Hauskauf finanzieren ohne Stolpersteine

Beim Hauskauf kommt es darauf an, welche Rate Sie dauerhaft zahlen können, nicht darauf, wie viel Kredit die Bank bewilligt. Rechnen Sie neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten, laufenden Hauskosten, Rücklagen und die spätere Restschuld ein.

Berechnen Sie zuerst Ihr Haushaltsbudget. Daraus ergibt sich, wie viel das Haus kosten darf. So bringt eine Reparatur oder ein geringeres Einkommen Ihre Finanzierung nicht gleich ins Wanken.

Erst das Budget berechnen

Vergleichen Sie Ihre regelmäßigen Nettoeinnahmen mit Ihren tatsächlichen Ausgaben. Rechnen Sie neben Miete und Lebenshaltung auch Versicherungen, Fahrtkosten, bestehende Kredite und Rücklagen ein. Nach dem Kauf zahlen Sie meist keine Miete mehr. Stattdessen fallen Kosten für Heizung, Wasser und Müll an; auch Versicherungen und Reparaturen müssen Sie einplanen.

Rechnen Sie auch mit Veränderungen, die sich bereits abzeichnen. Elternzeit, ein Kind, ein Jobwechsel oder ein längerer Arbeitsweg können Ihr Einkommen senken oder Ihre Ausgaben erhöhen. Auch dann muss die Rate noch bezahlbar sein.

Banken nennen häufig eine Kreditrate von höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens als grobe Orientierung. Die Verbraucherzentrale betont, dass diese Faustregel eine persönliche Haushaltsrechnung nicht ersetzt. Ziehen Sie zunächst alle regelmäßigen Ausgaben und einen Puffer für unerwartete Kosten ab. Der verbleibende Betrag ist die bessere Grundlage für Ihre Rate.

Legen Sie auch Geld für Reparaturen und Instandhaltung zurück. Die Verbraucherzentrale nennt rund 2 Prozent des Gebäudesubstanzwerts pro Jahr als groben Richtwert. Damit ist der Wert des Gebäudes ohne Grundstück gemeint. Der Betrag hilft bei der langfristigen Planung. Sie müssen ihn nicht jedes Jahr genau so ausgeben. Bei einem älteren Haus können Reparaturen früher und gleichzeitig anfallen, bei einem Neubau später.

Kaufnebenkosten einzeln erfassen

Zusätzlich zum Kaufpreis zahlen Sie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und möglicherweise eine Maklerprovision. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland. In der Beispielrechnung dienen 3,5 bis 6,5 Prozent als grobe Orientierung. Für Notar und Grundbuch sind es etwa 2 Prozent. Die Maklerkosten richten sich nach dem Auftrag.

Die Nebenkosten hängen vom Bundesland und den Maklerkosten ab. Berechnen Sie die einzelnen Beträge für Ihren Kauf, statt sich auf eine pauschale Nebenkostenquote zu verlassen.

Planen Sie auch Geld für den Umzug, Möbel und Arbeiten am Haus ein. Beim Neubau können Sonderwünsche hinzukommen. Wenn Sie das Darlehen erst später abrufen, können Bereitstellungszinsen anfallen. Das sind Zinsen für den Teil des Darlehens, den die Bank bereitstellt, den Sie aber noch nicht abgerufen haben. Fragen Sie die Bank, wie lange das Darlehen bereitsteht, bevor diese Kosten entstehen. Fehlendes Geld lässt sich nicht immer problemlos nachträglich leihen.

Eigenkapital mit Reserve planen

Ein verbreiteter Richtwert ist, die Kaufnebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Ersparnissen zu zahlen. Das ist eine Orientierung, keine allgemeine Mindestvorgabe für alle Banken. Mit mehr Eigenkapital brauchen Sie weniger Kredit und bekommen häufig bessere Finanzierungskonditionen. Auch mit wenig Eigenkapital ist eine Finanzierung möglich. Sie ist jedoch oft teurer und lässt Ihnen weniger Spielraum, wenn Sie die Immobilie früh verkaufen müssen.

Verwenden Sie trotzdem nicht automatisch alle Ihre Ersparnisse. Finanztip empfiehlt als Faustregel, mindestens zwei bis drei Monatsgehälter als schnell verfügbares Geld zurückzulegen. Diese Reserve ist für unerwartete laufende Ausgaben gedacht. Sie ersetzt nicht das Geld für Reparaturen oder geplante Arbeiten am Haus.

Teilen Sie Ihre Ersparnisse deshalb in drei Bereiche ein: Geld für die Kaufnebenkosten, Eigenkapital für den Kaufpreis und Rücklagen für unerwartete Ausgaben. Wenn Sie für den Kauf alle drei Bereiche leeren müssten, ist das Haus für Ihr Budget möglicherweise zu teuer.

