Immobilienkauf von privat: Worauf Käufer achten müssen

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung direkt vom privaten Eigentümer entfällt häufig die Maklerprovision. Zustand, Preis und Unterlagen müssen Sie selbst prüfen. „Von privat“ heißt, dass kein Makler den Verkauf vermittelt. Ein Notar muss den Kaufvertrag trotzdem beurkunden.

Der Notar beurkundet den Vertrag und wickelt den Kauf rechtlich ab. Er prüft weder das Gebäude noch, ob der Kaufpreis für Sie angemessen ist. Klären Sie Mängel, Finanzierung und Vertragsfragen vor der Unterschrift.

Unterlagen vor der Besichtigung

Bitten Sie den Verkäufer vorab um die wichtigsten Unterlagen. So können Sie gezielt nachfragen und erkennen, welche Punkte noch offen sind:

• aktueller Grundbuchauszug mit eingetragenen Rechten und Belastungen
• Bauunterlagen und vorhandene Baugenehmigungen
• Angaben zu Schäden, Reparaturen und Modernisierungen
• Energieausweis
• Informationen zu Grundstücksgrenzen, zur Zufahrt und zu Erschließungskosten

Im Grundbuch können zum Beispiel Wegerechte oder Rechte Dritter stehen. Fragen Sie nach, welche Belastungen bestehen bleiben sollen. Wichtig sind auch Baulasten. Das sind öffentlich-rechtliche Pflichten, die für ein Grundstück gelten. Sie stehen nicht zwingend im Grundbuch. Erkundigen Sie sich deshalb bei der zuständigen Gemeinde oder Bauverwaltung, ob ein Baulastenverzeichnis geführt wird und welche Auskunft Sie benötigen.

Bei einem Grundstück sollten Sie außerdem klären, ob die gewünschte Nutzung zulässig ist und ob noch Erschließungskosten offen sind. Die örtliche Bauverwaltung kann Ihnen sagen, welche Informationen sie dazu bereitstellt. Verlassen Sie sich bei Grundstücksgrenzen nicht allein auf Zäune oder Angaben des Verkäufers.

Haus und Grundstück prüfen

Besichtigen Sie das Haus bei Tageslicht und sehen Sie alle Räume an, einschließlich Keller, Dachboden und Nebenräumen. Achten Sie auf Feuchtigkeit, Schimmelspuren, Risse und sichtbare Reparaturstellen. Prüfen Sie auch Dach, Fassade und Fenster, soweit sie zugänglich sind. Fragen Sie bei auffälligen Stellen konkret nach Ursache, Zeitpunkt und ausgeführten Arbeiten und bitten Sie um Belege.

Eine Besichtigung zeigt nur, was sichtbar ist. Verdeckte Schäden an Dach, Leitungen oder Bauteilen lassen sich damit nicht sicher ausschließen. Bei einem älteren Haus, erkennbaren Schäden oder größerem Sanierungsbedarf lohnt sich deshalb eine unabhängige Begutachtung durch eine Bausachverständige oder einen Bausachverständigen. Planen Sie die Kosten dafür mit ein.

Der Energieausweis gibt Auskunft über den energetischen Zustand und ermöglicht einen groben Vergleich von Gebäuden. Er ersetzt kein Baugutachten und belegt nicht, welche Heizkosten in Ihrem Haushalt tatsächlich anfallen. Beim Verkauf muss er grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden; für bestimmte Gebäude gelten Ausnahmen. Fragen Sie nach, wenn er fehlt oder die Angaben nicht zum besichtigten Gebäude passen.

Kaufpreis und Finanzierung

Vergleichen Sie den Angebotspreis mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung. Berücksichtigen Sie dabei Lage, Grundstück, Wohnfläche, Bauzustand und Modernisierungsbedarf. Ein einzelner Vergleichspreis sagt wenig aus, wenn Gebäude und Grundstück deutlich anders sind. Bei einem hohen Kaufpreis oder wenn Sie unsicher sind, hilft eine unabhängige Einschätzung des Immobilienwerts.

