Wie plant man die Finanzierung eines Hauses?

Ich bin Marcel Ziegler, Gründer von immobilienspot.com. Ich helfe Menschen, die eine Immobilie erwerben, ein Haus bauen oder Ihr Geld in Immobilien anlegen möchten.

Wer ein Haus finanzieren möchte, braucht eine gute Planung. Idealerweise beginnt diese nicht erst dann, wenn der Kauf eines Hauses unmittelbar bevorsteht, sondern schon einige Zeit vorher. Denn eine Haus Finanzierung hat man nicht eben mal in fünf Minuten erledigt.

Grundlegende Dinge, wie zum Beispiel die Recherche der aktuellen Hypothekenzinsen, eine Aufstellung des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals oder die Festlegung der maximalen monatlichen Belastung für die Rückzahlung eines Kredits sind schon möglich und erforderlich, wenn der Gedanke an ein eigenes Haus gerade erst aufkeimt.

  • So mancher möchte zwar gern ein eigenes Haus besitzen, dafür aber nicht auf andere Annehmlichkeiten verzichten.
  • Ideal wäre es also, wenn Ihre monatliche Belastung für die Finanzierung Ihres Hauses Ihre bisherige Mietzahlung nicht übersteigen würde.
  • Das ist leider nur selten möglich.
  • Wenn Sie bisher schon für den Erwerb einer Immobilie sparen, dann addieren Sie diese Sparrate mit Ihrer monatlichen Kaltmiete.
  • So erhalten Sie die für Sie ideale monatliche Rate, um Ihr Haus zu finanzieren ohne auf bisherige Annehmlichkeiten ihres Lebensstandards, wie zum Beispiel Urlaubsreisen, zu verzichten.

Mit Hilfe eines so genannten Hausfinanzierungs-Rechners im Internet können Sie sich dann ausrechnen lassen wie teuer Ihr zukünftiges Traumhaus werden darf. Ist für diesen Preis kein Haus zu finden, das Ihren Ansprüchen genügt, dann überlegen Sie, worauf Sie eventuell doch verzichten können, um mehr Geld für Ihre Hausfinanzierung zu erübrigen.

Wie berechne ich die Nebenkosten beim Immobilienkauf?

Eigentlich ist ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung ja schon teuer genug, aber mit dem Kaufpreis hört das Bezahlen für den zukünftigen Immobilienbesitzer noch lange nicht auf. Meistens verlangt schon der Makler eine Gebühr, sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist. Da es für diese Gebühren keine einheitliche gesetzliche Vorschrift gibt, fallen sie sehr unterschiedlich aus. Je nach Region sind drei bis sieben Prozent des Kaufpreises zu zahlen. Eventuell kann es sich lohnen, mit dem Makler zu verhandeln, der Erfolg hängt allerdings sehr von der aktuellen Marktlage und oft auch vom konkreten Objekt ab.

Weitere Kosten, die Sie in Ihre Berechnung einbeziehen müssen, sind die Gebühren für den Notar und die Eintragung im Grundbuch, sowie die Grunderwerbssteuer. Diese Steuer wird von den einzelnen Bundesländern in Eigenregie festgelegt und beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Wenn Sie mit einem Kredit Ihr Haus finanzieren, dann wird auch die Bank einige Gebühren von Ihnen verlangen. Im geringsten Fall sind dies die Gebühren für das Eintragen einer Grundschuld, eventuell kommen noch andere Kreditnebenkosten dazu.

Damit Sie schon vor Abschluss aller Verträge eine realistische Finanzierung Ihrer zukünftigen Immobilie planen können, sollten Sie von Nebenkosten für den Hauskauf in Höhe von mindestens 15, besser sogar 20 Prozent ausgehen. Diese Kosten sollten Sie nach Möglichkeit aus Ihrem gesparten Eigenkapital finanzieren können, denn sie übersteigen den Verkehrs- oder Marktwert der Immobilie. Zwar finanzieren einige Banken einen Immobilienkauf auch ganz ohne Eigenkapital, aber das ist zweifellos nicht die beste und günstigste Lösung für den Käufer. Schließlich steigt der Zinssatz für Hypothekenkredite, die einen bestimmten Beleihungswert übersteigen immens an. Meist liegt diese Grenze bei 80 Prozent des Marktwertes.

Was tun, wenn die Zinsbindung abläuft?

Nicht immer ist ein Hypothekenkredit restlos abbezahlt, wenn die Zinsbindung abläuft, dann ist es nötig eine günstige Anschlussfinanzierung zu suchen. Der einfachste Weg ist sicher, bei der bisherigen Bank ein neues Darlehen zu beantragen. Aber eine Umschuldung auf eine andere Bank kann trotz der damit verbundenen Formalitäten lohnenswert sein. Unter Umständen lässt sich damit eine Menge Geld sparen.

Um den richtigen Weg für Ihre Finanzierung zu finden ,sollten Sie sich zuerst einmal über die aktuellen Hypothekenzinsen informieren. Das können Sie ganz einfach online im Internet erledigen.

  • Viele Banken und Immobilienmakler bieten auf ihren Internetseiten kostenlose Hypothekenrechner an.
  • Dort geben Sie ein, wie hoch Ihr neues Darlehen sein soll, welche Zinsbindung Sie wünschen und gegebenenfalls auch den Verkehrswert Ihrer Immobilie.
  • Jetzt können Sie sich entscheiden, ob Sie eine bestimmte Anfangstilgung für Ihren Kredit wählen oder die monatliche Rate bestimmen wollen.
  • Mit Hilfe dieser Zahlen ermittelt der Rechner einen für ihre Finanzierung möglichen Zinssatz.
  • Wenn Sie dies wünschen, können Sie sich von der Maklerseite gleich auf die Internetseite des entsprechenden Kreditinstitutes weiterleiten lassen.

