Häuser ohne Makler finden: Suchstrategien für Käufer

Wer ein Haus direkt von der Eigentümerin oder dem Eigentümer kaufen möchte, sucht sowohl nach „von privat“ als auch nach „provisionsfrei“. „Von privat“ beschreibt, wer das Haus anbietet. „Provisionsfrei“ bedeutet nur, dass im Inserat keine Käuferprovision genannt wird.

Auch Bauträger und gewerbliche Anbieter verkaufen provisionsfrei. Prüfen Sie deshalb, wer verkauft und ob ein Makler beteiligt ist. Ohne Makler müssen Sie das Haus trotzdem prüfen, die Finanzierung klären und den Notartermin wahrnehmen.

Suchgebiet und Budget festlegen

Klären Sie vor der Suche, welche Eigenschaften zwingend sein müssen und wo Sie Spielraum haben. Setzen Sie außerdem eine Preisobergrenze fest, die Nebenkosten und mögliche Arbeiten am Haus berücksichtigt. Die Verbraucherzentrale nennt für den Immobilienkauf Kaufnebenkosten von bis zu zehn Prozent des Kaufpreises. In dieser allgemeinen Schätzung ist eine mögliche Maklerprovision enthalten. Deshalb passt sie nicht zu jedem Kauf ohne Makler.

Eine kurze Einteilung hilft, Angebote zügig zu bewerten:

• Muss-Kriterien: zum Beispiel Lage, Mindestgröße oder ein finanzierbarer Kaufpreis.
• Verhandelbare Punkte: etwa Ausstattung oder Renovierungsbedarf.
• Ausschlusskriterien: etwa ein nicht tragbarer Sanierungsaufwand oder eine ungeeignete Erschließung.

Beziehen Sie neben dem Wunschort auch angrenzende Gemeinden in die Suche ein. Ein größerer Suchradius bringt zusätzliche Treffer und zeigt, ob sich vergleichbare Häuser in anderen Lagen finden. Prüfen Sie außerdem, ob Ihre Preisgrenze auch dann noch passt, wenn das Haus vor dem Einzug Arbeiten benötigt.

Mehrere Suchwege nutzen

Legen Sie auf großen Immobilienportalen Suchaufträge an und aktivieren Sie Benachrichtigungen für neue Angebote. Verwenden Sie, sofern vorhanden, getrennte Suchprofile für private Anbieter und provisionsfreie Häuser. Die Filter funktionieren je nach Portal unterschiedlich und zeigen nicht immer dieselben Angebote.

Ergänzen Sie die Filtersuche durch verschiedene Suchbegriffe wie „von privat“, „direkt vom Eigentümer“ und „provisionsfrei“. Mit diesen Begriffen finden Sie Angebote. Sie bestätigen aber nicht, dass tatsächlich kein Makler beteiligt ist. Auf Kleinanzeigen können private und gewerbliche Angebote nebeneinanderstehen. Regionale Anzeigenblätter und Print-Kleinanzeigen sind eine weitere Möglichkeit, private Verkäufer zu erreichen.

Notieren Sie, wo Sie gesucht haben, welche Begriffe Sie verwendet und wen Sie kontaktiert haben. So vermeiden Sie doppelte Anfragen und erkennen mit der Zeit, welche Kanäle für Ihr Suchgebiet brauchbare Angebote liefern. Sie können zusätzlich selbst eine Suchanzeige schalten. Wie oft daraus ein Kauf entsteht, lässt sich nicht verlässlich sagen.

Anzeigen richtig prüfen

Prüfen Sie, ob das Inserat konkrete Angaben zu Lage, Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, Zustand, Kaufpreis und Modernisierungen enthält. Fragen Sie nach fehlenden Informationen, bevor Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren. Lassen Sie sich auch erklären, welche Arbeiten bereits ausgeführt wurden und ob dafür Belege oder Rechnungen vorliegen.

Der Anbieter muss Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung zeigen. Findet keine Besichtigung statt, muss er ihn Ihnen auf Nachfrage vorlegen. Lassen Sie sich das vollständige Dokument zeigen, einschließlich möglicher Empfehlungen zur Modernisierung.

Seien Sie bei ungewöhnlich günstigen Angeboten, starkem Zeitdruck oder Geldforderungen vor einer Besichtigung vorsichtig und überweisen Sie nichts für angebliche Schlüssel, Besichtigungstermine oder eine Vorauswahl. Bestehen Sie darauf, das tatsächliche Haus zu besichtigen, und prüfen Sie, ob die Kontaktperson zum Verkauf berechtigt ist. Versenden Sie persönliche Unterlagen und Zahlungsdaten erst, wenn der Anlass und der Empfänger geklärt sind.

Haus und Unterlagen prüfen

Fotos und Exposé ersetzen weder die Besichtigung noch eine unabhängige Einschätzung des Bauzustands. Prüfen Sie vor Ort, ob sichtbare Schäden, Feuchtigkeit oder nötige Sanierungsarbeiten Ihre Kostenrechnung verändern. Wenn Sie den Zustand nicht sicher beurteilen können, ziehen Sie eine Bausachverständige oder einen Bausachverständigen hinzu.

Klären Sie außerdem, ob das Haus rechtmäßig errichtet wurde und ob Grundstücksgrenzen, Erschließung oder mögliche Baulasten Fragen aufwerfen. Dazu gehören auch mögliche Altlasten. Der Notar prüft weder tatsächliche Baumängel noch, ob der Kaufpreis wirtschaftlich angemessen ist. Diese Prüfung liegt bei Ihnen; fachliche Unterstützung hilft, offene Punkte vor der Vertragsunterzeichnung zu klären.

Kaufkosten vollständig kalkulieren

Ohne Käuferprovision entfallen nicht automatisch alle Erwerbskosten. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Finanzierung sowie Instandsetzung oder Sanierung müssen Sie weiterhin einplanen. Wie viel Sie sparen, hängt davon ab, ob in Ihrem Fall überhaupt eine Käuferprovision angefallen wäre.

Prüfen Sie auch, ob tatsächlich kein Makler beteiligt ist und ob Sie bereits eine Vereinbarung oder Provisionszusage abgegeben haben. Für Verbraucher gelten besondere gesetzliche Regeln zur Verteilung von Maklerkosten beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Diese Regeln gelten nicht automatisch für jede Grundstücksart und jede Käuferkonstellation.

Kauf sicher beurkunden

Ein Grundstückskaufvertrag muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Das gilt auch beim direkten Privatverkauf. Der Notar sorgt dafür, dass der Kauf rechtlich abgewickelt wird. Er prüft aber weder den technischen Zustand des Hauses noch, ob der Kaufpreis angemessen ist.

Prüfen Sie den Vertragsentwurf in Ruhe und klären Sie offene Fragen vor der Unterschrift. Sie müssen den Kaufpreis erst zahlen, wenn der Notar Ihnen mitteilt, dass die Zahlung fällig ist. Klären Sie deshalb rechtzeitig, wie Sie den Kauf finanzieren und welche Gesamtkosten auf Sie zukommen; der Kaufpreis im Inserat reicht für die Kalkulation allein nicht aus.