt verlangt werden.

Doch der Haken bei einem Mietkaufhaus ist, dass man sich dazu verpflichtet, das Wohnobjekt, nach Einhaltung einer bestimmten Frist, zu übernehmen. Außerdem werden die Mieten, im Gegensatz zum regulären Baudarlehen, nicht zu 100 Prozent, sondern nur anteilig angerechnet.

  • Die andere Variante beim Hauskauf ist der sogenannte Optionskauf.
  • Hier verhält es sich ähnlich wie beim Mietkauf, allerdings kann sich der Mieter umentscheiden, ob er die Immobilie zu dem heute vereinbarten Preis erwerben oder doch lieber vom Kauf Abstand nehmen will.
  • Dieses Modell scheint auf den ersten Blick die bessere Wahl zu sein.
  • Aber auch beim Optionskauf sollte man sich genau durchrechnen, wie viel Zinsen gezahlt werden müssen und wie viel insgesamt an den Kaufpreis angerechnet wird.
  • Somit steht und fällt auch diese Variante mit dem jeweiligen Angebot des Verkäufers.

Die wichtigsten Überlegungen beim Mietkauf

Wer seinen Traum vom Einfamilienhaus in Spanien oder dem lang ersehnten Bauernhof erfüllen möchte, der sollte sich eine Liste machen und die wichtigsten Punkte zu Papier bringen. Stellen Sie dem Verkäufer so viele Fragen wie möglich. Bringen Sie in Erfahrung, was beispielsweise passiert, wenn Sie aus irgendeinem Grund die Miete nicht mehr bezahlen können. Wie schnell kann man aus dem Vertrag aussteigen, wenn einem das Objekt nicht gefällt? Sprechen Sie vor dem Einzug ab, welche Reparaturen von Ihnen selbst erledigt werden müssen. Was geschieht, wenn Sie das Geld vom Kaufpreis nach der Laufzeit nicht aufbringen können?

Außerdem sollte man sich bei einem Mietkaufhaus nicht nur um die eigene finanzielle Liquidität Gedanken machen. Es ist ratsam sich auch über den Verkäufer schlauzumachen. Hat dieser Schulden? Was passiert, wenn er selber seine Immobilien nicht entschulden kann und selber verschuldet ist? Außerdem können Mietkaufhäuser nur mit einem notariell beglaubigten Vertrag erworben werden. Erkundigen Sie sich, wie die Rechtslage ist, und lassen Sie den Vertrag zuerst einmal von einem Experten überprüfen. Wenn Sie unsicher sind, ob der Vermieter wirklich vertrauenswürdig ist, dann nehmen Sie Kontakt mit der Verbraucherzentrale auf. Dort erfahren Sie, wann und in welcher Form der Verkäufer schon einmal mit Zahlungsunfähigkeit bzw. Betrügereien aufgefallen ist.

Fazit: Häufig überwiegen leider die Nachteile beim Mietkaufhaus. Zumeist stellt sich bei klaren Berechnungen heraus, dass eine einfache Eigenheimfinanzierung doch die vernünftigere Alternative darstellt. Wer es sich leisten kann, sollte sich die Immobilie lieber direkt kaufen oder sich auf ein herkömmliches Baudarlehen konzentrieren. Und bedenken Sie auch, sollte der Vermieter noch vor Ablauf der vereinbarten Zeit, tatsächlich selbst Schulden haben, ist es möglich, dass Sie die gezahlte Miete verlieren und der Kauf niemals zustande kommt. Wenn Sie auf keinen Fall auf einen Mietkauf verzichten können, dann entscheiden Sie sich für den Optionskauf, somit sind Sie wenigstens nicht unbedingt zum Kauf verpflichtet.

Alternative zum Immobilienkredit

Mit einem Haus auf Mietkauf gibt es eine Möglichkeit zum Eigentumserwerb, die viele nicht kennen. Der Markt fungiert als Nische, dennoch empfiehlt sich eine genaue Beschäftigung mit diesem Thema.

In einigen Fällen erweist sich der Mietkauf als wichtige Alternative zu einer gewöhnlichen Finanzierung.

  • Der Mietkauf zeichnet sich durch einen zweiteiligen Ablauf aus: In der ersten Phase überweisen Mietkäufer dem Anbieter eine monatliche Summe, ein Mix aus Miete, Tilgung und Zinsen.
  • In der zweiten Phase übernehmen sie das Eigentum am Gebäude.
  • Dafür zahlen sie zu einem bestimmten Zeitpunkt einen festgelegten Kaufpreis.
  • Achtung: Bei einem normalen Mietkauf verpflichten sich beide Seiten zu einem Kauf beziehungsweise Verkauf.
  • Der Mietkäufer muss deshalb dafür Sorge tragen, dass er den Preis aufbringen kann.