Auf diese Weise können Sie sich relativ konkrete Konditionen einzelner Banken ansehen. Eine andere Möglichkeit zur Recherche der aktuellen Hypothekenzinsen sind unabhängige Vergleichsportale im Internet. Die Funktionsweise ist praktisch genauso, aber Sie bekommen oft die Konditionen von vielen verschiedenen Banken und können diese somit direkt vergleichen.

Wie hoch sollte die monatlich Rate sein?

Da Sie bisher ja schon ein Hypothekendarlehen hatten und dafür eine monatliche Rate gezahlt haben, können Sie gut abschätzen, wie viel Sie in Zukunft monatlich zahlen können. Haben sich weder Ihre Lebensumstände noch Ihr Lohn oder Gehalt in den letzten Jahren wesentlich geändert und konnten Sie Ihre Raten immer pünktlich zahlen, dann spricht nichts dagegen, die monatliche Belastung in etwa der gleichen Höhe zu belassen.

Fällt die Anschlussfinanzierung in eine Phase mit hohen Zinsen ist dies oft nicht möglich, da dann häufig die Zinsbelastung stark ansteigt. Als Ausgleich wird dann eventuell eine niedrigere Tilgungsrate gewählt. Dadurch verlängert sich jedoch die Kreditlaufzeit und eine entsprechend längere Zinsbindung sollte gewählt werden.

Bei einer Anschlussfinanzierung in einer Niedrigzinsphase sollten Sie den dann gegebenen Zinsvorteil lieber nutzen, um eine höhere Tilgung zu vereinbaren statt die monatliche Belastung zu senken. Das ermöglicht Ihnen eine schnellere Rückzahlung des Kredits und frühere Schuldenfreiheit. Diese sollten Sie spätestens mit Ihrem Rentenbeginn erreicht haben.

Ist Ihre Familie inzwischen gewachsen, dann berücksichtigen Sie, dass Kinder im Schulalter oft größere finanzielle Ansprüche haben als Kleinkinder. Dabei geht es nicht nur um Kleidung und Spielzeug, sondern auch um Schulbücher und Klassenreisen. Möchten Sie durch diese Sonderausgaben nicht immer wieder in Geldnot geraten und Ihr Girokonto ständig überziehen, sollten Sie eine entsprechende Reserve einplanen. Dafür eignet sich ein Tagesgeldkonto sehr gut. Sind dagegen Ihre Kinder nun erwachsen und stehen finanziell gesehen auf eigenen Füßen, sind vielleicht sogar schon bei Ihnen ausgezogen, dann können Sie in Zukunft möglicherweise eine etwas höhere monatliche Rate vereinbaren und benötigen nur eine relativ kurze Zinsbindung.

Sollte man für die Anschlussfinanzierung die Bank wechseln?

Es spricht nichts dagegen, für die Anschlussfinanzierung die Bank zu wechseln, im Gegenteil, denn oft werden Neukunden sogar bessere Konditionen angeboten als den Bestandskunden. Wenn Sie also bei einer anderen Bank einen besseren Zinssatz bekommen, dann wechseln Sie eben die Bank. Allerdings sollten Sie vorher ruhig das Gespräch mit Ihrer bisherigen Bank suchen. Erklären Sie Ihrem Bankberater, warum Sie wechseln wollen und nennen Sie ihm auch die neuen Konditionen. Vielleicht macht er Ihnen ein ebenso günstiges Angebot und Sie sparen sich den Wechsel.

Haben Sie inzwischen ein wenig Kapital angespart, zum Beispiel aus einer Gehaltserhöhung oder der Zahlung von Weihnachtsgeld, dann sollten Sie dieses zur Ablösung Ihres Darlehens einsetzen. So fällt die neue Kreditsumme etwas geringer aus und das Darlehen ist früher zurück gezahlt oder Sie können bei Bedarf eine geringere monatliche Rate vereinbaren. Nach Möglichkeit vereinbaren Sie von vorn herein auch das Recht auf Sondertilgung. Dann können Sie in Zukunft außergewöhnliche Erträge oder Geldgeschenke gleich zur Tilgung Ihres Kredits einsetzen. In der Regel ist die Rendite durch Zinsersparnis höher als bei der Anlage in Tages- oder Festgeld.

Kann man vor Ende der Zinsbindung einen Hypothekenkredit umschulden?

Auch eine Umschuldung vor Ende der Zinsbindung ist möglich. Allerdings kann die Bank dann von Ihnen eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen verlangen. Erkundigen Sie sich, wie hoch diese Kosten veranschlagt werden, dann können Sie sich ausrechnen, ob sich eine Umschuldung für Sie lohnt. Mit einem so genannten Forward Darlehen können Sie sich günstige Zinsen auch für einen späteren Darlehenszeitpunkt sichern. Das macht Sinn, wenn Sie zum Beispiel schon wissen, dass Ihr Kredit in einem Zeitraum von bis zu 60 Monaten fällig wird und Sie bis dahin mit steigenden Zinsen rechnen. Sie zahlen für ein Forward Darlehen keine Bereitstellungszinsen, aber einen kleinen Zinsaufschlag. Dieser wird je nach Vorlaufzeit und späterer Zinsbindung von der Bank berechnet. Sollten die Zinsen entgegen Ihrer Prognose nicht steigen, dann haben Sie in diesem Fall kein gutes Geschäft gemacht. Darum sollten Sie über diese Möglichkeit gut nachdenken und die aktuelle Zinspolitik ein wenig im Auge behalten.

