Immobilienfinanzierung planen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, müssen Kaufpreis, Nebenkosten und laufende Ausgaben in Ihr Haushaltsbudget passen. Wichtig ist, dass Sie die Monatsrate dauerhaft zahlen können und nach dem Kauf noch Eigenkapital übrig haben.

Meist vereinbaren Sie eine Monatsrate und einen Zinssatz, der für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben ist. Wie schnell Sie den Kredit zurückzahlen, hängt vor allem davon ab, wie hoch die anfängliche Tilgung ist, also der Teil der Rate, mit dem Sie den Kredit zurückzahlen. Förderkredite können hinzukommen; bei Neubauten fallen für noch nicht abgerufene Darlehensteile möglicherweise zusätzliche Kosten an.

Tragbare Monatsrate berechnen

Berechnen Sie Ihre Kreditrate anhand einer Haushaltsrechnung. Listen Sie Ihre regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben auf und berücksichtigen Sie auch die Kosten, die als Eigentümerin oder Eigentümer auf Sie zukommen. Dazu gehören etwa Hausgeld, Versicherungen, Grundsteuer, Heizung und Rücklagen für Reparaturen. Auch Änderungen wie Teilzeit, Familienzuwachs oder ein möglicher Umzug sollten Sie berücksichtigen.

Die Rate sollte nicht den gesamten monatlichen Überschuss aufbrauchen. Als Faustregel empfiehlt die Verbraucherzentrale, dass rund zehn Prozent des monatlichen Überschusses nach Abzug der Kreditrate übrig bleiben. Das ist keine feste Grenze für jeden Haushalt, sondern ein Puffer für unerwartete Ausgaben. Eine bisher passende Miete sagt wenig darüber aus, welche Rate tragbar ist: Als Eigentümerin oder Eigentümer tragen Sie zusätzlich Kosten für Instandhaltung und größere Reparaturen.

Eigenkapital und Nebenkosten einplanen

Eigenkapital senkt den Kreditbedarf. Als Orientierung nennt die Verbraucherzentrale Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten. Finanztip nennt mindestens 20 Prozent plus Nebenkosten als Idealwert. Das sind Empfehlungen, keine gesetzliche Mindestquote und keine Zusage für einen Kredit. Banken finanzieren auch mit weniger Eigenkapital, prüfen dann aber weiterhin Haushalt, Immobilie und Kreditbedingungen.

Kalkulieren Sie die Kaufnebenkosten getrennt vom Kaufpreis. Dazu zählen insbesondere die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Gegebenenfalls kommt die Maklerprovision hinzu. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für Notar und Grundbucheintragungen nennt die Verbraucherzentrale etwa 1 bis 1,5 Prozent. Maklerkosten hängen vom konkreten Kauf ab.

Halten Sie einen Teil Ihres verfügbaren Geldes als Reserve für Reparaturen, Umzug und unvorhergesehene Ausgaben zurück. So sinkt das Risiko, kurz nach dem Kauf zusätzliches Geld leihen zu müssen. Bei älteren Immobilien sollten Sie außerdem Renovierungs- und Modernisierungskosten realistisch erfassen.

Annuitätendarlehen verstehen

Das Annuitätendarlehen ist eine gängige Form der Immobilienfinanzierung. Während des vereinbarten Zeitraums mit festem Sollzins bleibt die Monatsrate gleich. Die Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen: Mit sinkender Restschuld fällt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Die Sollzinsbindung bezeichnet den Zeitraum, für den der vereinbarte Sollzins gilt.

Eine höhere anfängliche Tilgung lässt die Restschuld schneller sinken.

Viele Darlehen sind am Ende der ersten Zinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt. Die verbleibende Summe heißt Restschuld. Planen Sie frühzeitig, wie Sie diese weiterfinanzieren, denn der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung steht heute nicht fest.

Zinsbindung und Tilgung abwägen

Eine längere Zinsbindung schützt länger vor steigenden Zinsen und erleichtert die Planung. Sie kann allerdings einen höheren Zinssatz kosten. Welche Dauer passt, hängt davon ab, wie hoch Sie tilgen und wie viel Sicherheit Ihr Haushalt braucht. Wenn ein deutlicher Zinsanstieg die künftige Rate untragbar machen würde, sollten Sie dieses Risiko besonders sorgfältig prüfen.

Vergleichen Sie Angebote deshalb nicht nur anhand der Monatsrate. Entscheidend ist auch, wie viel Restschuld am Ende der Zinsbindung bleibt. Lassen Sie dafür verschiedene Raten und Zinsbindungszeiten durchrechnen. Künftige Zinsen lassen sich nicht verlässlich vorhersagen; verlassen Sie Ihre Planung daher nicht auf eine Zinsprognose.