Bestenfalls spart er bis dahin ausreichend Eigenkapital an. Ein Kredit empfiehlt sich nicht, da die Zinsen das gesamte Geschäft verteuern würden.

In einem Vertrag über ein Haus auf Mietkauf finden sich auch detaillierte Regeln zu den Instandhaltungskosten. Beide Parteien müssen klar vereinbaren, wer während der Laufzeit für was aufkommen muss. Drei Varianten sind denkbar: Der Mietkäufer übernimmt Reparaturkosten und Co., der Dienstleister überweist oder beide Seiten stemmen einen gewissen Anteil. Diese Regelung verdient unbedingt Beachtung. Geht der Mietkäufer finanzielle Verpflichtungen ein, bedeutet das erhebliche Risiken. Mehrere Tausend Euro ungeplante Instandhaltungskosten können immer anfallen. Deswegen sollten Interessierte solche Angebote entweder meiden oder aber über genügend finanzielle Spielräume verfügen.

Die Vor- und Nachteile des Mietkaufens

Für ein Haus auf Mietkauf spricht ein wesentlicher Vorteil: Interessierte können sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen, ohne einen Kredit aufnehmen zu müssen. Das hilft vor allem denen, die bei einer Bank mit einer Absage rechnen müssen. Mit dieser Problematik sehen sich zum Beispiel viele Selbstständige konfrontiert. Selbstständige können oftmals kein sicheres Einkommen vorweisen, deshalb lehnen zahlreiche Banken Kreditwünsche ab. Der Mietkauf stellt einen Ausweg dar. Allerdings gilt natürlich auch bei diesem Modell, dass Anbieter auf gewissen Sicherheiten bestehen.

Mietkäufer sollten aber auch die Nachteile begutachten. In vielen Fällen stemmen sie hohe Kosten. So legen die meisten Dienstleister den Mietanteil höher als die üblichen Ortsmieten fest. Interessierte sollten Angebote deswegen intensiv prüfen und durchrechnen, welche Mehrkosten im Vergleich zu einem Hauskauf mit Bankfinanzierung anfallen. Zudem setzt ein Mietkauf ein überdurchschnittliches Einkommen voraus. Investoren zahlen nicht nur die monatlichen Beiträge, darüber hinaus sollten sie Geld für den späteren Kaufpreis ansparen. Das lässt sich nur mit angemessenen Einkünften realisieren.

Ein Weg zur Immobilie

Der Mietkauf von Immobilien ist eine Alternative zur herkömmlichen Finanzierung eines Haus- oder Wohnungskaufs über ein Bankdarlehen. Allerdings müssen Mietkäufer ein paar Dinge beachten, damit es kein böses Erwachen gibt.

Und vergleichen und rechnen zahlt sich auch hier aus.

  • Kaufen oder mieten?
  • Manchmal geht beides.
  • Erst einmal wie zur Miete wohnen, während dieser Zeit Geld ansparen, davon dann die Immobilie erwerben.
  • Die bis dahin gezahlte Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet.
  • Kein Bankdarlehen nötig, keine Schulden.

Das klingt doch zunächst durchaus verlockend.

Kaufoption oder Kaufvertrag

Es gibt zwei Arten von Mietkauf bei Immobilien. Einmal der Mietkauf im klassischen Sinn, bei dem ein Kaufvertrag unter notarieller Aufsicht geschlossen wird. Dabei wird der volle Kaufpreis nicht gleich fällig, vielmehr zahlt der Käufer feste Monatsraten wie eine Miete an den Verkäufer. Zum vertraglich festgesetzten Zeitpunkt zahlt der Käufer dann den Restbetrag des Kaufpreises an den Verkäufer.

Bei der zweiten Variante, auch Optionskauf genannt, wird hingegen ein Mietvertrag geschlossen. Innerhalb eines vereinbarten Zeitraums von 25 oder mehr Jahren hat der Mieter dann die Option, die Immobilie käuflich zu erwerben. Der Kaufpreis ist dabei festgesetzt, die Kaufoption kann im Grundbuch eingetragen werden. Die Option verpflichtet den Mieter nicht zum Kauf, bei Auszug und Beendigung des Mietvertrags verfällt die Kaufoption in der Regel. Optionskauf wird überwiegend von Wohnbaugenossenschaften angeboten und ist dann mit einem Sparplan und Genossenschaftsbeteiligungen verbunden, die den späteren Kauf ermöglichen sollen.

Vom Mieter zum Eigentümer

Ein Optionskauf über eine Genossenschaft ähnelt dem Bausparen. Der Immobilienerwerb liegt in weiterer Zukunft und ist meist nicht kurzfristig realisierbar. Bei Insolvenz der Genossenschaft können bereits gezahlte Beiträge in den Sparplan verloren gehen. Wer allerdings Geduld mitbringt und eine herkömmliche Immobilienfinanzierung auch mittelfristig nicht stemmen kann oder will, der kann dieses Kaufmodell durchaus in Betracht ziehen.

