Immobilienkauf von privat: Worauf Käufer achten müssen

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung von privat verhandeln Sie direkt mit dem Verkäufer und sparen die Maklercourtage. Zustand und Unterlagen müssen Sie trotzdem prüfen und den Kaufvertrag vorbereiten. Der Kauf wird notariell beurkundet.

Prüfen Sie vor dem Kauf auch Ihre Finanzierung. Der Notar sorgt für den rechtlich vorgeschriebenen Ablauf. Er untersucht aber weder das Dach noch prüft er, ob ein Anbau genehmigt ist. Zahlen Sie den Kaufpreis erst, wenn der Notar Ihnen schriftlich mitgeteilt hat, dass er fällig ist.

Klären Sie den Verkauf

Fragen Sie, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist und ob alle Eigentümer dem Verkauf zustimmen. Klären Sie außerdem, ob das Haus selbst genutzt oder vermietet ist und wann es übergeben werden soll. Bei einer vermieteten Immobilie übernehmen Sie bestehende Mietverhältnisse grundsätzlich mit; lassen Sie sich Mietvertrag und Angaben zu den Zahlungen zeigen.

Ein Verkauf ohne Makler spart die Maklercourtage, sofern kein Makler beteiligt ist. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie mögliche Finanzierungskosten fallen trotzdem an. Kalkulieren Sie außerdem Geld für Reparaturen und Modernisierungen ein, bevor Sie sich auf einen Kaufpreis festlegen.

Prüfen Sie Haus und Grundstück

Besichtigen Sie die Immobilie gründlich und möglichst bei Tageslicht. Achten Sie im Keller auf Feuchtigkeit und muffigen Geruch, an Wänden auf Risse und im Dachgeschoss auf Spuren von Wasser. Prüfen Sie auch Fenster, Heizungsanlage und sichtbare Leitungen. Fragen Sie bei jeder erkennbaren Reparatur nach, wann sie ausgeführt wurde und ob Rechnungen oder Wartungsnachweise vorliegen.

Bei älteren, umgebauten oder sichtbar beschädigten Gebäuden lohnt sich eine Besichtigung mit einem unabhängigen Bausachverständigen. Der Sachverständige kann den Zustand besser einschätzen und auf mögliche Folgekosten hinweisen. Verlassen Sie sich bei Wohnfläche, Baujahr und Sanierungsstand nicht allein auf die Verkaufsanzeige. Lassen Sie Abweichungen erklären und wichtige Angaben belegen.

Zum Grundstück gehören weitere Fragen: Sind Anbauten genehmigt? Gibt es Baulasten, also öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die das Grundstück belasten? Wie verlaufen die Grenzen, ist die Zufahrt gesichert und sind Erschließungsmaßnahmen abgeschlossen? Der Notar prüft diese Punkte nicht für Sie. Klären Sie offene Fragen bei den zuständigen Stellen und halten Sie Aussagen des Verkäufers schriftlich fest.

Lassen Sie sich den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung zeigen. Er liefert Angaben zur energetischen Qualität des Gebäudes, ersetzt aber keine technische Prüfung von Heizung, Dämmung oder Feuchtigkeit. Fragen Sie nach Alter und Wartung der Heizung sowie nach durchgeführten energetischen Arbeiten. Bei absehbarem Sanierungsbedarf sollten Sie vor dem Kauf fachlichen Rat einholen.

Verstehen Sie die Mängelhaftung

Bei gebrauchten Immobilien enthält der Kaufvertrag häufig einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Dadurch sind Ansprüche wegen später entdeckter Mängel stark eingeschränkt. Eine wichtige gesetzliche Ausnahme gilt, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert hat. Im Streitfall lässt sich jedoch nicht immer leicht beweisen, ob ein Verkäufer von einem Mangel wusste und ihn bewusst verschwiegen hat.

