Eigenkapital und Kreditbedarf fürs Haus berechnen
Beim Hauskauf oder -bau klären Sie, wie viel Sie selbst bezahlen können und wie viel Sie dafür leihen müssen. Berechnen Sie die Gesamtkosten einschließlich Kaufpreis, Nebenkosten, geplanter Arbeiten und Reserve für unerwartete Ausgaben.
Zum Eigenkapital zählen Geld und Vermögenswerte, die Sie ohne neuen Kredit einbringen. Ziehen Sie Ihre Notreserve und bereits verplante Beträge ab. Vergleichen Sie den Rest mit den Gesamtkosten und der Monatsrate, die Sie dauerhaft tragen können.
Alle Projektkosten erfassen
Beginnen Sie mit dem Kaufpreis oder den geplanten Baukosten. Ergänzen Sie alle Ausgaben, die bis zum Einzug und für die Finanzierung anfallen. Beim Kauf gehören dazu die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Gegebenenfalls kommt eine Maklerprovision hinzu. Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab. Als grobe Orientierung können die Erwerbsnebenkosten insgesamt rund zehn Prozent des Kaufpreises erreichen; Ihre tatsächliche Summe hängt vom Kauf und den Vertragsbedingungen ab.
Planen Sie außerdem für Modernisierungen, Umzug und notwendige Anschaffungen. Bei einem Neubau gehören mögliche Mehrkosten durch Grundstücksbedingungen, Sonderwünsche oder Bauverzögerungen in die Kalkulation. Wenn Sie den Kredit nicht sofort vollständig abrufen, prüfen Sie auch die bereitstellungszinsfreie Zeit, also den Zeitraum ohne Bereitstellungszinsen. Danach können Bereitstellungszinsen anfallen. Klären Sie mit dem Kreditgeber, wie lange die Frist gilt und ob sie sich verhandeln lässt.
Einsetzbares Eigenkapital berechnen
Als Eigenkapital zählen vor allem Guthaben, verkaufbare Wertpapiere, Bausparguthaben und verbindlich zugesagte Schenkungen. Eine erwartete Erbschaft oder eine unverbindliche Unterstützungszusage sollten Sie nicht einrechnen. Banken können auch andere Werte oder Eigenleistungen berücksichtigen, bewerten diese aber je nach Fall unterschiedlich. Rechnen Sie handwerkliche Arbeit daher nicht automatisch wie Bargeld an.
Verplanen Sie nicht Ihr gesamtes verfügbares Vermögen. Nach dem Kauf brauchen Sie Geld für Reparaturen, laufende Eigentümerkosten und andere unerwartete Ausgaben. Als grobe Orientierung empfiehlt ein Ratgeber, mindestens zwei bis drei Monatsgehälter als Liquiditätsreserve einzuplanen. Ob das für Ihren Haushalt reicht, hängt unter anderem von Einkommen, Verpflichtungen und Zustand der Immobilie ab.
Berechnen Sie Ihre einsetzbaren Eigenmittel so:
Einsetzbares Eigenkapital = vorhandene Eigenmittel − Notreserve − bereits verplante Beträge
Wenn Sie zum Beispiel einen Teil Ihres Guthabens für Umzug oder Renovierung zurücklegen, steht dieser Betrag nicht zugleich für den Kaufpreis zur Verfügung.
Kreditbedarf berechnen
Für einen Kauf gilt als Grundformel:
Kreditbedarf = Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten + weitere geplante Kosten − einsetzbares Eigenkapital
Bei einem Bauvorhaben ersetzen Sie den Kaufpreis durch die gesamten Bau- und Grundstückskosten. Nehmen Sie auch geplante Modernisierungen und weitere projektbezogene Ausgaben auf. Wenn Sie zu wenig einplanen, brauchen Sie später möglicherweise einen zusätzlichen Kredit. Der kann teuer sein oder abgelehnt werden.
Setzen Sie die tatsächlichen Projektkosten und einsetzbaren Eigenmittel in die Formel ein. Die Notreserve bleibt außerhalb dieser Rechnung verfügbar.
Tragbare Monatsrate berechnen
Der Kreditbedarf zeigt noch nicht, ob Sie die Raten dauerhaft bezahlen können. Stellen Sie dafür Ihre Einnahmen und Ausgaben nach dem Einzug gegenüber. Erfassen Sie Ihre regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben ebenso wie unregelmäßige Kosten, etwa Versicherungen, Urlaub, Autoreparaturen oder Rücklagen.
Berücksichtigen Sie bei einer Immobilie die laufenden Kosten für Energie, Versicherungen und Steuern sowie Rücklagen für Instandhaltung. Bei einer Eigentumswohnung kommt das Hausgeld hinzu. Prüfen Sie außerdem, ob der neue Wohnort Ihre Fahrtkosten verändert oder ob sich Ihr Haushalt künftig verändert, etwa durch Teilzeit oder ein Kind.