Der klassische Mietkauf bedeutet letztlich die Stundung des vollen Kaufpreises bis zu einem festgelegten Datum. Bis dahin muss der Käufer Raten auf den Kaufpreis zahlen, die ähnlich wie Mietzahlungen ablaufen. Da diese Raten genau wie Kreditraten neben einem Zinsanteil auch einen Tilgungsanteil enthalten, sind sie meist höher als vergleichbare reine Mieten. Auf jeden Fall sollte man vergleichen, ob als Alternative klassische Baudarlehen nicht eine geringere monatliche Belastung bedeuten. Und ganz wichtig: Der volle Kaufpreis muss zum vereinbarten Zeitpunkt gezahlt werden. Spätestens dann muss auch die Finanzierung des Restbetrages stehen. Also nichts für Käufer mit wenig Eigenkapital, die ein grundsätzliches Bonitätsproblem und keine Chance auf ein späteres Baudarlehen haben.

Fazit

Wenn Sie genügend Eigenkapital für eine klassische Baufinanzierung haben, dann ist in vielen Fällen die Aufnahme eines Baudarlehens dem Mietkauf von Immobilien vorzuziehen. Ein Finanzierungsrechner zur Immobilienfinanzierung kann hier Klarheit schaffen. Die meisten Experten weisen darauf hin, dass die Doppelbelastung durch Miete und Kapitalaufbau beim Mietkaufen im Finanzdebakel enden kann. Außerdem werde die Miete meist nur zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet. Genaues Vertragsstudium, besonders des Kleingedruckten, ist hier angeraten.

Mietkauf von Häusern

Der Erwerb von Wohneigentum per Mietkauf hat Vor- und Nachteile. Interessierte sollten gründlich abwägen, ob sich dieses Modell für sie auszahlt. In einigen Fällen überwiegen die Vorzüge.

Vielfach sprechen aber auch gewichtige Argumente dafür, ein Haus lieber mit einem üblichen Bankkredit zu finanzieren oder mit dem Erwerb eines Eigenheims noch abzuwarten.

  • Wer beim Mietkauf Vor- und Nachteile betrachtet, wird zuerst auf einen unübersehbaren Pluspunkt stoßen: Interessierte können mit geringem oder sogar ohne Eigenkapital in die künftigen eigenen vier Wände einziehen.
  • Sie nehmen keinen Kredit auf, sie verschulden sich nicht.
  • Stattdessen vereinbaren sie mit dem Anbieter eine monatliche Zahlung, die teilweise in die Tilgung fließt.
  • Zugleich schreiben sie im Vertrag fest, dass sie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu einem fixen Kaufpreis das Eigentum an dem Einfamilienhaus erwerben.
  • Das kann zum Beispiel nach zehn Jahren geschehen.

Bis dahin können Verbraucher Geld ansparen, um den Kaufpreis ohne Darlehensaufnahme zu stemmen. Ergo: Mietkäufer haben mittels den monatlichen Zahlungen bereits einen Teil des Immobilienwerts abbezahlt, am Schluss müssen sie nur noch den Restpreiskauf begleichen.

Ein Mietkauf kann sich erstens für alle eignen, die kaum Eigenkapital besitzen. Sie können sich auf diese Weise sofort den Traum von einem Eigenheim verwirklichen, Banken finanzieren unter diesen Bedingungen nur selten. Zweitens bestehen für viele Selbstständige Vorteile. Aufgrund ihres unregelmäßigen Einkommens fällt es ihnen oftmals schwer, eine Immobilienfinanzierung zu realisieren. Ein Mietkaufvertrag stellt den Ausweg dar.

Hohe Kosten für Mietkaufverträge

Interessierte sollten aber auch die teilweise gravierenden Nachteile betrachten. Diese beziehen sich vornehmlich auf die Kosten. So teilen sich die monatlichen Zahlen in Miete und Tilgung sowie Zinsen. Der Mietanteil liegt in der Regel deutlich über den ortsüblichen Mieten. Zudem können Abschluss- und Vermittlungsgebühren einen Mietkauf verteuern. Vielfach legen Anbieter auch vertraglich fest, dass Mietkäufer bereits vor dem endgültigen Erwerb Instandhaltungskosten teilweise oder komplett begleichen müssen. Dabei handelt es sich um ein kaum kalkulierbares Risiko. Bei allen diesen Punkten kommt es selbstverständlich auf die konkreten Vereinbarungen ein. Verbraucherschützer weisen aber darauf hin, dass sich in der Praxis meist Verträge zum Nachteil der Mietkäufer finden. Ein weiterer Schwachpunkt von Mietkaufverträgen liegt in der mangelnden Förderfähigkeit. Der Staat fördert den Erwerb von Wohneigentum mit unterschiedlichen Programmen, Mietkäufe schließt er davon aus.

