Immobilienkauf

Ich bin Marcel Ziegler, Gründer von immobilienspot.com. Ich helfe Menschen, die eine Immobilie erwerben, ein Haus bauen oder Ihr Geld in Immobilien anlegen möchten.

Der Immobilienkauf ist die bequeme Alternative zum Neubau, bei der man sich um vergleichsweise wenig zu kümmern braucht. Während man beim Neubau einer Wohnung oder eines Hauses einen sehr hohen Aufwand mit der Planung und Umsetzung der Bauvorhabens hat, konzentriert sich die Vorarbeit beim Kaufen einer gebrauchten oder fertig neu gebauten Immobilie vor allem im finanziellen Bereich.

Es geht hauptsächlich um die Frage: Wie viel kann ich mir leisten und welche Art der Finanzierung kommt für mich in Frage?

  • Wer eine Immobilie kauft, sollte sich zuvor genau über die anfallenden Gesamtkosten im Klaren sein.
  • Ein wichtiger und oft unterschätzter Punkt sind zum Beispiel die Kosten für den Makler, sofern man dessen Dienste in Anspruch nimmt.
  • Im Schnitt liegt die Gebühr zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises.
  • Bei einem so teuren Objekt wie einem kompletten Eigenheim ist das nicht gerade wenig Geld.
  • Die exakte Höhe ist oft Verhandlungssache und hängt zudem stark von regionalen Gegebenheiten ab.

Das neue Bestellprinzip, das seit dem 1. Juni 2015 gilt, bezieht sich nur auf die Vermittlung von Mietwohnungen und soll Mieter entlasten, die über einen Makler eine Wohnung finden möchten.

Beim Immobilienkauf hingegen gelten nach wie vor die bisherigen Grundsätze. Das bedeutet, dass der Käufer durchaus damit rechnen muss, die Kosten für den Makler komplett selbst zu bezahlen. Allerdings ist es für manche Verkäufer auch denkbar, dass diese Kosten entweder anteilig getragen oder komplett übernommen werden. Bei der Planung sollte die Courtage im Zweifel vorsichtshalber mit in die Gesamtsumme eingerechnet werden. Somit geht man nicht die Gefahr ein, dass die Finanzierung im Nachhinein um einige Tausend Euro zu knapp ausfällt.

Den Immobilienkauf finanzieren

Für die Finanzierung einer eigenen Immobilie stehen verschiedene Möglichkeiten zur Wahl. Die wohl beliebteste Variante ist der Bausparvertrag, da hier nicht nur die Sicherheit sehr hoch ist, sondern auch eine staatliche Förderung denkbar ist. Bausparen lohnt sich allein schon deshalb, weil man nach Ende der Ansparphase die Option auf ein besonders günstiges Bauspar Darlehen hat. Zudem gibt es für die Laufzeit eine Gewährleistung auf die Höhe der Sparzinsen. Das bedeutet, dass man mit einem Bausparvertrag unabhängig vom sonstigen Geschehen am Geldmarkt spart und nicht von einem plötzlichen Zinstief überrascht werden kann. Allerdings handelt es sich hierbei immer um eine längerfristige Sparmaßnahme, die einige Jahre im Voraus vorbereitet werden muss. Im Idealfall läuft der Bausparvertrag spätestens dann, wenn der erste Gedanke an einen Immobilienkauf aufkommt, da man sich sonst vor der Auszahlung erst einmal auf eine ordentliche Wartezeit einstellen muss.

Eine andere Möglichkeit ist ein Hypothekendarlehen. Hierbei dient die gekaufte Immobilie gleichzeitig als Sicherheit für die Bank. Für den Käufer interessant sind die vergleichsweise niedrigen Zinsen, die ein solches Darlehen in der Regel mit sich bringt. Zudem bleiben die Kreditraten bei diesem Modell auf lange Sicht hin stabil, was die Ausgaben langfristig sehr gut planbar macht. Daher ist es für viele Menschen auch interessant, eine Hypothek für eine Ferienwohnung aufzunehmen, statt einen herkömmlichen Kredit dafür zu beantragen oder lange Zeit auf diesen Luxus zu sparen. Der große Nachteil einer Hypothek ist jedoch, dass die Bank eine Zwangsversteigerung der Immobilie androhen und durchsetzen kann, wenn die Kreditraten nicht mehr fristgerecht bezahlt werden können.

Ein Bauernhaus als historische Immobilie

Ein Bauernhaus zu kaufen ist der Wunsch vieler, die eine Alternative zum Leben in der Stadt suchen. Das besondere an einem Bauernhaus ist, dass es in aller Regel nicht allein steht. Es gehört meist zu einem Hof, auch Resthof genannt. Deshalb kann es sowohl als ein Platz zum Wohnen aber auch als Arbeitsplatz dienen. Ältere Objekte verfügen meist neben dem Wohnhaus zusätzlich über Nebengebäude, wie etwa Lagerräume und Ställe.

