Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Hauskredite für Vollfinanzierer

Ich bin Marcel Ziegler, Gründer von immobilienspot.com. Ich helfe Menschen, die eine Immobilie erwerben, ein Haus bauen oder Ihr Geld in Immobilien anlegen möchten.

Wenn der Bau oder Kauf eines Hauses ansteht, stellt sich meist die Frage, wie die erforderliche Finanzierung gestaltet werden kann. Das gilt besonders dann, wenn die Baufinanzierung ohne Eigenkapital stattfinden soll. Eine Top Baufinanzierung ist bei vielen Banken und Sparkassen oft nur zu bekommen, wenn ein gewisser Prozentsatz, in der Regel mindestens 20 %, der Baukosten oder des Kaufpreises als Eigenkapital aufgebracht werden kann.

Soll dagegen die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital erfolgen, stellen die meisten Banken und Sparkassen erhöhte Anforderungen an die Bonität des Kreditnehmers.

  • Dennoch kann es im Einzelfall vorteilhaft sein, eine Eigenheimfinanzierung auch ohne Eigenkapital zu versuchen.
  • Das ist insbesondere dann der Fall, wenn ein günstiges Zinsniveau ausgenutzt werden kann oder wenn die aktuell zu zahlende Wohnungsmiete so hoch ist, dass die Belastung durch die Hausfinanzierung nicht oder nur unwesentlich höher ist.
  • Dabei muss stets beachtet werden, dass Baufinanzierungen ohne Eigenkapital meist nur zu ungünstigeren Zinsbedingungen zustande kommen als bei herkömmlichen Finanzierungen, in die Eigenkapital des Kreditnehmers einbezogen werden kann.
  • Da billiges Baugeld bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital nur schwer zu bekommen ist, bedarf es immer einer Abwägung zwischen den Vorteilen eines Immobilienerwerbs trotz fehlenden Eigenkapitals und den Nachteilen der damit verbundenen höheren Zinsbelastung.

Voraussetzungen einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Manche Kreditinstitute sind bereit, den Bau oder Kauf einer Immobilie zu finanzieren, auch wenn es am Eigenkapital des Darlehensnehmers fehlt. Eine solche Vollfinanzierung deckt den gesamten Aufwand für den Bau oder Kauf der Immobilie ab und kann sogar darüber hinaus gehen, wenn auch noch die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten) in die Finanzierung einbezogen werden.

Wer auf diese Weise sein Eigenheim finanzieren möchte, sollte nicht ohne Kreditrechner Hausfinanzierung betreiben. Allein schon zu Vergleichszwecken ist es sinnvoll, mehrere Angebote für eine Baufinanzierung online auszuwählen und zu prüfen.

Wer die Finanzierung für sein Eigenheim ohne Eigenkapital anstrebt, muss in der Regel besonders hohe Anforderungen an seine Bonität erfüllen. Banken und Sparkassen erwarten meist einen krisenfesten Arbeitsplatz, der möglichst schon einige Jahre lang ungekündigt besteht. Ideal ist eine Tätigkeit als Beamter oder Angestellter im öffentlichen Dienst. Zudem muss ein laufendes Einkommen vorgewiesen werden, das eine zuverlässige Erbringung der vertraglichen Zins- und Tilgungsleistungen ermöglicht. Die obligatorische Schufa-Anfrage muss einen Scoring-Wert ergeben, der so hoch liegt, dass er die Eingehung des erhöhten Kreditrisikos zulässt, das mit einer Finanzierung ohne Eigenkapital verbunden ist. Teilt die Schufa Negativmerkmale mit, muss mit einem Scheitern der Finanzierung gerechnet werden. Das Bestehen anderweitiger, laufend erfüllter Kreditverbindlichkeiten schließt einen Baukredit ohne Eigenkapital nicht grundsätzlich aus. Allerdings darf die entstehende Gesamtbelastung nicht so hoch sein, dass die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Baukredit gefährdet erscheint.