Optimale Eigenheimfinanzierung planen

Beim Bau oder Kauf eines Eigenheims nehmen Investoren viel Geld in die Hand, entsprechend sollten sie sich zuvor intensiv mit dem Thema Baufinanzierung beschäftigen. Zwei Gründe sprechen dafür: Erstens können sie nur mit einer intensiven Planung die Immobilienfinanzierung problemlos abschließen und bis zum Ende stemmen.

Zweitens garantieren gründliche Überlegungen im Vorfeld, dass Bauherren möglichst günstig finanzieren.

  • Bestenfalls setzen sich Interessierte bereits mehrere Jahre vor dem Immobilienerwerb mit Baufinanzierung Tipps auseinander.
  • Sie können in der Folge die Rahmenbedingungen für eine Eigenheimfinanzierung deutlich verbessern: So können sie auf verschiedene Weise Eigenkapital ansparen, dadurch verringern sie später die erforderliche Summe für ein Darlehen.
  • Für diese Kapitalbildung kommen im Prinzip alle sicheren Geldanlagen infrage, zum Beispiel verzinste Sparpläne.
  • Besondere Aufmerksamkeit verdienen die Optionen, bei denen es eine Förderung vom Staat gibt.

Dazu zählt das Wohn-Riestern, das unter anderem alle sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Anspruch nehmen können. Der Staat zahlt jährlich eine Grundzulage von 154 Euro, für jedes Kind kommen bis zu 300 Euro hinzu. Dieses Geld verzeichnen Sparer sowohl in der Spar- als auch danach in der Tilgungsphase. Zudem eignet sich ein Bausparvertrag, der sich ebenfalls in eine Spar- und Darlehensphase unterteilt. Zum einen bestechen diese Verträge durch ein günstiges Zinsniveau, zumindest ein Teil der Investition lässt sich damit sehr preiswert finanzieren. Zum anderen unterstützt der Staat die Sparanstrengungen mit den Vermögenswirksamen Leistungen, der Arbeitnehmersparzulage und der Wohnungsbauprämie. Bei allen diesen Förderungen zum Erwerb von Wohneigentum legt der Gesetzgeber bestimmte Voraussetzungen fest, am besten lassen sich Interessierte umfassend beraten.

Konkrete Finanzierungen vereinbaren

Sobald der Bau oder der Kauf unmittelbar ansteht, sollten sich Verbraucher der Finanzierung der restlichen Investitionssumme widmen. Zu den wichtigsten Baufinanzierung Tipps zählt hierbei, dass sie die Möglichkeit eines KfW-Förderkredits abwägen. Die KfW finanziert sowohl das ökologische Bauen als auch das umweltgerechte Sanieren mit zinsgünstigen Darlehen. Den Antrag stellen Investoren jeweils bei ihrer Hausbank, diese wickelt Kredite im Auftrag der KfW ab.

Gegebenenfalls kommt nur ein gewöhnliches Baudarlehen infrage, zumindest müssen die meisten damit eine Restsumme finanzieren. Angesichts großer Zinsunterschiede sollten Interessierte unbedingt die Angebote zahlreichen Filial- und Onlinebanken vergleichen. Eine große Rolle spielt auch die Länge der Zinsbindung. Bei einer momentanen Niedrigzinsphase sollten sich Investoren einen günstigen Zinssatz möglichst lange sichern, am besten für 20 Jahre. In einer Hochzinsphase empfehlen sich dagegen deutlich geringere Zeitspannen. Einen Blick lohnt auch die mögliche Flexibilität eines Darlehens. Bei guten Anbietern können Kreditnehmer häufig hohe Sondertilgungen vornehmen, für welche Banken geringe oder keine Gebühren verlangen.

Mit Kfw Baugeld günstig finanzieren

Die KfW unterstützt alle Bauprojekte, die ökologischen Kriterien genügen. Neu gebaute Häuser müssen energieeffizient sein, das gleiche Ziel sollten Bauherren bei Sanierungen anstreben. In diesen Fällen können sie eine Kfw Baufinanzierung beantragen.

Dieser Baukredit besticht durch niedrige Zinsen weit unter dem Marktniveau, bei der Erfüllung bestimmter grüner Kriterien zahlt die Bank sogar Zulagen.

  • Eine Baufinanzierung der Kfw lohnt nicht nur aufgrund der günstigen Konditionen.
  • Energieeffizientes Bauen beziehungsweise Sanieren bedeutet auch, dass die künftigen Bewohner deutlich weniger Nebenkosten als bei einer gewöhnlichen Immobilie tragen müssen.
  • Da die Preise für Strom, Öl und Co.
  • noch steigen werden, ist energieeffizientes Bauen eine Investition in die Zukunft.

Die Abwicklung

Um eine Kfw Immobilienfinanzierung zu beantragen, sollten sich Interessierte immer an ihre Hausbank wenden. Die Kfw nimmt Anträge nicht direkt an, sondern wickelt sie mit den Partnerinstituten ab. Es handelt sich um eine Baufinanzierung der Sparkasse oder eines anderen Instituts, die eigentlich von der Kfw geleistet wird. Zudem sollte ein solcher Antrag auf billiges Baugeld vor den ersten Bauleistungen gestellt werden, ansonsten ist mit einer Ablehnung zu rechnen.