Auch bekannte Schäden sollten Sie vor der Unterschrift genau klären. Wer einen Mangel bei Vertragsschluss kennt, kann wegen dieses Mangels grundsätzlich keine Ansprüche geltend machen. Vereinbaren Sie deshalb schriftlich, wie ein bekannter Schaden behandelt wird, etwa ob der Verkäufer ihn beseitigt oder der Kaufpreis angepasst wird. Halten Sie wichtige Eigenschaften und Absprachen im notariellen Vertrag fest.

Bewahren Sie Exposé, E-Mails, Nachrichten und vorgelegte Unterlagen auf. Wenn der Verkäufer einen erheblichen Mangel erwähnt oder eine konkrete Zusage zum Zustand macht, bitten Sie darum, diese Aussage eindeutig im Vertrag festzuhalten. Eine mündliche Zusicherung ersetzt keine klare vertragliche Regelung.

Lesen Sie den Vertrag in Ruhe

Der Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar erklärt die rechtlichen Folgen und kümmert sich um die weiteren rechtlichen Schritte für den Kauf. Er vertritt dabei keine Seite allein und prüft nicht, ob das Haus baulich mängelfrei ist.

Lesen Sie den Vertragsentwurf rechtzeitig und klären Sie offene Punkte vor dem Beurkundungstermin. Bei bestimmten Verbraucherverträgen muss der Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Diese Frist gilt nicht automatisch für jeden Privatverkauf. Bitten Sie unabhängig davon um genügend Zeit zur Prüfung. Achten Sie besonders auf Kaufgegenstand, mitverkaufte Gegenstände, bekannte Mängel, Übergabetermin und die Verteilung noch offener Kosten.

Nach der Beurkundung sichert eine Auflassungsvormerkung, ein Eintrag im Grundbuch, Ihren Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung. Der Notar prüft außerdem, ob die nötigen Unterlagen und Erklärungen vorliegen, bevor er den Kaufpreis fällig stellt. Überweisen Sie deshalb erst nach der notariellen Fälligkeitsmitteilung und innerhalb der darin genannten Frist. Eine mündliche Aufforderung des Verkäufers reicht dafür nicht aus.

Prüfen Sie die Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie neben der Wohnung einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, etwa am Dach, Treppenhaus und Grundstück. Damit übernehmen Sie auch laufende Kosten und Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Sehen Sie die Teilungserklärung samt Änderungen, den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnungen und den Vermögensbericht durch. Prüfen Sie außerdem Protokolle und Beschlüsse der Eigentümerversammlungen. Daraus können geplante Sanierungen, Streitpunkte oder bereits beschlossene Sonderumlagen hervorgehen. Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung der Eigentümer, wenn die laufenden Mittel für gemeinschaftliche Ausgaben nicht ausreichen.

Vergleichen Sie das monatliche Hausgeld mit den enthaltenen Leistungen und achten Sie auf den Stand der Rücklage für Reparaturen. Die Unterlagen zeigen vorhandene Beschlüsse und erkennbare Risiken. Später können trotzdem zusätzliche Kosten entstehen.

Planen Sie Übergabe und Kosten

Vereinbaren Sie im Vertrag, ab wann Sie die Immobilie übernehmen, Erträge daraus erhalten und die laufenden Kosten und Risiken tragen. Prüfen Sie auch, wer noch offene Erschließungs- oder Anliegerbeiträge trägt. Hat eine beitragspflichtige Maßnahme bis zum Vertragsschluss bereits mit Bauarbeiten begonnen, muss grundsätzlich der Verkäufer den Beitrag zahlen. Im Vertrag kann etwas anderes vereinbart werden.

Halten Sie bei der Übergabe den Zustand der Immobilie und die Zählerstände in einem Protokoll fest. Notieren Sie darin auch die übergebenen Schlüssel und wichtigen Unterlagen. Dazu zählen zum Beispiel Rechnungen, Bedienungsanleitungen und Wartungsnachweise. Das Protokoll dokumentiert den Übergang, ersetzt aber keine Prüfung vor dem Kauf.