Im Rahmen der Kreditverhandlungen muss damit gerechnet werden, dass eine Finanzierung ohne Eigenkapital einen Zinsaufschlag von mindestens 0,3 bis 0,5 %, bezogen auf den sonst üblichen Zinssatz für Annuitätendarlehen, mit sich bringt. Deshalb sollte versucht werden, diesen Nachteil durch die langfristige Sicherung einer vorteilhaften Zinshöhe auszugleichen, wenn die allgemeine Marktlage dies zulässt. Es reicht dann nicht aus, die Baufinanzierung 5 Jahre lang festzuschreiben. In solchen Fällen lohnt sich oft eine Zinsbindung für 10 oder sogar 15 Jahre.

Hauskredite für Vollfinanzierer

Bewegen sich die Bauzinsen auf einem historisch tiefen Niveau, kann ein Hauskauf auch ohne Eigenkapital finanziert werden. Die Gesamtkosten des Baudarlehens verteuern sich, niedriger Gebühren sei Dank, schließlich nur unwesentlich. So zumindest versprechen es Immobilienvermittler und Finanzberater. Vollfinanzierungen oder gar Finanzierungen über 120 Prozent, wie sie beispielsweise in den USA viele Jahre lang gang und gäbe waren, werden in Deutschland dennoch relativ selten vergeben.

Gelten sie doch für Bank und Kreditnehmer als besonders risikoreich. Wer ganz ohne Ersparnisse ins Abenteuer Eigenheim starten will, muss daher hohen Anforderungen in Bezug auf Einkommen und Beruf gerecht werden.

  • Normalerweise setzen Banken für Hauskredite ein Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises voraus.
  • Dabei gilt ein Darlehen als umso sicherer, je mehr eigenes Vermögen der Kreditnehmer einbringen kann.
  • Darüber hinaus wird die Bank erstrangig im Grundbuch eingetragen.
  • Nur bei vergleichsweise kleinen Leihsummen in Höhe von rund 20.000 Euro verzichtet die Bank auf die Abtretung einer Grundschuld.
  • In der Praxis werden diese allerdings selten für den Immobilienerwerb als vielmehr für Modernisierungsmaßnahmen verwendet.

Ist der Kreditnehmer mit mehr als 2,5 Prozent der Darlehenssumme im Rückstand, kann die Bank den Hauskredit kündigen und die Immobilie zur Vermietung oder zum Verkauf beanspruchen.

Dieses Risiko trägt jeder Bauherr, umso mehr betrifft es aber Verbraucher, die den Hauskauf ohne Eigenkapital stemmen wollen. Eine vollfinanzierte Immobilie kann die Bank nämlich nur unter Einbußen von bis zu 20 Prozent des ursprünglichen Preises zwangsversteigern. Die fehlende Summe sowie die im Rahmen der Zwangsmaßnahme anfallenden Kosten muss der Kreditnehmer ebenfalls begleichen. Verbraucher, die keine weiteren Ersparnisse vorweisen können, stehen dann schnell vor der Privatinsolvenz. Darüber hinaus räumt Paragraf 490 des Bürgerlichen Gesetzbuches Banken das Recht auf eine außerordentliche Kündigung ein, wenn sich die finanzielle Situation des Kreditnehmers drastisch verschlechtert oder die finanzierte Immobilie an Wert verliert.

Gutes Einkommen und werthaltige Immobilie

Ein Hausbaukredit über 100 Prozent oder mehr eignet sich also nur für Personen, die ein ebenso hohes wie stabiles Einkommen erzielen. Dazu gehören beispielsweise Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst. Junge Kunden, die noch viele Verdienstjahre vor sich haben, werden von Banken ebenfalls bevorzugt. Außerdem sollte der Wert der Immobilie den Kredit vollständig abdecken. Häuser in schlechter Lage oder unrenoviertem Zustand eignen sich nicht zur Vollfinanzierung, da sie sich auch im Rahmen einer Zwangsversteigerung nur schwer weiterverkaufen lassen. Verbraucher, die den Hauskauf ohne Eigenkapital anstreben, sollten sich im Vorfeld zudem über die gängigen Zinsaufschläge bei Vollfinanzierungen informieren.