Auch im Haupthaus, dem eigentlichen Bauernhaus, finden sich neben Wohnräumen und einer großen Küche häufig noch Wirtschaftsräume. Liebhaber, die ein Bauernhaus kaufen wollen, wissen meist ganz genau, was sie mit allen diesen Gebäuden anfangen wollen.

  • Die zahlreichen Nebengelasse eines Bauernhauses wurden einst landwirtschaftlich genutzt.
  • Ein Bauernhaus zu kaufen oder es zu ersteigern bedeutet, diese Räumlichkeiten ganz neuen Zwecken zuzuführen.
  • Man kann sie restaurieren und in Hobbyräume umfunktionieren.
  • Ein neu ausgebautes Bauernhaus bietet mit seinen vielen Möglichkeiten so auch genügend Platz für eine lang gewünschte Sauna oder einen eigenen Fitnessraum.
  • Liebhaber, die ein Bauernhaus kaufen, legen beim Umbau und bei der Veränderung der Einrichtung Wert auf den Charakter und die Architektur der Gebäude, damit auch der Charme des Ensembles erhalten bleibt.

Zustand der Gebäude genau prüfen

Es ist gar nicht so einfach, ein passendes Objekt zu finden. Denn sehr viele Menschen sind auf der Suche nach solchen Anwesen, das meist auch viele Hektar Wiesen und Weideflächen bieten. Hat man nach langer Suche passende Objekte gefunden, sollten diese dennoch gründlich in Augenschein genommen werden. Dabei sollte das Bauernhaus von innen und außen, vom Dach zum Keller, vom Haupthaus zu den Nebengebäuden gründlich angeschaut werden. Mindestens zwei Termine empfehlen Experten für eine solche Besichtigung. Beim ersten Termin gilt es, Größe, Aufteilung Lage und Ausstattung zu überprüfen. Beim zweiten heißt es, gründlich in alle Ecken zu schauen. Damit können mögliche Wertminderungen und der Bedarf bei der Sanierung und beim Bauen besser eingeschätzt werden.

Vorsicht heißt es bei eher verschachtelten Anbauten sowie Verkleidungen an Boden und Wänden. Dahinter können sich Mängel verstecken. Feuchtigkeit droht im Keller, wenn dieser beim Bauen nicht richtig abgedichtet wurde. Bei tragenden Elementen sollte auf Rost geachtet werden. Das Problem alter Bauernhäuser liegt außerdem in morschen Balken oder korrodierte Leitungen. Besonderes Augenmerk bei der Besichtigung sollte auf sämtliche Nebengebäude gelegt werden. Dabei stimmt es übrigens nicht, dass Gebäude aus Holz, wie Ställe oder Scheunen, schneller verfallen als Gebäude aus Stein, wie etwa das Haupthaus oder das Wirtschaftshaus. Das Problem beim Nebengelass besteht eher darin, dass diese Gebäude nicht beheizt und selten ordentlich gedämmt wurden und deshalb der Feuchtigkeit weniger entgegenzusetzen hatten.

Individuell gestalten

Was den Umbau und die Einrichtung betrifft, bieten gerade Bauernhäuser viele Möglichkeiten. Bei ihnen handelt es sich oft um Fachwerkgebäude, die sich durch kleine Fenstern und niedrige Decken sowie einfache Hausgrundrisse auszeichnen. Da der Rahmen des Fachwerks aus Holz ist, sollte er auf Feuchtigkeit untersucht werden. Auch das Mauerwerk zwischen den Holzbalken muss auf Schäden geprüft werden. Im Innern eines Bauernhauses sind Räumlichkeiten eher klein. Eine Idee ist es, Nischen mit Möbeln und Accessoires zu gemütlichen Erholungsecken umzugestalten. Häufig verfügen Bauernhäuser zusätzlich über einem Kachelofen. Er dient nicht nur zum Heizen, sondern kann auch für eine behagliche Wohnatmosphäre sorgen. Eine vornehmlich rustikale Ausstattung geht sehr gut mit der historischen Bausubstanz zusammen. Beim Um- und Ausbau muss diese Idee erhalten bleiben.

Denn oft redet bei Bauernhäusern oder Anwesen in historisch bedeutsamen Gebieten, wie etwa Altstädten oder geschützten Landschaften, der Denkmalschutz mit, wenn es um Sanierung, Um- oder Ausbau geht. Stehen ein Haus, ein Hof oder ein Ensemble unter Denkmalschutz, können sie nur eingeschränkt ausgebaut und saniert werden, ein kompletter Umbau ist in vielen Fällen überhaupt nicht erlaubt. Bevor Interessenten ein Bauernhaus kaufen, sollten sie sich über die Bestimmungen vor Ort informieren. Außerdem muss ein historisches Gebäude nicht unbedingt umgebaut werden. Ist es ansonsten noch gut erhalten, reicht eine vorsichtige Sanierung durchaus aus.