Rate und Tilgung gemeinsam wählen

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie während der vereinbarten Zinsbindung jeden Monat dieselbe Rate. Sie setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld. Dadurch wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer.

Die anfängliche Monatsrate lässt sich näherungsweise so berechnen:

Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12

Die Formel gibt nur einen groben Richtwert und ersetzt kein aktuelles Kreditangebot. Zu der Rate kommen die weiteren Kosten für das Haus hinzu.

Mit einer höheren Tilgung sinkt die Restschuld schneller. Die Verbraucherzentrale empfiehlt eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 Prozent, wenn Ihr Budget die höhere Rate zulässt, gern auch mehr. Prüfen Sie zugleich, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist. Eine niedrige Rate verringert zwar Ihre monatliche Belastung, lässt aber mehr Kredit für die Anschlussfinanzierung übrig.

Zinsbindung und Spielraum abwägen

Die Zinsbindung bestimmt, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Eine längere Zinsbindung schützt Sie länger vor steigenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, kann aber teurer sein. Wenn am Ende noch viel Kredit offen ist, trifft Sie ein späterer Zinsanstieg stärker als bei schneller Tilgung. Wählen Sie die Laufzeit danach, wie viel Planungssicherheit Sie brauchen und welche Rate Sie dauerhaft zahlen können.

Vergleichen Sie Angebote nicht nur nach der Monatsrate. Prüfen Sie auch den effektiven Jahreszins, die anfängliche Tilgung, die Dauer der Zinsbindung und die Restschuld am Ende dieser Zeit. Vergleichen Sie außerdem die Möglichkeit, zusätzliche Beträge zurückzuzahlen oder die Tilgung anzupassen. Solche zusätzlichen Rückzahlungen heißen Sondertilgungen. Sie können zum Beispiel Geld aus einer Bonuszahlung dafür verwenden. Im Vertrag muss stehen, ob Sondertilgungen möglich sind und wie viel Sie pro Jahr zurückzahlen dürfen. Die Verbraucherzentrale nennt häufige Größenordnungen von 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr.

Klären Sie vor der Unterschrift, welche Kosten bei einer vorzeitigen Rückzahlung entstehen. Während der Zinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei bestimmten Darlehen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung können Sie nach § 489 BGB zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Das gibt Ihnen kein allgemeines Recht, den Kredit jederzeit kostenlos zurückzuzahlen.

Angebote und Förderungen prüfen

Lassen Sie sich die wichtigsten Vertragswerte für jedes Angebot schriftlich geben. Stellen Sie für den Vergleich mindestens diese Angaben nebeneinander:

• effektiver Jahreszins und Monatsrate
• Zinsbindungsdauer und anfängliche Tilgung
• Restschuld am Ende der Zinsbindung
• mögliche Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel
• Bereitstellungszinsen und die Frist für den Darlehensabruf

Auch kleine Zinsunterschiede können die Restschuld über die Jahre verändern. Ein Beispiel von Finanztip zeigt, dass bei sonst gleichen Bedingungen unterschiedliche Effektivzinsen zu unterschiedlichen Restschulden führen. Wie groß der Unterschied ist, hängt von den Kreditbedingungen ab.

Prüfen Sie Förderprogramme, bevor Sie Ihre Finanzierung festlegen. Am 30. Juli 2026 kündigte die KfW Änderungen am Programm „Jung kauft Alt“ an. Laut Mitteilung sollten Familien höhere Förderhöchstbeträge erhalten, wenn sie eine selbstgenutzte Bestandsimmobilie mit schlechtem Energiestandard kaufen und sanieren: 140.000 Euro bei einem Kind, 160.000 Euro bei zwei Kindern und 180.000 Euro bei drei oder mehr Kindern. Diese Beträge gelten laut Mitteilung im Rahmen der beschriebenen Programmänderung. Prüfen Sie die vollständigen Förderbedingungen, um festzustellen, ob Sie Anspruch haben und welche Regeln aktuell gelten. Rechnen Sie ein Förderdarlehen erst fest ein, wenn Sie Anspruch, Antragszeitpunkt und Sanierungsvorgaben geklärt haben.

Finanzierung vor dem Kaufvertrag prüfen

Bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, rechnen Sie Kaufpreis, Nebenkosten und Arbeiten am Haus zusammen. Lassen Sie sich von der Bank bestätigen, dass sie die Finanzierung zu den vereinbarten Bedingungen bewilligt. Stellen Sie außerdem sicher, dass Ihnen nach dem Kauf noch Rücklagen bleiben. Bei einem sanierungsbedürftigen Haus sollte eine unabhängige Fachperson den Zustand prüfen. So können Sie absehbare Arbeiten schon vor dem Kauf einplanen.