Sondertilgungen und Ratenwechsel

Ein Sondertilgungsrecht erlaubt Ihnen, zusätzlich zur vereinbarten Rate einen Teil des Darlehens zurückzuzahlen. Die Verbraucherzentrale nennt jährliche Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme als verbreitete Vereinbarungsmöglichkeit. Ob Ihr Vertrag solche Zahlungen zulässt und in welcher Höhe, hängt vom konkreten Angebot ab.

Prüfen Sie auch, ob Sie während der Zinsbindung den Anteil der Rate ändern dürfen, mit dem Sie den Kredit zurückzahlen (den Tilgungssatz). Solche Wechsel bieten nicht alle Banken an. Bei Sondertilgungen sollten Sie klären, auf welche Darlehenssumme sich der Prozentsatz bezieht und wie oft Sie zahlen dürfen. Mehr Flexibilität ist besonders dann hilfreich, wenn sich Einkommen oder finanzielle Spielräume verändern.

Anschlussfinanzierung rechtzeitig prüfen

Bleibt am Ende der Zinsbindung eine Restschuld, brauchen Sie einen neuen Kredit zur Anschlussfinanzierung oder andere Mittel, um den Rest zurückzuzahlen. Steigt der Zinssatz, steigt bei gleicher Tilgung auch die Belastung. Eine möglichst weit gesunkene Restschuld verringert dieses Risiko.

Für Darlehen mit gebundenem Sollzins sieht § 489 BGB ein Kündigungsrecht vor. Grundsätzlich können Darlehensnehmer zehn Jahre, nachdem sie das Darlehen vollständig erhalten haben, mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Wurde später eine Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Zinssatz getroffen, kann sie für den Fristbeginn maßgeblich sein. Das Darlehen endet dadurch nicht automatisch. Kündigung und Rückzahlung müssen zum Vertrag und zur geplanten Anschlussfinanzierung passen.

Förderkredite rechtzeitig beantragen

Ein Förderkredit kann die Finanzierung ergänzen, wenn Sie die jeweiligen Voraussetzungen erfüllen. Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 richtet sich an Privatpersonen, die eine Immobilie kaufen oder bauen und selbst darin wohnen. Die KfW nennt einen Kreditbetrag von bis zu 100.000 Euro je Vorhaben, eine Laufzeit von bis zu 35 Jahren und eine Sollzinsbindung von bis zu zehn Jahren. Der konkrete Zinssatz hängt von den geltenden Konditionen ab.

Der Antrag läuft über einen Finanzierungspartner und muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden. Beim Kauf muss der Antrag laut KfW vor Unterzeichnung des Kaufvertrags gestellt werden. Das Programm ist unter anderem nicht für vermietete oder gewerblich genutzte Flächen, bereits begonnene Vorhaben, Nachfinanzierungen oder Umschuldungen vorgesehen. Für Kreditbeträge, die Sie noch nicht abgerufen haben, fällt laut Produktbedingungen ab dem 13. Monat nach Zusage eine Bereitstellungsprovision an. Teilrückzahlungen und Sondertilgungen sind bei diesem Programm nicht möglich. Prüfen Sie die aktuellen Voraussetzungen und Konditionen vor der Antragstellung.

Auszahlungen beim Neubau planen

Bei einem Neubau wird das Darlehen oft in mehreren Schritten abgerufen. Bleibt ein zugesagter Betrag länger ungenutzt, können Bereitstellungszinsen anfallen. Beginn und Höhe richten sich nach dem Vertrag.

Ein Beispiel von Interhyp verdeutlicht die Berechnung: Bei 100.000 Euro noch nicht abgerufenem Darlehen und 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen pro Monat entstehen über sechs Monate 1.500 Euro. Das ist ein Rechenbeispiel, keine allgemeingültige Marktgebühr. Vergleichen Sie deshalb, wie lange keine Bereitstellungszinsen anfallen, und stimmen Sie den Auszahlungsplan auf den Baufortschritt ab.

Finanzierungsangebote vergleichen

Vergleichen Sie mehr als Zinssatz und Monatsrate. Achten Sie darauf, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist, welche Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel der Vertrag erlaubt und wann Bereitstellungszinsen beginnen. Bei Förderkrediten gehören außerdem die Antragsfrist und die Einschränkungen des jeweiligen Programms dazu.

Endfällige Darlehen funktionieren anders als Annuitätendarlehen: Während der Laufzeit zahlen Sie keine laufende Tilgung, sondern zahlen die Darlehenssumme am Ende zurück. Häufig soll parallel ein Spar- oder Anlageprodukt das nötige Kapital aufbauen. Dadurch bleiben Zinsen auf die volle Darlehenssumme bestehen. Außerdem reicht das angesparte Guthaben möglicherweise nicht für die Rückzahlung. Lassen Sie solche Konstruktionen unabhängig durchrechnen, bevor Sie sich darauf festlegen.