Bei der Betrachtung der Vor- und Nachteile Mietkauf verdient auch die doppelte Belastung erwähnen. Verbraucher müssen nicht nur die monatlichen Zahlungen leisten. Sie müssen zugleich Geld ansparen, um zum festgesetzten Zeitpunkt den Restkaufpreis bezahlen zu können. Ansonsten müssen sie dafür einen Kredit aufnehmen. Diese Doppelbelastung können sich nur Einzelpersonen und Familien leisten, die über ein ausreichend hohes Einkommen und finanzielle Spielräume verfügen.

Grundsätzlich lassen sich beim Mietkauf die Vor- und Nachteile folgendermaßen einschätzen: Wer die Chance auf eine Baufinanzierung hat, sollte stets diese Möglichkeit vorziehen. In einer gesamten Berechnung der Kosten zeigt sich in der Regel, dass diese Variante wesentlich billiger kommt. Sollten Interessierte dagegen einen Mietkauf erwägen, sollten sie eine akribische Finanzplanung erstellen. Sie sollten nicht nur die Monatszahlungen überweisen können. Sie sollten zugleich genügend Einkommen verzeichnen, um Eigenkapital ansparen zu können.

Mietkauf

Der Immobilienerwerb per Miete ist unter Experten umstritten, umso mehr gilt es beim Mietkauf, die Anbieter und ihre jeweiligen Finanzierungsmodelle genau unter die Lupe zu nehmen. Je nach Anbieter gibt es außerdem bestimmte Aspekte und Vertragskonditionen, die näherer Betrachtung verdienen. Bei privaten Verkäufern sind das beispielsweise Klauseln, die den Mieter zur Übernahme der Unterhaltungskosten verpflichten.

Baugenossenschaften hingegen wird immer wieder vorgeworfen, für ihre Objekte unverhältnismäßig hohe Nutzungsgebühren zu verlangen, um dem Kunden den Ausstieg aus dem Vertrag zu erschweren. Bedenken sollten Interessenten auch, dass das Mietkaufmodell bei Weitem nicht die günstigste Form der Baufinanzierung ist, auch wenn der eine oder andere Immobilienvermittler das Gegenteil behauptet.

  • Der Mietkauf, wie Anbieter ihn bewerben, klingt eben so simpel wie vorteilhaft: Mieter und Vermieter vereinbaren die Übereignung der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt, beispielsweise in zehn oder fünfzehn Jahren.
  • Bis dahin bezahlt der zukünftige Eigentümer einen monatlichen Mietzins, der auf den Kaufpreis des Objekts angerechnet wird.
  • Den zum Gesamtpreis fehlenden Betrag muss er parallel dazu anzusparen.
  • Meist geschieht das in Form eines Sparvertrags oder indem der Mieter Genossenschaftsanteile der betreffenden Gesellschaft erwirbt.
  • Die Finanzierung findet also ohne Zuhilfenahme einer Bank statt und der Mieter muss sich nicht verschulden.

So sollen auch einkommensschwache Verbraucher oder Familien ohne Eigenkapital ein Einfamilienhaus oder eine attraktive Wohnung erwerben können. Selbst wen ihre Kreditanträge von Banken zuvor abgelehnt wurden.

Vom Prinzip her ähnelt das Mietkaufmodell der Baugenossenschaften dabei dem klassischen Bausparen, bei dem mit den Einlagen der neu hinzugekommenen Mitglieder die Baudarlehen jener Sparer realisiert werden, deren Verträge bereits zuteilungsreif sind. Im Gegensatz zu den etablierten Bausparkassen mit ihren vielen Tausend Mitgliedern, handelt es sich bei den Mietkaufgenossenschaften meist um relativ junge und kleine Unternehmen. Verbraucherschützer bezweifeln daher, dass Kunden bei Insolvenz der Firma wirklich abgesichert sind. In diesem Fall hätten sie während ihrer Mitgliedschaft weder eine Wohnung erwerben können, noch erhielten sie ihre Spareinlagen zurück. Außerdem sind die Mieten oft vergleichsweise hoch, sodass sie sich nur rentieren, wenn die Wohnung später auch wirklich gekauft wird.

Verträge zwischen Privatpersonen

Beim privaten Mietkauf können die Anbieter meist nur über den Kleinanzeigenteil der Zeitung oder über Onlineinserate ermittelt werden. Interessierte sollten jedoch bedenken, dass es sich bei den derart angebotenen Immobilien oft um Häuser oder Wohnungen handelt, die schon lange zum Verkauf stehen, weil sie beispielsweise in hohem Maße sanierungsbedürftig sind. Echte Schnäppchen sind darunter selten zu finden. Hinzu kommt, dass private Verkäufer von ihren Freiheiten hinsichtlich der Vertragsgestaltung gerne Verbrauch machen. Vonseiten des Gesetzgebers gibt es in diesem Bereich nämlich kaum verbindliche Vorgaben. Das führt oft zu Verträgen, die dem Mieter enorme finanzielle Belastungen aufhalsen, ohne dass er wirklich Eigentümer des Objekts ist.