Kalkulieren Sie neben dem Kaufpreis auch die Arbeiten, die nach dem Einzug anstehen. Ein renovierungsbedürftiges Dach oder eine alte Heizung kann die Gesamtkosten stark verändern. Lassen Sie sich für größere Arbeiten Kostenschätzungen geben, bevor Sie Ihre Finanzierung festlegen.

Die Finanzierung sollte stehen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Berücksichtigen Sie dabei auch die Kaufnebenkosten: Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für Notar und Grundbuch sind grob 1,5 bis 2 Prozent eine Planungsgröße. Die tatsächlichen Beträge hängen vom Einzelfall ab. Bei einem Verkauf ohne Makler fällt keine Maklerprovision an. Prüfen Sie, ob tatsächlich kein Makler beteiligt war und ob eine gesonderte Kostenvereinbarung besteht.

Mängel und Vertrag

Bei gebrauchten Immobilien schränkt der Kaufvertrag die Sachmängelhaftung häufig ein oder schließt sie aus. Hat der Verkäufer Mängel arglistig, also wissentlich und täuschend, verschwiegen oder eine Garantie übernommen, kann er sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen. Ein später entdeckter Schaden begründet nicht automatisch einen Anspruch. Ob ein Anspruch besteht, hängt unter anderem vom Vertrag, davon, was der Verkäufer wusste, und davon ab, was sich beweisen lässt.

Halten Sie bekannte Schäden und konkrete Zusagen schriftlich fest. Wenn der Verkäufer etwa eine bestimmte Sanierung oder eine zugesicherte Eigenschaft nennt, lassen Sie vor der Beurkundung klären, ob und wie diese Aussage im Vertrag berücksichtigt wird. Mündliche Absprachen sollten Sie nicht als Ersatz für eine klare Vertragsregelung behandeln.

Der Notar beurkundet den Vertrag und wickelt den Eigentumsübergang ab; dabei prüft er nicht, ob der Preis angemessen ist, und vertritt nicht ausschließlich Ihre Interessen. Lesen Sie deshalb den Vertragsentwurf sorgfältig und klären Sie offene Fragen vor dem Termin. Bei Verbraucherverträgen soll Ihnen der Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Ändert sich der Vertrag wesentlich oder bleibt Ihnen zu wenig Prüfzeit, sprechen Sie das rechtzeitig beim Notar an.

Nach der Beurkundung müssen Sie den Kaufpreis üblicherweise erst zahlen, wenn die im Vertrag genannten Voraussetzungen erfüllt sind und der Notar Ihnen mitteilt, dass die Zahlung fällig ist. Zahlen Sie nicht allein aufgrund einer privaten Zahlungsaufforderung. Später trägt das Grundbuch Sie als Eigentümer ein, sobald die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Eigentumswohnung zusätzlich prüfen

Beim Wohnungskauf erwerben Sie die Wohnung und einen Anteil am Gebäude und Grundstück und werden Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan zeigen, welche Räume zu Ihrer Wohnung gehören und welche Flächen allen Eigentümern gemeinsam gehören. Prüfen Sie darin auch die Zuordnung von Keller, Stellplatz und Sondernutzungsrechten.

Lassen Sie sich die regelmäßigen Zahlungen für das Gebäude (Hausgeld), das angesparte Geld für Reparaturen (Instandhaltungsrücklage) und die aktuellen Abrechnungen zeigen. Lesen Sie außerdem die Protokolle der Eigentümerversammlungen und bereits gefasste Beschlüsse. Daraus können Hinweise auf geplante Sanierungen oder Streitpunkte hervorgehen. Auch auf mögliche zusätzliche Kosten können die Unterlagen hinweisen. Eine Rücklage allein garantiert nicht, dass sie für alle anstehenden Arbeiten ausreicht.