Die Kfw leistet bis zu 100 Prozent Baufinanzierung. Im Antrag müssen die Interessenten nur auflisten, wie sie ökologisch zu bauen oder zu sanieren denken. Fachgutachter leisten wertvolle Dienste. Sie können bestätigen, dass die Baukapital Finanzierung zu günstigen Konditionen gerechtfertigt ist.

Für Finanzbedarf darüber hinaus, lohnt es sich immer einen Darlehen Baufinanzierung Vergleich durchzuführen. Die Banken nehmen deutlich differierende Zinssätze, das kann in der Endabrechnung mehrere Tausende Euro ausmachen. Bauherren sollten stets versuchen, möglichst umfassend alles über eine Kfw Baufinanzierung abzudecken. Diese Konditionen kann niemand unterbieten. Den Restbedarf sollten sie über einen preiswerten Kreditgeber finanzieren, ein Darlehensrechner Baufinanzierung im Internet empfiehlt sich dafür.

Baugeld – Ihre Immobilienfinanzierung

Neben zahlreichen anderen Kreditangeboten stellt auch die Baufinanzierung über eine Sparkasse eine überlegenswerte Alternative dar. Da Sparkassen grundsätzlich einen regionalen Bezug haben, bietet es sich an, zunächst die Sparkasse zu kontaktieren, die ihren Sitz in Ihrer Stadt oder Ihrem Landkreis hat. In der Regel ist dies nur eine Sparkasse.

Es kann jedoch sein, dass es, meist als Folge früherer kommunaler Neugliederungen, auch mehrere in Ihrer Region tätige Sparkassen gibt. Sparkassen sind von wenigen Ausnahmen abgesehen öffentlich-rechtliche Kreditinstitute, die einen kommunalen Träger (Stadt oder Landkreis) haben und die dem Sparkassen-Finanzverbund angehören, dem auch die Landesbausparkassen und öffentlichen Versicherungen sowie die Deka-Investmentgruppe zugeordnet sind.

  • Wer bei der Immobilienfinanzierung eine Sparkasse in Anspruch nimmt, hat den Vorteil, zumeist einen persönlichen Ansprechpartner vor Ort oder in nächster Nähe zu haben.
  • Das engmaschige Filialnetz der Sparkassen erleichtert den persönlichen Kontakt.
  • Zudem profitiert man bei einer Baufinanzierung durch eine Sparkasse häufig von den speziellen Kenntnissen des lokalen Immobilienmarkts, die die dortigen Sachbearbeiter besitzen.
  • Außerdem ist es manchmal nützlich, eine Baufinanzierung aus einer Hand zu bekommen.
  • Da Sparkassen in der Regel eine langfristige, umfassende Kundenbeziehung anstreben, offerieren sie häufig auch Bauspar- und Versicherungsprodukte.

Diese können als Elemente eines umfassenden Vermögensaufbaus nützlich sein. Es empfiehlt sich jedoch auch bei solchen Produkten stets ein umfassender Vergleich mit den Angeboten anderer Wettbewerber.

Die Baufinanzierung mit der Sparkasse

Wer seine Hausfinanzierung berechnen will, findet auf den Vergleichsportalen im Internet oft kein Angebot der lokalen Sparkasse, Dabei können auch Sparkassen manchmal eine Top Baufinanzierung anbieten. Da jedoch jede der über 400 deutschen Sparkassen grundsätzlich in der Gestaltung der Konditionen bei der Kreditvergabe frei ist, können in Online-Vergleichsportalen nicht die Angebote aller Sparkassen erfasst werden. Wer zu Vergleichszwecken bei einer Immobilienfinanzierung Rechner einsetzt, stößt bei den Online-Portalen hinsichtlich der Sparkassen an Grenzen. Wer sein Baugeld von einer Sparkasse erhalten möchte, sollte im Netz den Finanzrechner Baufinanzierung der für seine Region zuständigen Sparkasse konsultieren. Kommen mehrere Sparkassen als Kreditgeber in Betracht, muss dies für jedes Institut gesondert geschehen.

Immobilienkredite der Sparkassen sind meistens Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass ein vereinbarter Kreditbetrag zweckgebunden zur Baufinanzierung zur Verfügung gestellt wird, für den ein bestimmter, meist für 5 bis 15 Jahre festgeschriebener Zinssatz gilt. Das Darlehen ist zumeist in gleichbleibenden Monatsraten über einen bestimmten Zeitraum hinweg zu verzinsen und zu tilgen, wobei die jährliche Tilgung in der Regel mindestens 1 % der Kreditsumme ausmacht. Sparkassen tendieren dazu, bei der Kreditvergabe konservativ vorzugehen. Dazu gehört, dass die Festsetzung des Beleihungswertes der zu finanzierenden Immobilie eher niedrig angesetzt wird und auch meist nur 70 bis 80 % des Beleihungswertes als Darlehen ausgereicht wird. Zudem wird oft das Vorhandensein eines Eigenkapitals von mindestens 20 % der Bau- oder Kaufsumme gern gesehen. Dies gilt besonders dann, wenn es um die Finanzierung einer ausschließlich selbst genutzten Immobilie geht.