Die Zinshöhe orientiert sich nämlich an der Risikobewertung des Darlehens, wobei fehlendes Eigenkapital oder mangelhafte Bonität stets mit höheren Gebühren einhergeht. Um eine Vorstellung davon zu bekommen, welche Kosten auf sie zukommen, können zukünftige Bauherren einen Hauskreditrechner nutzen und die verschiedenen Finanzierungsvarianten online prüfen. Wer noch kein konkretes Angebot vorliegen hat, spielt den Hauskreditvergleich beispielsweise mit unterschiedlich hohen Zinssätzen durch. Ein Annuitäten-Rechner erstellt dem Nutzer außerdem einen vollständigen Tilgungsplan von der Darlehensaufnahme bis hin zum Ende der Zinsbindungsperiode. Baudarlehen über 100 Prozent sind mit Ablauf der Sollzinsbindung selten abbezahlt. Auch diesen Umstand sollten Verbraucher hinsichtlich der Zinsentwicklung, ihres eigenen Alters und der verbleibenden Zeit bis zur Rente bedenken.

Vollfinanzierung

Bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ist ein Rechner im Internet die beste Möglichkeit, um vorab ein realistisches Bild des Vorhabens zu bekommen. Während Banken und Kreditgeber früher ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent voraussetzten, bevor sie ein Baudarlehen gewährten, sieht die Lage heute schon anders aus.

Die Vollfinanzierung von Wohnimmobilien erfreut sich zunehmender Beliebtheit, sodass sich immer mehr Geldinstitute dazu bereit sehen, ihren Kunden den Traum vom Eigenheim möglichst unkompliziert zu erfüllen.

  • Die eigentliche Zielgruppe für vollfinanzierte Immobilien- und Baukredite sind junge Familien, die zwar ein gutes und zuverlässiges Einkommen haben, jedoch noch nicht die Gelegenheit hatten, das nötige Eigenkapital für eine Wohnimmobilie anzusparen.
  • So erhalten junge Menschen die Chance, auch ohne einen Bausparvertrag oder gar die Unterstützung aus dem Verwandten- oder Bekanntenkreis schon frühzeitig in die eigenen vier Wände zu investieren und sich aus eigener Kraft ein zukunftssicheres Heim aufzubauen.
  • Genauso ist es natürlich denkbar, dass Sie ihre finanziellen Rücklagen momentan lieber für andere Zwecke aufheben möchten und daher nach einer passenden Finanzierung ohne Eigenkapital suchen.
  • Am besten ist es, Sie prüfen die geplante Investition zunächst einmal mit einem Hausfinanzierung Rechner, um auch ohne Eigenkapital sinnvoll planen zu können.
  • Mit diesem Hilfsmittel finden Sie schnell alle finanziellen Aspekte heraus, die mit dem Darlehen einhergehen.

Aus den Daten, die der Finanzierungsrechner für den Hauskauf ermittelt, lässt sich zum einen der Gesamtwert des Kredits ablesen. So wird auf einen Blick ersichtlich, wie viel Geld der Neubau oder Hauskauf insgesamt kosten wird. Denn die Bank fordert natürlich nicht nur die geliehene Summe zurück, sondern verlangt für ihre Dienste Zinsen. Ohne einen geeigneten Kreditrechner ist es relativ schwierig, einen guten Überblick über diese zusätzlichen Kosten zu erhalten. Zum anderen kann bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ein Rechner die monatlich anfallenden Raten abschätzen, die durch den Kredit entstehen. Anhand verschiedener Variablen wie der zugesicherten Dauer der Zinsbindung oder unterschiedlich hohen Sondertilgungen können Sie verschiedene Konstellationen bequem von zu Hause ausprobieren, bevor Sie sich zum Beratungsgespräch bei Ihrer Bank begeben. So finden Sie in aller Ruhe heraus, welcher Ansatz am ehesten Ihren Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten entspricht.

Finanzierung für Ihr Haus

Wer ein Haus bauen oder kaufen will, muss zumeist einen Kredit aufnehmen, um die Finanzierung dieses Projekts zu bewältigen. Zahlreiche Banken oder Sparkassen bieten derartige Finanzierungen an, die zumeist als sogenannte Annuitätendarlehen ausgelegt sind. Dabei wird eine bestimmte Darlehenssumme zweckgebunden zur Immobilienfinanzierung ausgereicht, die meist in gleich hohen monatlichen Raten verzinst und getilgt werden muss. Da die Raten gleich hoch bleiben, steigt laufend der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil entsprechend zurückgeht.

