Die Rohbauphase: Ablauf, Kosten und Qualitätskontrolle

Beim Hausbau entstehen in der Rohbauphase Fundamente oder ein Keller sowie Wände, Decken und die Dachkonstruktion. Welche Arbeiten dazugehören, richtet sich nach Bauweise und Vertrag. Vor allem bei Erdarbeiten, Abdichtung, Dacheindeckung und Fenstern muss klar sein, welche Arbeiten Ihr Auftrag umfasst.

Klären Sie die Leistungen schriftlich und vergleichen Sie Kosten nur bei gleichem Umfang. Lassen Sie wichtige Bauteile prüfen, solange sie sichtbar sind – so erkennen Sie Mängel, bevor Beton, Erdreich oder Putz sie verdecken.

Welche Arbeiten dazugehören

Zum Rohbau zählen meist die Fundamente, tragende Außen- und Innenwände, Decken und die Dachkonstruktion. Je nach Vertrag können auch Aushub und Entwässerung zum Rohbau gehören. Ob Abdichtung, Dacheindeckung oder Fenster enthalten sind, ist ebenfalls unterschiedlich geregelt. Prüfen Sie deshalb die Baubeschreibung und das Angebot, statt sich allein auf die Bezeichnung „Rohbau“ zu verlassen.

Halten Sie für jede Art von Arbeit fest, wer sie ausführt und was der Preis umfasst. Klären Sie etwa, ob der Aushub abgefahren wird, ob eine Bodenplatte oder ein Keller vorgesehen ist und ob Abdichtung und Kanalarbeiten enthalten sind. Auch der Zeitpunkt, an dem der Rohbau als fertig gilt, sollte im Vertrag eindeutig beschrieben sein.

Beim Fertighaus werden Wand- und Deckenelemente teilweise oder vollständig vorgefertigt angeliefert. Der Ablauf unterscheidet sich dadurch von einem Massivhaus, bei dem viele Bauteile vor Ort gemauert oder betoniert werden. Termin- und Kostenangaben für die eine Bauweise lassen sich daher nicht ohne Weiteres auf die andere übertragen.

So läuft der Rohbau ab

Bei einem gemauerten Massivhaus beginnen die Arbeiten mit der Vorbereitung des Grundstücks und dem Aushub. Anschließend entsteht je nach Planung eine Bodenplatte oder ein Keller. Danach folgen Kellerwände, tragende Wände und Decken. Den Abschluss bildet die Dachkonstruktion. Wann das Haus tatsächlich vor Regen geschützt ist, hängt davon ab, ob Dachdeckung und Fenster zum Rohbauauftrag gehören oder später ausgeführt werden.

Schon vor dem Betonieren müssen die Öffnungen für Leitungen und die Anschlüsse an der richtigen Stelle eingeplant sein. Änderungen nach dem Betonieren oder Verfüllen sind aufwendiger, weil Bauteile dann nur schwer zugänglich sind. Stimmen Sie deshalb die Pläne für Gründung, Entwässerung und Hausanschlüsse vor Beginn der Arbeiten miteinander ab.

Die Dauer hängt unter anderem von Größe und Form des Hauses sowie davon ab, ob ein Keller gebaut wird. Auch die Bodenverhältnisse und das Wetter spielen eine Rolle. Hinzu kommt die Abstimmung zwischen den Gewerken. Als grobe Orientierung nennt ein 2024 aktualisierter Ratgeber etwa ein bis zwei Wochen für Erdarbeiten, ungefähr eine Woche für eine Bodenplatte und mehrere Wochen für gemauerte Wände. Ein Dachstuhl kann innerhalb eines Tages montiert werden oder bis zu einer Woche beanspruchen. Diese Richtwerte ergeben zusammen keinen verlässlichen Fertigstellungstermin. Planen Sie im Bauzeitenplan auch Zeit für Übergaben, Prüfungen und wetterbedingte Pausen ein.

Was der Rohbau kostet

Die veröffentlichten Richtwerte für den Rohbau liegen weit auseinander und bieten nur eine grobe Orientierung, kein Preisangebot für Ihr Haus. Die zugrunde gelegte Fläche, der Zeitpunkt der Preisangabe und die enthaltenen Arbeiten unterscheiden sich. Deshalb sind die Angaben nicht automatisch vergleichbar.

Auch Prozentangaben brauchen einen klaren Bezug. Die häufig genannte Größenordnung von 40 bis 50 Prozent bezieht sich je nach Darstellung auf unterschiedliche Gesamtkosten. Eine Studie zum Neubau von Mehrfamilienhäusern wies für das vierte Quartal 2025 einen Rohbauanteil von 42,9 Prozent der Bauwerkskosten aus. Das ist kein Anteil am Gesamtbudget eines Einfamilienhauses, in dem etwa Grundstück und Baunebenkosten zusätzlich berücksichtigt werden.

Vor allem der Umfang der beauftragten Arbeiten und die Beschaffenheit des Grundstücks bestimmen den Preis. Ein Keller kostet deutlich mehr als eine Bodenplatte. Schwieriger Boden und aufwendiger Aushub erhöhen die Kosten. Auch die Entsorgung des Erdreichs treibt sie. Auch eine komplexe Gebäudeform oder ein aufwendiges Dach kann den Rohbau verteuern.

Vergleichen Sie Angebote deshalb anhand derselben Pläne und Baubeschreibung. Lassen Sie Erdarbeiten, Entsorgung, Gründung, Keller, Abdichtung, Mauerwerk, Decken und Dach getrennt ausweisen. Prüfen Sie außerdem, ob Baustelleneinrichtung, Schutzmaßnahmen und Entwässerungsarbeiten enthalten sind. Ein Baupreisindex zeigt die allgemeine Entwicklung von Baupreisen; er ersetzt keine Kostenschätzung für Ihr konkretes Gebäude.

Was Sie prüfen lassen sollten

Lassen Sie eine unabhängige Fachperson möglichst dann auf die Baustelle kommen, wenn wichtige Bauteile noch zugänglich sind. Eine Kellerabdichtung lässt sich vor dem Verfüllen der Baugrube leichter beurteilen als danach. Einbauteile und Durchführungen sind vor dem Betonieren sichtbar, nachher dagegen nicht mehr ohne Eingriff kontrollierbar.

Lassen Sie Abweichungen zeitnah schriftlich dokumentieren und klären Sie mit der zuständigen Bauleitung, wie sie behoben werden. Fotos helfen dabei, den Zustand festzuhalten, ersetzen aber keine fachliche Beurteilung. Der Verband Privater Bauherren empfiehlt als Orientierung fünf bis sechs Kontrolltermine über die Bauzeit; das ist keine gesetzliche Pflichtzahl und der tatsächliche Bedarf hängt vom Bauvorhaben ab.

Klären Sie vor der Beauftragung schriftlich, was die Fachperson kontrolliert. Einzelne Baustellentermine sind nicht automatisch eine umfassende Bauüberwachung. Vereinbaren Sie, welche Bauteile und Termine geprüft werden, ob Sie einen Bericht erhalten und welche Aufgaben die Fachperson übernimmt. Die Bauleitung des Bauunternehmens koordiniert dessen Arbeiten. Die unabhängige Fachperson prüft die Punkte, die Sie im Vertrag festgelegt haben.