Gängig sind beispielsweise Klauseln, die den Mieter zu umfangreichen Instandhaltungsarbeiten oder der Übernahme sämtlicher Unterhaltungskosten der Immobilie verpflichten. Können die hohen Mietzinsen dann nicht mehr beglichen werden oder bleiben die vereinbarten Leistungen in puncto Renovierung aus, kann der Vermieter den Vertrag kündigen und das Objekt wieder für sich beanspruchen. Schließlich bleibt er bis zur endgültigen Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises als rechtlicher Eigentümer des Objekts im Grundbuch stehen. Im Gegenzug jedoch haben Mietkäufer, die eine Kaufverpflichtung unterschrieben haben, keine Möglichkeit vom Kauf zurückzutreten. Private Mietkaufverträge sollten daher stets einem Anwalt zur Beurteilung vorgelegt werden.

Mietkaufverträge

Ein Mietkaufvertrag kann auch jenen den Weg ins eigene Haus ebnen, die andernfalls nur schwerlich die Chance hätten, Wohneigentum zu erwerben. Etwa weil sie nicht genug verdienen, um ein normales Baudarlehen bei der Bank zu erhalten. Meist richten sich derartige Angebote daher explizit an Verbraucher, die kein Eigenkapital ansparen konnten oder deren Einkommenssituation nicht optimal ist. Für Interessenten sind Vereinbarungen, die nur eine Kaufoption für die Zukunft enthalten, meist die bessere Wahl.

Bei Verträgen hingegen, die eine Kaufverpflichtung festlegen, haben Mieter meist das Nachsehen. Was viele überdies nicht wissen: Der Kauf von Wohneigentum muss immer vom Notar beglaubigt werden, fehlt das notarielle Siegel, sind sämtliche den Kauf betreffenden Vereinbarungen hinfällig.

  • Anders als in einem reinen Mietverhältnis vereinbaren Mieter und Vermieter im klassischen Mietkaufvertrag, dass die betreffende Immobilie zu einem festgelegten Zeitpunkt oder zumindest innerhalb einer bestimmten Frist dem anfänglichen Mieter übereignet wird.
  • Der Vermieter übernimmt in diesem Fall also die Rolle der Kredit gebenden Bank und kassiert vom Mieter eine monatliche Zahlung, die sich aus der Nutzungsgebühr für das Objekt, einem Tilgungsanteil und einem Zinssatz zusammensetzt.
  • Erfahrungsgemäß versuchen jedoch gerade private Verkäufer, ihren Mietern auch weitere Verpflichtungen aufzuhalsen.
  • Beispielsweise indem sie von ihnen die Übernahme diverser Instandhaltungskosten einfordern, die in einem normalen Mietverhältnis dem Eigentümer obliegen.

Dieses Risiko besteht bei der zweiten Variante des Mietkaufes nicht. Hier wird dem Mieter lediglich eine Kaufoption zugesichert. Solange er sich nicht dazu entscheidet, das Mietobjekt auch tatsächlich zu erwerben, hat er die Rolle eines ganz normalen Mieters inne. Dieses Modell wird meist von Baugenossenschaften angeboten, in die sich der Mieter über den Erwerb von Genossenschaftsanteilen einkauft. Entschließt er sich zum Kauf, werden ihm die gezahlten Anteile auf den Gesamtpreis angerechnet. Kündigt er seinen Mietvertrag, wird ihm das Geld wieder ausbezahlt. Im Gegensatz dazu können klassische Mietkaufverträge nicht ohne enorme finanzielle Einbußen gekündigt werden.

Auf Flexibilität und faire Kostenverteilung achten

Wer mit dieser Art der Finanzierung liebäugelt, sollte daher darauf achten, dass der Vertrag eine Kaufoption und entsprechende Kündigungsmöglichkeiten vorsieht, ihn jedoch nicht zum Erwerb verpflichtet. Mietkaufobjekte, die privat angeboten werden, sind überdies meist Häuser, die sich nur schwer verkaufen lassen. Häufig stellen sich vermeintliche Schnäppchen als renovierungsbedürftige oder ungünstig geschnittene Immobilien heraus. Interessenten sollten sich betreffende Objekte daher ganz genau anschauen und abwägen, ob sie sich vorstellen können, langfristig darin zu leben und die notwendigen Renovierungsarbeiten zu übernehmen. Wer sich zum Kauf verpflichtet, muss meist auch sämtliche Unterhaltungskosten tragen, die andernfalls der Vermieter übernimmt.