Grundsätzlich gelten für die Baufinanzierung Zinsen, die deutlich niedriger als bei herkömmlichen Ratenkrediten sind. Dies folgt daraus, dass das Kreditinstitut aufgrund der dinglichen Sicherung des Darlehens durch eine Grundschuld oder Hypothek auf der finanzierten Immobilie nur ein relativ geringes Risiko des Kapitalverlusts eingeht.

  • Anders ist die Situation bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital.
  • Während bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung der Darlehensnehmer eigenes Geld in Höhe von mindestens 20 % der Bau- oder Kaufsumme einbringt, wird bei dieser Form der Finanzierung das Haus ohne Eigenkapital kreditiert.
  • Dies kann im Einzelfall sogar so weit gehen, dass über die Bau- oder Kaufsumme hinaus auch die mit dem Immobilienerwerb verbundenen Nebenkosten (z.B.
  • Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Kosten des Grundbuchamts) finanziert werden.
  • Im Ergebnis führt dies dazu, dass die Finanzierung 110 oder 120 % des Wertes der Immobilie ausmachen kann.

Top Baufinanzierung bei Vollfinanzierung des Immobilienerwerbs?

Ein Blick auf einen Finanzrechner für die Baufinanzierung zeigt, dass günstige Zinsen vor allem dann verfügbar sind, wenn ein möglichst hoher Anteil an Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht werden kann. Auch wenn Baugeld aktuell zu besonders vorteilhaften Konditionen verfügbar ist, gilt dies nicht unbedingt auch für eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital. Hier lassen sich Banken und Sparkassen das erhöhte Kreditausfallrisiko meist mit einem deutlichen Zinsaufschlag vergüten, der bei einer 100-%-Finanzierung meist bei 0,3 bis 0,5 % gegenüber dem sonst üblichen Marktzins liegt. Werden auch noch die Nebenkosten finanziert, kann der Zinsaufschlag auch höher ausfallen.

Grundsätzlich ist es also vorteilhaft, bei der Baufinanzierung möglichst viel Eigenkapital einzusetzen. Wer dies nicht kann oder will, trifft meist auf erhöhte Anforderungen an seine Bonität. Dazu gehört zum einen eine „saubere“ Schufa-Auskunft mit einem möglichst hohen Scoring-Wert. Zum anderen muss ein überdurchschnittlich hohes Nettoeinkommen nachgewiesen werden, aus dem die laufende Erfüllung der Kreditverbindlichkeiten sichergestellt werden kann. Besonders günstig ist ein faktisch unkündbares Beschäftigungsverhältnis als Beamter oder Angestellter im öffentlichen Dienst. Liegen diese Voraussetzungen vor, ist oft auch eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Vorteilhaft ist es dabei jedoch, wenn nicht noch andere Kredite laufend zu bedienen sind.

Dabei sollte jedoch nicht verkannt werden, dass die meisten Banken und Sparkassen auch dann einen erhöhten Zinssatz als Risikoausgleich fordern, wenn die Bonitätsanforderungen als solche erfüllt sind.

Es kann sich daher lohnen, zusätzliche Sicherheiten anzubieten. Dies kann durch die Stellung eines Mitschuldners oder Bürgen ebenso geschehen wie durch die Abtretung etwa vorhandener Vermögenswerte, wie zum Beispiel Guthaben aus kapitalbildenden Lebens- oder Rentenversicherungen. Ansonsten sollte eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital nur in besonderen Situationen, etwa bei einer Gelegenheit zum günstigen Immobilienerwerb oder zur Sicherung langfristig günstiger Zinsen, erwogen werden. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungsmiete so hoch ist, dass die Kreditrate günstiger ausfällt.


Marcel Ziegler

Ich bin Marcel Ziegler, Finanz-Blogger und Gründer von immobilienspot.com. Hier möchte ich allen Menschen, die eine Immobilie erwerben, ein Haus bauen oder Ihr Geld in Immobilien anlegen möchten, kostenlos leicht verständliche Informationen zu Baufinanzierungen, Immobilienkauf und Hausbau anbieten.


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