Sparkassen bieten unter den Stichworten Baufinanzierung öffentlicher Dienst oder Baudarlehen junge Familie oft Vorzugskonditionen für bestimmte Zielgruppen. Ansonsten entsprechen Bonitätsvoraussetzungen und Zinskonditionen zumeist denjenigen der Wettbewerber. Vielfach sind gerade Sparkassen jedoch bereit, verfügbare Fördermittel, etwa solche der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder der Landesförderbanken, in die eigene Baufinanzierung einzubeziehen.

Die Immobilienfinanzierung für Beamte

Eine Baufinanzierung ist für Beamte in vielen Fällen einfacher zu bewerkstelligen als für Arbeitnehmer, die in der freien Wirtschaft tätig sind. Schließlich beziehen sie ein ungleich sicheres Gehalt und können auch ihrer Pensionierung gelassen entgegensehen. Ein Vorteil, der ihnen auch beim Hausbau zugutekommt.

Aufgrund ihrer unkündbaren Anstellung werden sie nämlich einer der wichtigsten Anforderungen gerecht, die Banken an ihre potenziellen Kreditnehmer stellen: Sicherheit und Berechenbarkeit, was ihre berufliche Situation und ihr Gehalt betrifft.

  • Nichtsdestotrotz müssen verbeamtete Arbeitnehmer wie andere Bankkunden auch weitere Voraussetzungen erfüllen, wenn sie ein günstiges Baudarlehen erhalten wollen.
  • Beispielsweise muss ihr Monatsgehalt hoch genug sein, um ihre Lebenshaltungskosten plus die anvisierte Monatsrate decken zu können.
  • Außerdem wird auch ihr bisheriges Zahlungsverhalten im Rahmen der Schufa-Abfrage überprüft.
  • In Deutschland verlangen Banken für Immobilienkredite darüber hinaus meist einen gewissen Prozentsatz an Eigenkapital.
  • Finanzierungen über 100 Prozent oder mehr werden nur in seltenen Fällen gewährt.

Wer in diesen Punkten schlecht abschneidet, hat es auch als Staatsbediensteter schwer ein, einen rentablen Kredit zu erhalten oder muss mit einem entsprechend höheren Zins rechnen.

Grundsätzlich kann die Baufinanzierung für Beamte jedoch auf zwei Wegen erfolgen. Neben dem ganz normalen Annuitätendarlehen, bei dem das Pfandrecht der Bank ins Grundbuch eingetragen wird, können Lehrer, Amtsärzte und Co. ein sogenanntes Beamtendarlehen aufnehmen. Dieses spezielle Kreditprodukt kann nur von einem stark eingegrenzten Personenkreis beantragt werden. Neben Beamten sind das beispielsweise Angestellte im öffentlichen Dienst, aber auch Akademiker in mehr als fünfjähriger Anstellung, Berufssoldaten oder Richter. Anders als die zweckgebundene Baufinanzierung ist das Beamtendarlehen frei verfügbar. Es kann, muss aber nicht dem Bau oder Kauf der eigenen vier Wände dienen.

Das Beamtendarlehen in der Praxis

Im Unterschied zu einem normalen Ratenkredit geht das Beamtendarlehen mit ungleich längeren Laufzeiten einher und ermöglicht auch die Aufnahme großer Leihsummen, wobei sich diese für gewöhnlich nach dem Jahresgehalt des Kreditnehmers richten. Als Obergrenze werden von den meisten Anbietern Beträge zwischen 100.000 und 120.000 Euro genannt. Je nach Region und Lage bereits genug, um ein Häuschen oder eine Eigentumswohnung zu kaufen. In der Praxis wird der Beamtenkredit meist als sogenanntes Versicherungsdarlehen vergeben. Parallel zum Darlehensvertrag schließt der Kunde also eine Kapitallebensversicherung ab, mit deren Guthaben die Schuld am Ende der Laufzeit getilgt werden soll.

Anders als beim Annuitätendarlehen findet bis dahin keine Tilgung statt. Die monatliche Belastung des Kreditnehmers setzt sich stattdessen aus dem Zinssatz und der Versicherungsprämie zusammen. Da das in der Lebensversicherung angesparte Vermögen zugleich als Kreditsicherung fungiert, wird die Bank auch dann nicht ins Grundbuch eingetragen, wenn das Darlehen dem Hauskauf dient. Eine Immobilienfinanzierung mit der Beamte also nicht nur ihre monatliche Belastung gering halten, sondern im Idealfall auch Gewinn erwirtschaften können. Aufgrund der steuerlichen Behandlung von Kapitalerträgen ist ein Vergleich beider Finanzierungsvarianten jedoch unerlässlich. Außerdem sollten sich Interessenten vor Abschluss des Darlehens von einem Steuerfachmann beraten lassen.

Baufinanzierungen vergleichen

Gerade für Baudarlehen gilt: die Konditionen sind mehr als nur die Zinsen. Das ist beim Konditionenvergleich zu beachten. Die typische Form für die private Immobilienfinanzierung ist das grundpfandrechtlich besicherte Hypothekendarlehen. Normalerweise wird dabei auf die zu finanzierende Immobilie eine Grundschuld als Sicherheit eingetragen. Der Hypothekarkredit wird meist als langfristiges Annuitätendarlehen mit einer längeren Zinsbindungsfrist am Anfang vergeben. Während der Zinsbindung sind die Zinsen fest. Bei den Zinsbindungen sind Fristen von fünf, zehn oder fünfzehn Jahren üblich.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wird dann üblicherweise eine Anschlussfinanzierung vereinbart. Im Allgemeinen steigen die Zinsen mit der Dauer der Zinsbindung etwas an, dafür hat der Kreditnehmer eine längere Zinssicherheit.