Die monatliche Belastung kann also weit über dem liegen, was angehende Eigenheimbesitzer für ein Bankdarlehen bezahlen. Umso wichtiger ist es, dass der vereinbarte Mietzins zu 100 Prozent auf den Kaufpreis angerechnet wird. Rechtlich gesehen sind Verkäufer nämlich nicht zur vollständigen Anrechnung verpflichtet, sondern können einen Teil des Geldes anderweitig verwenden. Diese Praxis führt dazu, dass der Mieter unter Umständen viele Jahre lang überdurchschnittlich hohe Monatsraten bedienen muss, ohne einen wesentlichen Teil des Kaufpreises zu tilgen. Ein optimaler Mietkaufvertrag ist daher nicht nur jederzeit kündbar, sondern geht mit fairen und angemessenen Kosten für Miete und Erwerb einher und regelt eindeutig die Anrechnung der Mietrate auf den Kaufpreis. Außerdem ist er rechtssicher von einem Anwalt verfasst und notariell beglaubigt.

Mit Mietkaufangeboten zum Haus fürs Leben

Viele Bauherren greifen heute auf Mietkauf Angebote zurück, da diese oftmals eine bessere Alternative zum klassischen Immobilienkauf darstellen. Doch hierbei müssen einige sehr wichtige Kriterien beachtet werden, da nicht alle Verkäufer zugunsten des Bauherren handeln und es viele schwarze Schafe unter den Anbietern gibt. Wer sich ein eigenes Haus oder eine Wohnung in angenehmer Lage anschaffen möchte, hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten, die geeignete Immobilie zu erwerben.

Hierbei handelt es sich um den sogenannten Optionskauf oder die weitverbreitete, klassische Variante eines Mietkaufs.

  • Bei einem normalen, klassischen Mietkauf, bietet der Eigentümer das Objekt auf Mietkaufbasis zum Kaufen an.
  • Das bedeutet, dass der Käufer mit dem Eigentümer einen Vertrag abschließt, der schon nach den ersten Mietzahlungen zu einer kompletten Übernahme des Objekts verpflichtet.
  • Solche Verträge haben zumeist eine Laufzeit von zwei, fünf oder sogar 10 Jahren.
  • Die Mietzahlungen, die der Käufer bis dahin geleistet hat, werden auf den Kaufpreis angerechnet.

Beim Vertragsabschluss eines Optionskaufs hat der Käufer, wie der Name schon sagt, die Option, die ausgewählten Häuser bzw. Mietkaufangebote zu übernehmen, oder diese abzulehnen. Auch hier werden die bereits gezahlten Mieten vom Kaufpreis abgezogen bzw. angerechnet. Zumeist werden solche Verträge von Genossenschaften angeboten.

Ein Mietkauf ist nur mit Notar möglich

Wie bei allen anderen Immobilienverkäufen wird der Abschluss eines Mietkaufs nur mit Einsatz eines Notars rechtskräftig. Beim herkömmlichen Mietkauf wird ein Vertrag für eine bestimmte Laufzeit notariell festgelegt. In dieser Zeit muss der Erwerber dem Verkäufer in monatlichen Raten die Mieten überweisen, bis der vereinbarte Kaufpreis erreicht wird.

Beim Optionskauf wird ein normaler Mietvertrag zwischen beiden Parteien abgeschlossen. Jedoch erhält der Mieter hier zusätzlich vom Verkäufer einen Grundbucheintrag mit Optionsrecht. Dieser Eintrag besagt, dass der Käufer nach Ablauf einer bestimmter Frist, welche häufig zwischen 20 – 35 Jahren liegt, die Möglichkeit hat, das Objekt zu einem festen Kaufpreis, sein Eigen zu nennen. Dies ist wie schon erwähnt nur eine Option. Sollte der Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen, erlischt somit normalerweise auch diese Vereinbarung.

Fazit: Mietkauf Angebote haben mit Sicherheit ihren Reiz. Dennoch sollten die Angebote bis ins kleinste Detail geprüft werden, da hier oftmals unseriöse Anbieter am Werk sind. Leisten Sie niemals Sonderzahlungen, welche bei einem Nichtkauf verfallen können. Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer, dass sie jederzeit auf einen anderen Baufinanzierer ihrer eigenen Wahl zurückgreifen können. Erkundigen Sie sich stets in den naheliegenden Gebieten, wie hoch die Preise für Eigentumserwerb dort angesiedelt sind, bevor Sie sich für ein bestimmtes Projekt entscheiden. Natürlich kann man auch hier vielleicht mal ein Schnäppchen ergattern. Dies ist jedoch eher selten der Fall, da beim Mietkauf aufgrund der Tilgungsraten inklusive anfallender Zinsen, oft mit höheren Mieten zu rechnen ist. Für Menschen, die Probleme mit einem Schufa-Eintrag haben oder nicht wissen, ob sie den kompletten Kaufpreis zu Ende tilgen können, ist ein klassischer Mietkauf nicht unbedingt empfehlenswert. Ein Optionskauf wäre hier angemessen, da man das Objekt zuerst als Mieter testen kann. Hierbei kann man entspannt in die Zukunft blicken, die finanzielle Lage beobachten und dann entscheiden, ob man bereits das Eigenheim fürs Leben gefunden hat.

