Haus aus der Zwangsversteigerung kaufen: Ablauf und Risiken

Ein Haus aus einer Zwangsversteigerung kann eine Alternative zum Neubau oder zum Kauf auf dem freien Markt sein. Sie geben bei einer gerichtlichen Versteigerung ein Gebot für das Haus ab. Mit dem Zuschlag, also der gerichtlichen Annahme Ihres Gebots, werden Sie grundsätzlich Eigentümer. Zusätzlich zum Gebot müssen Sie Steuern und Gebühren zahlen. Auch Rechte, die nach dem Zuschlag weiter gelten, und mögliche Reparaturen können Kosten verursachen.

Prüfen Sie vor dem Versteigerungstermin, ob Sie den Zustand und die Nutzung des Hauses sowie die Kosten einschätzen können. Das gerichtliche Gutachten hilft Ihnen dabei. Es zeigt aber nicht immer zuverlässig, in welchem Zustand das Haus tatsächlich ist.

So läuft die Versteigerung ab

Das zuständige Amtsgericht veröffentlicht den Versteigerungstermin und stellt vorhandene Unterlagen zum Haus bereit. Prüfen Sie vor allem das Gutachten zum Verkehrswert, die Grundstücksbeschreibung und die Versteigerungsbedingungen. Das Gutachten nennt den geschätzten Marktwert des Hauses und erklärt, worauf die Schätzung beruht. Achten Sie darauf, wann es erstellt wurde und ob der Gutachter das Haus von innen besichtigen konnte.

Die Versteigerungsbedingungen nennen auch das geringste Gebot. Dabei handelt es sich nicht einfach um den niedrigsten Kaufpreis. Es berücksichtigt bestimmte Rechte, die Vorrang haben, und die Kosten des Verfahrens. Rechte, die nach dem Zuschlag weiter gelten, belasten Sie zusätzlich. Lassen Sie sich die Bedingungen vor dem Termin erklären, wenn unklar ist, welche Pflichten daraus für Sie entstehen.

Im Termin ruft das Gericht zur Abgabe von Geboten auf. Die Bietzeit dauert mindestens 30 Minuten und endet, wenn kein weiteres Gebot abgegeben wird. Verlangt ein dazu berechtigter Beteiligter eine Sicherheitsleistung, müssen Sie diese rechtzeitig erbringen. Sie beträgt grundsätzlich zehn Prozent des Verkehrswerts. Bargeld wird dafür nicht angenommen; zulässige Formen und Fristen nennt das zuständige Gericht.

Mit dem Zuschlag werden Sie grundsätzlich Eigentümer. Das Gericht kann ihn im Versteigerungstermin oder bei einem späteren Verkündungstermin erteilen. Ab dem Zuschlag stehen Ihnen die Vorteile des Hauses zu, und Sie tragen seine laufenden Lasten. Auch das Risiko für zufällige Schäden liegt dann bei Ihnen. Das Bargebot, also der Geldbetrag, den Sie im Termin geboten haben, müssen Sie rechtzeitig vor dem Verteilungstermin zahlen. An diesem Termin verteilt das Gericht den Erlös. Ab dem Zuschlag fallen auf das Bargebot Zinsen an.

Was das Haus wirklich kostet

Rechnen Sie mit dem Bargebot, den weiter geltenden Rechten und den Nebenkosten. Dazu gehören Gerichtsgebühren, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer. Wie hoch die Grunderwerbsteuer ist, hängt vom Bundesland ab. Für die Finanzierung können weitere Notar- und Grundbuchkosten anfallen, zum Beispiel für die Eintragung einer Grundschuld. Planen Sie außerdem mögliche Zinsen, Renovierungen und Kosten ein, falls Sie das Haus später als erwartet übernehmen können.

Auch mit einem niedrigen Gebot kann der Kauf teuer werden. Bleibt zum Beispiel ein Recht am Grundstück bestehen, steigen dadurch möglicherweise Ihre Gesamtkosten oder Sie können das Grundstück nur eingeschränkt nutzen. Entscheidend sind die Versteigerungsbedingungen. Der Verkehrswert und Ihr Gebot allein zeigen nicht, welche Kosten und Einschränkungen auf Sie zukommen.