  • Neben den Zinsen sind mit der Kreditaufnahme viele weitere Kosten verbunden.
  • Häufig wird am Beginn des Kreditverhältnisses eine Bearbeitungsgebühr berechnet.
  • Manchmal fallen auch Kontoführungsgebühren im Zusammenhang mit einem Kreditkonto oder einem Referenzkonto für Zahlungen an.
  • Auch die Besicherung ist nicht kostenlos.
  • Wertermittlungskosten, Gebühren für die notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung fallen typischerweise an.

Oft wird im Zusammenhang mit der Kreditaufnahme eine Restschuldversicherung abgeschlossen, für die Versicherungsprämien zu leisten sind. Liegt zwischen der Kreditvereinbarung und dem Abruf ein längerer Zeitraum, werden manchmal Bereitstellungszinsen berechnet. Zum Teil werden Baudarlehen auch mit einem Disagio-Abschlag am Anfang ausgezahlt. Das Disagio ist ebenfalls Konditionenbestandteil.

Effektivzins: bei der Baufinanzierung Konditionen vergleichen

Die Bandbreite der Gestaltungsmöglichkeiten ist groß. Für den Kreditnehmer ist es dabei gar nicht so einfach, angesichts der unterschiedlichen Konditionen von Anbietern das für ihn günstigste Angebot zu erkennen. Der Gesetzgeber hat hier mit der Pflicht zur Angabe des sogenannten effektiven Jahreszinses eine aussagekräftige Vergleichsgröße geschaffen. Der Effektivzins berücksichtigt neben den Zinsen weitere wichtige Kostenbestandteile und kann daher gut für Kreditvergleiche genutzt werden. Allerdings fließen auch in den Effektivzins manche Kosten nicht ein. Dazu gehören zum Beispiel Besicherungskosten und Kosten einer freiwilligen Restschuldversicherung.

Weitere Konditionen der Baufinanzierung

Einige Konditionenbestandteile sind nicht unmittelbar kostenwirksam, aber trotzdem für die Kreditentscheidung wichtig. Dazu gehört zum Beispiel die Möglichkeit einer vorzeitigen Tilgung. Normalerweise ist während der Zinsbindung eine vorzeitige Tilgung nur mit Zustimmung des Kreditgebers möglich. Der berechnet aber häufig in einem solchen Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung, die je nach Berechnungsmethode einen größeren Betrag ausmachen kann. Viele Verträge sehen – zum Teil in bestimmten Grenzen – kostenlose vorzeitige Tilgungen vor. Wichtig sind auch Regelungen zu Tilgungsaussetzungen oder Ratenanpassungen. Sie können von Bedeutung sein, wenn sich an den wirtschaftlichen Verhältnissen etwas ändert.

Darlehensrechner zur Baufinanzierung

Diese Konditionen ergeben sich im Wesentlichen aus den Darlehensbedingungen. Beim Vergleich von Kreditangeboten empfiehlt sich daher auch ein Blick in das Kleingedruckte. Die Unterschiede bei der einzelnen Kondition können durchaus beträchtlich sein. Für Kostenvergleiche gibt es im Internet zahlreiche Kreditrechner zur Baufinanzierung. Damit können Sie ihren Kreditwunsch einfach kalkulieren. Vergleichsportale geben einen guten Überblick, was Baugeld aktuell kostet. So lässt sich problemlos die beste Baufinanzierung finden.

Die beste Immobilienfinanzierung wählen

Bei einem Bau oder Kauf eines Eigenheims sollte jeder den Anspruch verfolgen, die beste Baufinanzierung abzuschließen. Das bedeutet vor allem: die billigste Finanzierung.

Zudem können weitere Aspekte interessieren, dazu gehören die Flexibilität bei der Tilgung und die Beratung.

  • Wer finanziell ein Eigenheim plant, sollte im ersten Schritt die verschiedenen Finanzierungsoptionen abwägen.
  • Ein Teil der Kosten lässt sich zum Beispiel preiswert mit einem Bausparvertrag finanzieren, einen solchen Vertrag sollten Interessierte bereits einige Jahr zuvor abschließen.
  • Zudem kommen billige Förderkredite der öffentlich-rechtlichen KfW-Bank infrage, wenn Bauherren bestimmte ökologische Standards erfüllen.
  • Den wichtigsten Bestandteil bei Eigenheimfinanzierungen stellen aber meist gewöhnliche Baudarlehen dar, welche Filialbanken, Direktbanken und spezialisierte Baufinanzierer vergeben.
  • Bei diesen Anbietern finden sich bei den gleichen Rahmenbedingungen hohe Zinsunterschiede.

Selbst eine Zinsdifferenz von 0,1 % macht bei hohen Kreditsummen schon viel Geld aus, bei Unterschieden von 1 % und höher gilt das umso mehr. Nur mit einem intensiven und umfassenden Baugeldvergleich sichern sich Investoren die günstigste und damit beste Baufinanzierung. Vergleichsportale im Internet leisten hierbei wertvolle Hilfe, sie zeigen die tendenziell billigen, durchschnittlichen und teuren Angeboten an. Den individuellen Zinssatz erfahren Interessierte aber erst nach einer konkreten Anfrage, er entscheidet sich an der persönlichen Bonität. Bei einer Anfrage stellt sich auch heraus, ob ein potenzieller Kreditgeber einer Finanzierung überhaupt zustimmt.