Mietkaufen von Wohneigentum

Das Mietkaufen stellt im Bereich des Immobilienerwerbs ein Randphänomen dar, es lohnt aber der näheren Betrachtung. Für Menschen, die aus unterschiedlichen Gründen keine Baufinanzierung erhalten, kann sich das Mietkauf-Modell als attraktive Alternative erweisen.

Interessierte sollten aber unbedingt einige Tipps beachten.

  • Beim gewöhnlichen Mietkaufen vereinbaren beide Seiten für eine bestimmte Phase feste monatliche Zahlungen sowie einen fixen Kaufzeitpunkt und Kaufpreis.
  • Die monatlichen Beiträge beinhalten eine Miete, Tilgung und Zinsen.
  • Am Ende bezahlen Mietkäufer den festen Preis und erwerben damit das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung, dazu verpflichten sie sich mit der Vertragsunterzeichnung.
  • Davon zu unterscheiden ist das seltenere Mietkaufen mit Option.
  • Bei dieser Variante können die Mieter eine Immobilie oder Wohnung zu einem gewissen Zeitpunkt und Preis kaufen, sie müssen aber nicht.

Bei einem Mietkaufhaus verdienen neben gewichtigen Rahmendaten wie Höhe der Gesamtzahlungen und Länge der Laufzeit vermeintliche Details Aufmerksamkeit. So fragt sich, wer bis zur Eigentumsübertragung die Kosten für die Instandhaltung trägt. Die Vertragsparteien können sich die Kosten teilen, es finden sich aber auch einseitige Kostenverpflichtungen für den Mietkäufer oder den Anbieter. Dieser Aspekt beeinflusst die finanzielle Attraktivität von Angeboten sowie die Planungssicherheit erheblich.

Mietkäufe kommen vor allem für diejenigen infrage, die ansonsten kein Haus finanzieren könnten. Das trifft zum Beispiel auf viele Selbstständige mit unsicherer Einkommenssituation zu. Banken zeigen sich bei dieser Zielgruppe vielfach zurückhaltend und fordern hohe Sicherheiten, die viele nicht erbringen können. In einem weiteren Fall kann sich ein Mietkauf empfehlen: Aktuell weisen Interessierte noch keine ausreichende Kreditwürdigkeit auf, diese Situation verbessert sich aber bald deutlich. Sie können die monatlichen Zahlungen stemmen und bald so viel Geld ansparen, dass sie den fälligen Kaufpreis bezahlen können. Das kann unter anderem bei einem absehbaren beruflichen Aufstieg mit deutlichen Gehaltserhöhungen eintreten.

Worauf Interessierte achten sollten

Vor dem Mietkaufen sollten Verbraucher eine ausführliche Finanzplanung durchführen. Sie müssen sichergehen, dass sie die monatlichen Summen durchgehend überweisen und am Ende den Kaufpreis begleichen können. Andernfalls droht Ungemach. Im schlimmsten Fall erwerben sie das Wohneigentum nicht, haben aber über eine längere Zeit hohe Kosten getragen. Sie sollten auch an die Doppelbelastung denken: Bestenfalls sparen sie bis zum Laufzeitende den fälligen Kaufpreis an, ansonsten müssen sie für die Finanzierung einen Immobilienkredit mit weiteren Zinskosten aufnehmen. Das würde die Gesamtkosten deutlich erhöhen. Lehnen Banken gar einen Kreditantrag ab, können Betroffene die Kaufsumme nicht leisten. Interessierte sollten deshalb aktuell oder zumindest bald über ausreichend große finanzielle Spielräume verfügen.

Sie sollten zudem exakt durchrechnen, welche Kosten insgesamt auf sie zukommen. Das sollten sie mit gewöhnlichen Immobilien-Angeboten vergleichen. Erfahrungsgemäß schneidet das Mietkaufen bei einem solchen Vergleich schlechter ab, weil viele Anbieter zum Beispiel recht hohe Mietpreise festlegen. Diese Differenz sollte nicht zu hoch liegen. Zudem sollten Interessierte der Regelung bei den Instandhaltungskosten Bedeutung beimessen: Müssen sie diese ganz oder teilweise tragen, brauchen sie dringend einen finanziellen Puffer. Erweisen sich die Mehrkosten oder die finanziellen Risiken als zu hoch, sollten potenzielle Investoren lieber abwarten, sich nach Alternativen umschauen oder später eine gewöhnliche Baufinanzierung ins Auge fassen.