Die oft genannten Grenzen von fünfzig und siebzig Prozent garantieren keinen bestimmten Kaufpreis. Beim ersten maßgeblichen Termin darf das Gericht den Zuschlag nicht erteilen, wenn das Gebot und der Wert der weiter geltenden Rechte zusammen weniger als fünfzig Prozent des Verkehrswerts ausmachen. Liegt die Summe unter siebzig Prozent, kann ein berechtigter Gläubiger beantragen, den Zuschlag zu versagen. Bei einem späteren Termin gelten diese besonderen Gründe nicht in gleicher Weise. Sie haben deshalb keinen Anspruch darauf, das Haus für die Hälfte des Verkehrswerts zu kaufen.

Zustand und Nutzung prüfen

Das Gutachten gibt wichtige Hinweise, garantiert aber nicht, dass die Angaben vollständig oder richtig sind. Es kann auf Annahmen beruhen oder den Zustand des Hauses nur teilweise erfassen. Prüfen Sie, ob Sie das Haus besichtigen können, welche Gebäudeteile der Gutachter betreten konnte und welche Schäden im Gutachten stehen. Wenn Sie das Haus nicht von innen sehen können, kennen Sie seinen Innenzustand nicht. Planen Sie Geld für mögliche Reparaturen ein.

Klären Sie auch, wer im Haus wohnt. Nach dem Zuschlag ist das Haus nicht automatisch sofort leer. Ein Mietverhältnis oder ein anderes Recht, im Haus zu bleiben, kann fortbestehen. Bei bestimmten Mietverhältnissen hat der neue Eigentümer ein besonderes Kündigungsrecht. Dafür gelten gesetzliche Fristen, und Sie müssen es innerhalb eines bestimmten Zeitraums ausüben. Prüfen Sie den Einzelfall, bevor Sie damit rechnen, das Haus zu einem bestimmten Termin selbst nutzen zu können.

Lesen Sie auch, welche Rechte im Grundbuch stehen und welche davon nach der Versteigerung weiter gelten. Solche Rechte können die Nutzung des Grundstücks einschränken oder zusätzliche Pflichten mit sich bringen. Wenn Sie nicht sicher sind, was ein Recht für Sie bedeutet, holen Sie vor dem Termin rechtlichen Rat ein.

Finanzierung und Gebotsgrenze

Klären Sie die Finanzierung vor dem Versteigerungstermin mit Ihrer Bank. Eine unverbindliche Anfrage reicht nicht aus: Bei einem Zuschlag müssen Sie möglicherweise kurzfristig eine Sicherheitsleistung erbringen und den Kaufbetrag fristgerecht zahlen. Fragen Sie Ihre Bank nach den Bedingungen und Fristen für dieses Haus. Erkundigen Sie sich beim Amtsgericht, welche Formen der Sicherheitsleistung es annimmt und bis wann Sie diese vorlegen müssen.

Legen Sie vor dem Termin fest, wie viel Sie höchstens bieten. Ziehen Sie dafür von Ihrem verfügbaren Gesamtbudget die Nebenkosten, den Wert oder die Kosten der weiter geltenden Rechte und einen realistischen Betrag für Reparaturen ab. Bieten Sie nicht weiter, sobald Sie Ihre Grenze erreicht haben. Der Verkehrswert sagt nicht automatisch, was das Haus für Ihre Zwecke und Ihr Budget wert ist.

Vor dem Versteigerungstermin prüfen

Bieten Sie erst mit, wenn Sie diese wichtigen Punkte geprüft haben:

• Verkehrswertgutachten, Besichtigungsmöglichkeiten und erkennbare Schäden
• Versteigerungsbedingungen, geringstes Gebot und bestehen bleibende Rechte
• Nutzung durch Mieter oder andere Bewohner
• Zulässige Sicherheitsleistung und Zahlungsfristen
• Gesamtbudget einschließlich Steuern, Gebühren, Finanzierung und Reparaturen

Wenn wichtige Kosten oder Rechte ungeklärt bleiben, sollten Sie nicht mitbieten. Nach dem Zuschlag können Sie das Haus wegen eines unerwarteten Mangels nicht einfach zurückgeben oder den Preis neu verhandeln.