Beim Kauf eines Hauses genau hinsehen

Häuser zu kaufen von Privat hat einen entscheidenden Vorteil, eine Maklerprovision wird nicht fällig. Allerdings gibt es auch einige wichtige Sachen zu beachten. Denn will man Häuser kaufen von privat agierenden Verkäufern, müssen die infrage kommenden Immobilien tatsächlich auch in einem guten Zustand sein.

Sonst zahlt der Käufer am Ende drauf, weil er Schäden beheben, die Aufwendungen dafür aus eigener Tasche bezahlen und dafür eventuell seinen Bausparvertrag einsetzen oder sogar eine Hypothek aufnehmen muss.

  • Die wichtigste Frage beim Häuser kaufen von privat ist die nach der Gewährleistung.
  • Wer selbst baut oder bei einem Immobilienkauf wenigstens einen Makler einschaltet, hat bei Baumängeln oder Problemen mit einem älteren Haus wenigstens die Sicherheit, dass Baufirma oder Verkäufer in die Haftung treten.
  • Das ist bei Verträgen zwischen privat handelnden Käufern und Verkäufern nicht unbedingt der Fall.
  • Bei den meisten privaten Immobilienkäufen gilt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“.
  • Möchte ein Hauskäufer für den Fall der Fälle eine Gewährleistung, hat er das Problem, dieses Recht auch in seinem Kaufvertrag unterzukriegen.

Viele Verkäufer aber wollen genau das nicht. Denn sie sehen unerwünschte Kosten auf sich zukommen. Manche Mängel zeigen sich erst sehr spät. Wer kann schon genau einschätzen, wann eine alte Heizung nicht mehr richtig funktioniert. Und wer weiß schon genau, wie haltbar Dach oder Mauerwerk noch sind. Klar ist nur eins: Kennt der Verkäufer versteckte Mängel an seinem Haus und weist bei dessen Verkauf nicht auf diese Schäden hin, macht er sich des Betrugs schuldig. Dann kann ein Käufer im Nachhinein auch einen Ersatz für den Schaden verlangen. Und zwar unabhängig davon, ob die Gewährleistung in den Kaufvertrag aufgenommen wurde oder nicht.

Auf Informationen setzen

Für den Käufer einer Immobilie von einem privaten Anbieter lohnt es sich, im Vorfeld Informationen einzuholen. Dabei geht es vor allem um alles Wissenswerte über die Vergangen des ausgewählten Hauses. In die Recherche können durchaus auch die Nachbarn einbezogen werden. Sie wissen unter Umständen, welche Veränderungen der Vorbesitzer in den letzten Jahren am Haus vorgenommen hat. Darüber muss übrigens auch der Hausbesitzer Auskunft geben. Größere Umbauten muss er dokumentieren. Hat er etwa das Mauerwerk saniert, gibt es auch drüber Dokumente. Denn Um- und Ausbauten müssen von den Behörden genehmigt werden, vor allem, wenn es zum Beispiel für eine bereits erfolgte energetische Sanierung einen Zuschuss gab. Interessant ist in diesem Zusammenhang auch, ob das Haus einen aktuellen Energieausweis besitzt. Nicht zuletzt können Käufer von Immobilien einen Gutachter beauftragen. Der kann die Bausubstanz des Hauses prüfen.

Tipps für die Hausbesichtigung

Sind relevante Informationen über das Haus eingeholt, können sich Hauskäufer an die Besichtigung machen. Wichtig ist dabei, das Haus bei Tageslicht in Augenschein zu nehmen. Der erste Blick sollte der Aufteilung der Räume dienen. Dabei sind nicht nur Helligkeit, Lage und Größe wichtig. Auch die Nutzbarkeit spielt eine Rolle, wenn der zukünftige Hausbesitzer nicht gleich einen Anbau neu bauen will. Gut ist es, wenn mehrere Räume fast gleich groß sind. Sie lassen sich dann flexibel als Home Office, Kinderzimmer, Gästezimmer oder Schlafzimmer für die Eltern nutzen. Wichtig bei der Ausstattung der einzelnen Räume sind Anschlüsse für Licht und Steckdosen. Diese nachträglich zu installieren ist aufwändig und vor allem kostspielig.

Mängel und Schäden verbergen sich in jedem alten Haus. Hinweise darauf liefern feuchte Fensterrahmen, muffiger Geruch und verfärbter Putz. Vor allem im Keller und auf dem Dachboden sollte genau nachgesehen werden. Hat das Haus unter Umständen undichte Stellen, dann finden sich vor allem hier oft Hinweise auf undichte Stellen. In jedem älteren Haus verbergen sich Schäden und Mängel. Hinter Holzmehl auf dem Boden des Daches stecken oft umfangreiche Baumängel. Diese verursachen im Nachhinein hohe Kosten für die Sanierung.