Die Frage, ob Investoren die beste Immobilienfinanzierung wählen, hängt auch von der Länge der Zinsbindung ab. Diese Frage lässt sich aber nicht pauschal beantworten. Es kommt auf den momentanen Zinssatz sowie auf die künftige Zinsentwicklung an. Liegen die aktuellen Darlehenszinsen tief, empfiehlt sich eine Laufzeit von 15 bis 20 Jahren. Verbraucher sollten sich die preiswerten Konditionen möglichst lange sichern, sie entgehen damit bei steigenden Zinsen Mehrkosten. Bei aktuell sehr hohen Zinssätzen eignen sich dagegen Verträge mit kürzeren Laufzeiten besser, zum Beispiel 5 Jahre.

Weitere Kriterien: Flexibilität und Beratung

Einen Blick lohnen auch die Konditionen für Sondertilgungen. Erstens fragt sich, ob Institute Sondertilgungen erlauben und falls ja, in welcher Höhe. Gute Anbieter ermöglichen eine jährliche Sondertilgung in Höhe von etwa 5 % der Darlehenssumme. Zweitens ist wichtig: Kostet eine Sondertilgung Gebühren beziehungsweise berechnet der Kreditgeber dafür einen Zinsaufschlag? Die besten Baufinanzierer gewähren Sondertilgungen kostenfrei.

Bei der Beratung unterscheiden sich die Dienstleister vornehmlich in einem Punkt: Die einen offerieren vor Ort eine Beratung, zum Beispiel Filialbanken. Die anderen wickeln ein Baudarlehen online und zentral ab, sie bieten nur eine Beratung per E-Mail oder Telefon. Wer das persönliche Gespräch vorzieht, sollte Kreditgeber der ersten Kategorie wählen. Können Investoren darauf verzichten, empfehlen sich Banken der zweiten Variante. Da sie auf ein kostspieliges Filial- oder Vertreternetz verzichten, bieten sie in der Regel die besseren Zinssätze.

Immobilienfinanzierung umgestalten

Wer einen Baukredit abzahlt, steht in bestimmten Situationen vor der Frage, ob er das laufende Darlehen weiter bedient oder aber eine Umschuldung seiner Baufinanzierung vornimmt. Das kann dann der Fall sein, wenn das bestehende Baudarlehen zu ungünstigen Konditionen aufgenommen wurde und aktuell Baukredite zu vorteilhafteren Bedingungen zur Verfügung stehen oder wenn abzusehen ist, dass eine Anschlussfinanzierung erforderlich wird und der Baugeld Trend eine möglichst langfristige Zinsbindung für den Anschlusskredit sinnvoll erscheinen lässt.

Wenn der bestehende Baukredit in absehbarer Zeit ausläuft,

  • kann es empfehlenswert sein, aktuell günstige Zinskonditionen dadurch zu sichern, dass für die neue Baufinanzierung Forward Darlehen vereinbart werden.
  • Damit ist es möglich, günstige Zinsbedingungen gegen eine entsprechende Vergütung für den Zeitpunkt zu reservieren, zu dem die Anschlussfinanzierung erforderlich wird.

Wenn für eine bestehende Baufinanzierung eine Umschuldung ansteht, sollten zunächst über ein Vergleichsportal im Internet die aktuellen Zinskonditionen für Immobilienkredite ermittelt werden. Dabei ist stets eine detaillierte Prüfung der Darlehenskonditionen erforderlich. Manche Anbieter offerieren zwar billiges Baugeld, haben aber nachteilige Konditionen, etwa für den Fall vorzeitiger Tilgungen, in ihren Kreditverträgen fixiert. Bevor über die Neugestaltung einer Immobilienfinanzierung entschieden wird, sollte zudem mit dem bisherigen Darlehensgeber Kontakt aufgenommen werden. Manchmal ist dieser bereit, seine eigenen Konditionen anzupassen oder jedenfalls eine günstige Anschlussfinanzierung anzubieten. Die bisherigen Darlehenskonditionen sind sorgfältig mit den verfügbaren Angeboten auf dem Kreditmarkt zu vergleichen. Zudem ist es ratsam, über einen Kreditrechner Baufinanzierung und Konditionengestaltung genau zu überprüfen.

Einen Baukredit erfolgreich umschulden

Zunächst kommt es darauf an, ob und zu welchen Bedingungen der bestehende Baukredit vorzeitig im Rahmen einer Umschuldung getilgt werden kann. Manchmal kann die Umschuldung einer Baufinanzierung finanziell nachteilig sein. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn eine vorzeitige Tilgung des Altkredits nur gegen Zahlung einer erheblichen Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist. Je nach Höhe der Darlehensschuld und der Länge der Restlaufzeit kann ein möglicher Zinsvorteil durch die anfallende Entschädigung nebst Gebühren ganz oder teilweise aufgezehrt werden. Ein Eintritt in Verhandlungen mit dem bisherigen Gläubiger lohnt sich zudem nur dann, wenn ein verbindliches Alternativangebot eines neuen Kreditgebers vorliegt.

Ein potentieller künftiger Darlehensgeber prüft im Rahmen des Kreditantrages die Bonität eines neuen Kunden grundsätzlich so, wie dies auch bei einem Erstdarlehen geschehen würde. Dazu gehört sowohl eine Schufa-Anfrage als auch eine Prüfung der aktuellen Einkommensverhältnisse des Antragstellers. Gegebenenfalls findet auch eine neue Einwertung der zur Besicherung des Kredits dienenden Immobilie statt. Die Umschuldung einer Baufinanzierung ist in der Regel dann unproblematisch, wenn bereits ein erheblicher Teil des Alt-Darlehens getiligt ist und der Wert der Immobilie seit der Kreditaufnahme zumindest nicht abgenommen hat.