Mietkaufwohnungen

Mit einer Mietkaufwohnung erwerben Investoren Eigentum, ohne dass sie den Kaufpreis sofort über eine Immobilienfinanzierung stemmen müssen. Sie finanzieren die Wohnung stattdessen über monatliche Zahlungen und zahlen am Ende der Laufzeit einen Restbetrag. Dieses Modell des Eigentumserwerbs fristet in Deutschland ein Dasein in der Nische, die meisten kaufen Wohneigentum mittels einem Immobilienkredit.

Zu Recht?

  • Bei Mietkaufwohnungen schließen beide Parteien einen längerfristigen Vertrag ab, in dem sich zwei wichtige finanzielle Eckdaten finden: Erstens steht dort, wie viel der Mietkäufer monatlich zu überweisen hat.
  • Dieser Betrag setzt sich aus einer Miete sowie Tilgung und Zinsen zusammen.
  • Zweitens legen beide Seiten fest, zu welchem Zeitpunkt das Eigentum auf den Mietkäufer übergeht und welchen einmaligen Restpreis er dafür zu zahlen hat.
  • Bei diesem Modell handelt es sich um die klassische Variante.
  • Davon zu unterscheiden ist der Optionskauf, der häufig ebenfalls Mietkauf genannt wird.

Beim Optionskauf kann der Mietkäufer die Wohnung nach Ablauf der Laufzeit zu einem festgelegten Preis übernehmen, er muss es aber nicht.

In einem Mietkaufvertrag finden sich zahlreiche weitere Punkte, die Aufmerksamkeit verdienen. Dazu zählt die Frage, wer bis zum Vertragsende für Kosten der Instandhaltung aufzukommen hat. Entweder muss der Mietkäufer oder der Anbieter diese Ausgaben tragen, die Parteien können auch eine Kostenteilung vereinbaren. Speziell bei einer Mietkaufwohnung fragt sich zudem, wer die Rechte bei der Eigentümerversammlung wahrnimmt. Grundsätzlich steht dieses Recht bis zum Laufzeitende dem Anbieter zu, er kann es aber auch abtreten.

Pro und Contra

Der wesentliche Vorteil einer Mietkaufwohnung besteht darin, dass Mietkäufer keine Immobilienfinanzierung abschließen müssen. Dieses Modell eignet sich vor allem für diejenigen, die aufgrund mangelnder Bonität kein Darlehen erhalten. Das trifft zum Beispiel auf Selbstständige zu, die über ein unregelmäßiges Einkommen verfügen. Sie sehen sich oftmals mit ablehnenden Bescheiden auf ihre Kreditanfragen konfrontiert. Mit einem Mietkauf können sie dagegen perspektivisch Wohneigentum erwerben und schon während der Vertragslaufzeit tilgen. Zum Schluss fällt dann nur noch eine Restrate an. Das Geld dafür können sie bis zu diesem Zeitpunkt separat ansparen, zum Beispiel mit einem Sparplan.

Diesem Vorzug stehen aber gewichtige Nachteile gegenüber. Häufig kostet eine Mietkaufwohnung bedeutend mehr als eine Eigentumswohnung, die Käufer mittels Kredit finanzieren. So setzen viele Anbieter den Mietanteil im Vergleich zu ortsüblichen Mieten wesentlich höher an. Gebühren zum Beispiel für die Vermittlung oder den Vertragsabschluss können hinzukommen. Müssen Mietkäufer die Instandhaltungskosten teilweise oder komplett bezahlen, setzen sie sich zudem kaum kalkulierbaren Risiken aus. Einen weiteren Aspekt sollten Interessierte bedenken: Sie überweisen nicht nur monatliche Beträge, sie sollten zugleich Geld für die Restkaufpreis ansparen. Dieser beträgt in der Regel mehrere zehntausend Euro. Mietkäufe eignen sich demnach nur für Einzelpersonen und Familien, die über ein eher hohes Einkommen verfügen.

Insgesamt lässt sich sagen: Um ein Schnäppchen handelt es sich bei Mietkäufen meist nicht. Wer einen Erwerb per Bankkredit realisieren kann, sollte diese Variante vorziehen. Als interessante Lösung erweist sich dieses Modell dagegen für Menschen mit ansprechendem Einkommen, die aus unterschiedlichen Gründen keine Chance auf eine gewöhnliche Baufinanzierung haben. Sie sollten sich einen Vertrag aber genau ansehen und exakt ausrechnen, ob sie die Kosten tatsächlich stemmen können und ob sich ein Angebot in einem finanziellen angemessenen Rahmen hält.


Marcel Ziegler

Ich bin Marcel Ziegler, Finanz-Blogger und Gründer von immobilienspot.com. Hier möchte ich allen Menschen, die eine Immobilie erwerben, ein Haus bauen oder Ihr Geld in Immobilien anlegen möchten, kostenlos leicht verständliche Informationen zu Baufinanzierungen, Immobilienkauf und Hausbau anbieten.


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