Ziehen Sie die bisherigen Wohnkosten aus der Rechnung heraus, soweit sie nach dem Umzug wegfallen, und setzen Sie die künftigen Eigentümerkosten ein. Der verbleibende Überschuss ist die Grundlage für die Kreditrate. Die Verbraucherzentrale empfiehlt als grobe Orientierung, die Rate rund zehn Prozent unter dem berechneten Überschuss anzusetzen. Diese Reserve ersetzt keine individuelle Einschätzung Ihrer Rücklagen und Risiken.
Eine Grenze wie „höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Rate“ kann als zusätzliche Gegenprobe dienen. Sie berücksichtigt aber nicht automatisch Ihre Haushaltsgröße, laufenden Verpflichtungen und Eigentümerkosten. Entscheidend bleibt, was nach allen Ausgaben verlässlich übrig bleibt.
Rate und Kredithöhe abgleichen
Bei einem Annuitätendarlehen, einem Kredit mit einer während der Zinsbindung gleichbleibenden Monatsrate, besteht die Rate aus Zins und Tilgung. Die Tilgung ist der Teil, um den Sie die Schulden zurückzahlen. Für eine erste grobe Einschätzung lässt sich die jährliche Rate durch die Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung teilen:
Kreditbetrag ≈ jährliche Rate ÷ (Sollzins + anfängliche Tilgung)
Setzen Sie die tragbare Jahresrate und die Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung in die Formel ein. Das Ergebnis ist eine Orientierung, kein Kreditangebot. Tatsächliche Konditionen, Zinsbindung und Tilgungsverlauf beeinflussen die Finanzierung.
Vergleichen Sie deshalb zwei Grenzen: den Kreditbedarf aus den Projektkosten und den Kreditbetrag, den Ihre Rate nach der Haushaltsrechnung trägt. Passt der benötigte Kredit nicht zur tragbaren Rate, müssen Sie an Kaufpreis, Projektumfang, Eigenkapital oder Finanzierungsplanung arbeiten.
Wie viel Eigenkapital einplanen
Für das benötigte Eigenkapital gibt es keine einheitliche Quote, die für jeden Hauskauf gilt. Als Orientierungen werden unterschiedliche Werte genannt: Finanztip empfiehlt idealerweise 20 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zu den Nebenkosten; die Verbraucherzentrale nennt grundsätzlich 20 bis 30 Prozent plus Nebenkosten. Als niedrigeres Mindestziel werden auch die Nebenkosten und zusätzlich fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises genannt.
Diese Werte sind Richtlinien, keine festen Voraussetzungen. Mehr Eigenkapital senkt den Kreditbedarf. Auch mit weniger Eigenkapital ist eine Finanzierung möglich. Ob die Bank sie anbietet, hängt von Ihrer Kreditwürdigkeit, der Immobilie und den Konditionen ab. Bei wenig Eigenkapital können die Zinsen höher ausfallen und die Auswahl an Kreditgebern kleiner sein. Außerdem dauert die Rückzahlung länger. Wenn Sie die Immobilie früh verkaufen, können noch Schulden offen sein.
Puffer, Fördermittel und Nachfinanzierung prüfen
Halten Sie Projektpuffer und Notreserve getrennt. Der Projektpuffer deckt mögliche Mehrkosten beim Kauf, Bau oder bei Modernisierungen ab. Die Notreserve bleibt für Ihren Haushalt verfügbar. Ist der Projektpuffer am Ende nicht nötig, können Sie prüfen, ob eine Sondertilgung laut Kreditvertrag möglich ist.
Fördermittel gehören ebenfalls auf Ihre Prüfliste. Die KfW bietet verschiedene Programme für Neubau und Ersterwerb an. Welche Förderung infrage kommt, hängt unter anderem von der Nutzung, den persönlichen Voraussetzungen und den Anforderungen an das Gebäude ab. Prüfen Sie die aktuellen Bedingungen, bevor Sie einen Förderbetrag fest in Ihre Rechnung aufnehmen. Fördermittel sind keine sichere Einnahme, solange die Voraussetzungen und Konditionen nicht geklärt sind.
Zahlen für das Bankgespräch sammeln
Vor einem Beratungsgespräch sollten Sie eine aktuelle Übersicht über Guthaben, Wertpapiere, Bausparverträge, Kredite und regelmäßige Verpflichtungen erstellen. Ergänzen Sie eine Aufstellung der Kauf- oder Baukosten, der Nebenkosten und aller geplanten Arbeiten. Notieren Sie auch, welche Summe als Notreserve verfügbar bleiben soll.
Mit diesen Zahlen können Sie prüfen, ob Kreditbedarf und Monatsrate zusammenpassen. Fragen Sie bei verschiedenen Angeboten nach Sollzins, anfänglicher Tilgung, Zinsbindung, möglicher Sondertilgung und bereitstellungszinsfreier Zeit. Ein Angebot ist erst dann gut vergleichbar, wenn Sie dieselben Kosten und Bedingungen gegenüberstellen.