Grundschuld oder Hypothek?
Bei Immobilienkrediten wird heute meist eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, obwohl im Alltag oft von einer Hypothek die Rede ist. Beide Rechte sichern das Darlehen mit dem Grundstück ab. Eine Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gebunden. Eine Grundschuld kann auch ohne eine konkrete Forderung bestehen.
Mit dem Darlehen erhalten Sie Geld, das Sie zurückzahlen. Grundschuld und Hypothek sichern den Kreditgeber ab. Entscheidend ist, welche Schulden die Sicherungsvereinbarung abdeckt und was nach der Rückzahlung mit dem Grundbucheintrag geschieht.
Kredit und Sicherheit unterscheiden
Bei einem Immobiliendarlehen zahlen Sie vereinbarte Raten, meist mit einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Umgangssprachlich heißt ein solches Darlehen häufig „Hypothekendarlehen“. Damit ist in der Regel ein Immobilienkredit gemeint, der durch eine Grundschuld abgesichert wird.
Die Sicherheit macht die Bank nicht zur Eigentümerin Ihrer Immobilie. Bleiben geschuldete Zahlungen aus und sind die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt, kann der Gläubiger die Immobilie verwerten lassen. Ob daneben auch Ihr übriges Vermögen haftet, hängt von den unterschriebenen Vereinbarungen ab.
Grundschuld und Hypothek im Vergleich
Eine Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gebunden. Sie dient dazu, genau diese Forderung abzusichern. Wird die Forderung übertragen, geht grundsätzlich auch die Hypothek mit über.
Eine Grundschuld setzt rechtlich keine konkrete Forderung voraus. Bei einer Immobilienfinanzierung verbindet die Bank sie über eine zusätzliche Vereinbarung, die häufig Sicherungszweckerklärung oder Sicherungsvertrag heißt, mit dem Darlehen. Darin steht, welche Schulden die Grundschuld absichert.
| Hypothek | Grundschuld | |
|---|---|---|
| Bindung an eine konkrete Forderung | Ja | Rechtlich nein; die Sicherungsvereinbarung stellt den Bezug zum Darlehen her |
| Nach Rückzahlung des Darlehens | Die Hypothek fällt nicht automatisch als Grundbucheintrag weg | Die Grundschuld bleibt grundsätzlich eingetragen, bis sie gelöscht, übertragen oder anders behandelt wird |
| Verwendung für eine spätere Finanzierung | An die gesicherte Forderung gebunden | Kann dafür geeignet sein, wenn die Vereinbarungen es zulassen und die neue Bank zustimmt |
| Übliche Sicherheit bei Immobilienkrediten | Seltener | Meist verwendet |
Die Grundschuld ist in der Finanzierungspraxis verbreitet, weil sie flexibler eingesetzt werden kann. Auch nach der Rückzahlung darf die Bank nur im Rahmen der Sicherungsvereinbarung über die Grundschuld verfügen. Entscheidend ist, welche Forderungen die Vereinbarung abdeckt.
Was mit dem Grundbucheintrag passiert
Nach vollständiger Tilgung bleibt eine Grundschuld in der Regel im Grundbuch stehen. Wenn Sie sie löschen lassen möchten, brauchen Sie normalerweise eine Löschungsbewilligung der Bank. Ein Notar beglaubigt die erforderlichen Erklärungen; anschließend veranlasst das Grundbuchamt die Löschung. Je nach Grundschuldbetrag entstehen dafür Kosten von einigen hundert bis über tausend Euro; die genaue Höhe hängt vom Einzelfall ab.
Sie können die Grundschuld auch bestehen lassen. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie später erneut eine Finanzierung benötigen oder eine Anschlussfinanzierung planen. Eine bestehende Grundschuld lässt sich unter Umständen auf eine neue Bank übertragen. So sparen Sie möglicherweise die Löschung und Neueintragung. Die Übertragung verpflichtet die neue Bank aber nicht, Ihnen einen Kredit zu gewähren. Klären Sie vor einer Entscheidung mit der Bank, ob eine Übertragung infrage kommt und welche Unterlagen sie verlangt.
Auch bei einer Hypothek wird der Grundbucheintrag nicht immer mit der letzten Rate gelöscht. Erlischt die Forderung, erwirbt der Eigentümer die Hypothek. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann daraus eine Eigentümergrundschuld werden. Wenn Ihnen eine Hypothek im Grundbuch begegnet, lassen Sie deshalb prüfen, ob sie noch besteht oder bereits zu einer Eigentümergrundschuld geworden ist und welche Erklärung für die gewünschte Löschung nötig ist.
Diese Unterlagen sollten Sie prüfen
Lesen Sie vor der Unterschrift vor allem die Sicherungszweckerklärung. Sie bestimmt, welche Schulden die Grundschuld absichert. Steht dort nur das konkrete Immobiliendarlehen oder umfasst die Vereinbarung auch weitere Schulden bei derselben Bank? Eine weit gefasste Erklärung kann mehr als den einzelnen Kredit erfassen.
Prüfen Sie außerdem den Rang im Grundbuch. Er legt fest, welche Gläubiger bei einer Verwertung zuerst Geld erhalten. Banken verlangen häufig einen möglichst guten Rang. Bereits eingetragene Rechte können deshalb eine spätere Finanzierung beeinflussen.
In der Grundschuldbestellung stehen oft auch Erklärungen zur Zwangsvollstreckung und zur persönlichen Haftung. Mit einer Urkunde, die ihn zur direkten Vollstreckung berechtigt, kann der Gläubiger unter bestimmten Voraussetzungen eine Zwangsversteigerung ohne vorheriges Urteil einleiten. Eine zusätzliche persönliche Haftung kann auch weiteres Vermögen betreffen. Entscheidend ist der Wortlaut der Urkunde und des Darlehensvertrags. Lassen Sie unklare Klauseln vor der Unterzeichnung vom Notar erläutern.
Grundschuldzinsen richtig einordnen
Die im Grundbuch eingetragenen Grundschuldzinsen dienen als zusätzlicher Sicherheitspuffer und können deutlich über dem Darlehenszins liegen; sie sind nicht der laufende Sollzins Ihres Darlehens. Für die monatliche Rate zählt der im Kreditvertrag vereinbarte Sollzins. Prüfen Sie daher Darlehensvertrag und Grundschuldbestellung getrennt.
Wenn die Raten ausbleiben
Kann eine Rate nicht gezahlt werden, sollten Sie frühzeitig mit der Bank sprechen. Eine Grundschuld führt nicht dazu, dass die Bank die Immobilie sofort verwertet. Entscheidend sind der Darlehensvertrag, die Sicherungsvereinbarung und die gesetzlichen Voraussetzungen. Wenn der Gläubiger die Sicherheit durchsetzt, kann er die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung verwerten.
Die Sicherungsvereinbarung begrenzt, welche Forderungen die Grundschuld absichert. Der eingetragene Grundschuldbetrag allein sagt daher nicht, welchen Betrag die Bank nach einer Verwertung behalten darf. Auch eine vereinbarte persönliche Haftung richtet sich nach den unterschriebenen Dokumenten.