Besteht Einigkeit mit dem bisherigen Gläubiger über die vorzeitige Kreditablösung und ist der Umschuldungskredit vereinbart, so überweist der neue Darlehensgeber die ausstehende Restschuld an den bisherigen Kreditgeber. Zug um Zug erfolgt die Übertragung der bisherigen Sicherheiten auf den neuen Gläubiger. Dies geschieht in der Regel durch Abtretung der auf der Immobilie lastenden Grundschuld oder Hypothek. Beim derzeit günstigen Zinsniveau lohnt es sich, die Konditionen der Baufinanzierung 20 Jahre lang festzuschreiben. Zwar ist der Zinssatz höher als bei einer kürzeren Bindungsfrist. Dafür ist aber ein günstiger Zinssatz langfristig gesichert.

Baugeld für Selbstständige

Eine Baufinanzierung für Selbständige ist bei vielen Kreditinstituten nur unter erschwerten Bedingungen zu realisieren. Sehen die Banken in der freiberuflichen Tätigkeit des Antragstellers doch ein unkalkulierbares Ausfallrisiko. Unter bestimmten Voraussetzungen sind jedoch auch Selbstständige gern gesehene Kreditnehmer bei Banken.

Beispielsweise wenn sie besonders viel Eigenkapital mitbringen, einen Ehepartner haben, dessen berufliche Situation stabil genug ist, um das eigene Risiko wieder auszugleichen oder selbst aus einem von Banken bevorzugten Bereich freiberuflicher Tätigkeit kommen. Auch beim Finanzierungsvertrag rücken manche Aspekte in den Vordergrund, die für festangestellte Kreditnehmer vernachlässigbar sind.

  • Auch im Bereich der Freiberuflichkeit gibt es Unterschiede, was die Zukunftsprognose des potenziellen Kreditnehmers und damit die Risikobewertung eines Darlehens betrifft.
  • Beispielsweise werden gewerbliche Tätigkeiten in der Gastronomie oder in der Bau- oder Taxibranche von Banken gemeinhin als hochriskant eingestuft.
  • Kunden, die aus diesem Bereich kommen, haben meist nur mithilfe eines solventen Bürgen die Chance auf Kredit. Ärzte und Anwälte hingegen sind gern gesehene Kunden bei der Bank, sie können das Baudarlehen meist zu ähnlich günstigen Bedingungen aufnehmen wie gut verdienende Arbeitnehmer in langjähriger Festanstellung.
  • Vorausgesetzt natürlich, ihre Schufa-Bewertung fällt ebenfalls positiv aus.

Weitere Faktoren, die die Kreditentscheidung maßgeblich beeinflussen, sind Dauer und Erfolg der selbstständigen Tätigkeit. Um sie einzuschätzen zu können, verlangen Kreditinstitute neben den Einkommenssteuerbescheiden auch die betriebswirtschaftlichen Auskünfte des Unternehmens bzw. der Praxis. Meist über einen Zeitraum von mindestens drei Jahren. Auch auf die Frage, wie finanzielle Durststrecken aufgrund einer Erkrankung oder einer längerfristigen schlechten Auftragslage kompensiert werden können, sollten Bewerber eine überzeugende Antwort parat haben. Existenzgründer, die keine nennenswerten und stabilen Geschäftserfolge vorweisen können, haben ohne Bürgschaft daher kaum Chancen auf eine Immobilienfinanzierung.

Eigenkapital und Vertragsgestaltung

Im Hinblick auf die Baufinanzierung ist für Selbständige auch der Grundstock an Eigenkapital entscheidend. Optimale Voraussetzungen haben Antragsteller, die 40 Prozent der Leihsumme oder mehr selbst einbringen können. Da sich die Bank wie bei jedem Immobilienkredit ein Grundpfandrecht vorbehält, reduziert sich ihr Ausfallrisiko bei besonders hohem Eigenanteil des Kreditnehmers auf ein Minimum. Gerät der Freiberufler in Zahlungsschwierigkeiten, kann die Immobilie nämlich von der Bank weiterverkauft werden und die vergleichsweise geringe Leihsumme wird durch den Erlös mit größter Wahrscheinlichkeit abgedeckt.

Selbstständigkeit geht in vielen Branchen mit gewissen saisonalen Marktschwankungen einher. Die meisten Freiberufler haben daher kein konstantes Einkommen, sondern verdienen mal mehr, mehr weniger. Für sie ist es daher besonders wichtig, bei der Vertragsgestaltung auf größtmögliche Flexibilität zu bestehen. Beispielsweise in Form einer Sondertilgung, die sie einmal oder mehrmals jährlich leisten können, wenn das Geschäft gerade besonders gut läuft. Außerdem kann auch die Tilgungsrate flexibel gestaltet werden. Ist die Auftragslage positiv, tilgt der Kreditnehmer mehr, bleiben Aufträge aus, kann er den Tilgungsanteil senken und damit auch seine monatliche Gesamtbelastung reduzieren.


Marcel Ziegler

Ich bin Marcel Ziegler, Finanz-Blogger und Gründer von immobilienspot.com. Hier möchte ich allen Menschen, die eine Immobilie erwerben, ein Haus bauen oder Ihr Geld in Immobilien anlegen möchten, kostenlos leicht verständliche Informationen zu Baufinanzierungen, Immobilienkauf und Hausbau anbieten.


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