Nicht zuletzt sollten alle, die planen, Häuser zu kaufen von privat, beim zuständigen Bauamt vorbeischauen. Dort kann man sich über Besonderheiten beim Grundstück informieren und etwas über mögliche Rechte von Dritter oder eventuelle Einschränkungen durch die Behörden erfahren. Ein Blick auch in den Bebauungsplan, der für die Umgebung gilt, lohnt sich. Damit wissen Käufer, was in unmittelbarer Umgebung für die Zukunft geplant ist. Für die Lebensqualität im neu erworbenen Haus ist auch das entscheidend.

Haus-Kauf ohne Eigenkapital

Beim Haus-Kaufen ist die Finanzierung die wichtigste Herausforderung. Menschen mit hohem Eigenkapital fällt das vergleichsweise leicht. Doch wie sieht es mit Menschen aus, die über kein Vermögen verfügen? Können sie sich den Traum des Eigenheims erfüllen?

Die Antwort lautet: Es kommt darauf an. Mehrere Aspekte spielen hierbei eine Rolle.

  • Interessierte können auch ohne eigenes Kapital ein Haus finanzieren.
  • Das trifft zumindest dann zu, wenn sie ein ausreichend hohes Einkommen vorweisen können.
  • Investoren müssen jeden Monat ausreichend viel Geld zur Verfügung haben, um die Raten dauerhaft stemmen zu können.
  • Nur dann erhalten sie überhaupt einen Kredit, andernfalls lehnen Banken einen Darlehenswunsch ab.
  • Wie hoch das Einkommen liegen muss, lässt sich nicht pauschal sagen.

Das hängt von den Kosten des Hauskaufs ab. Ob eine Finanzierungssumme von 150.000 Euro oder eine von 300.000 Euro: Das macht bei der monatlichen Belastung durch die Raten einen gewaltigen Unterschied.

Das momentane Zinsniveau stellt einen weiteren Faktor dar. Aktuelle Zinsen entscheiden darüber, wie viel Kreditnehmer monatlich bezahlen müssen. In der historischen Entwicklung zeigen sich enorme Differenzen. In Hochzinsphasen verlangen Banken 5 % und mehr, in Niedrigzinsphasen können Kreditnehmer zum Teil für unter 2 % finanzieren. Das wirkt sich auf die Frage aus, ob sich vermögenslose Menschen ein Haus leisten können. Manche bekommen in einer Niedrigphase von Banken grünes Licht, während sie bei höheren Zinsen eine Ablehnung erhalten.

Günstige Kredite erhöhen die Chance

Bei den Kosten kommt es nicht allein auf das allgemeine Zinsniveau an. Bei den gleichen Rahmenbedingungen lässt sich ein Haus kaufen, dem eine Finanzierung mit eher niedrigen oder eher hohen Zinsen zugrunde liegt. Nur mit einer gründlichen Planung können Interessierte die Zinskosten auf ein Minimum reduzieren und damit die Wahrscheinlichkeit steigern, dass sie als Kapitallose eine Immobilie erwerben können. Im ersten Schritt sollten Investoren überlegen, inwieweit sie billige Förderkredite einsetzen können. Dazu empfiehlt sich ein Blick auf das Förderprogramm der KfW. Die öffentlich-rechtliche Bank unterstützt ökologisches Bauen und Sanieren mit zinsgünstigen Krediten, die Verbraucher über ihre Hausbank beantragen. Dazu müssen sie bestimmte Umweltstandards einhalten.

Auch bei gewöhnlichen Krediten liegt das Einsparpotenzial hoch. Zwischen günstigen und teuren Anbietern liegt der Unterschied oftmals bei 1 % und mehr, angesichts der hohen Kreditsummen bei einer Baufinanzierung bedeutet das eine große Kostendifferenz. Um sich eine billige Finanzierung zu sichern, sollten Verbraucher deshalb umfassend vergleichen. Ein Kreditvergleich im Internet leistet hierfür wertvolle Hilfe. Er zeigt an, welche Banken grundsätzlich günstige Zinsen und welche Institute hohe Zinsen bieten. Den genauen Zinssatz erfahren Interessierte meist erst nach einer konkreten Anfrage, da er von der individuellen Bonität abhängt.


Marcel Ziegler

Ich bin Marcel Ziegler, Finanz-Blogger und Gründer von immobilienspot.com. Hier möchte ich allen Menschen, die eine Immobilie erwerben, ein Haus bauen oder Ihr Geld in Immobilien anlegen möchten, kostenlos leicht verständliche Informationen zu Baufinanzierungen, Immobilienkauf und Hausbau anbieten.


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