Baufirma finden: Fragen fürs Erstgespräch

Beim Hausbau oder umfassenden Umbau sollte das Erstgespräch klären, wer welche Arbeiten übernimmt und was im Preis enthalten ist. Lassen Sie sich genau erklären, welche Leistungen enthalten sind. Diese Angaben sollten später im Angebot, in der Baubeschreibung, also der Beschreibung von Gebäude und Leistungen, und im Vertrag stehen.

Ein Generalunternehmer vergibt meist einen Teil der Arbeiten an andere Firmen und führt einen Teil selbst aus. Ein Generalübernehmer koordiniert die Bauleistungen, führt aber selbst keine Bauarbeiten aus. Beauftragen Sie einzelne Firmen direkt, übernehmen Sie mehr Abstimmung. Ein Bauträger verkauft in der Regel Grundstück und Gebäude zusammen. Bei diesen Modellen tragen die Beteiligten unterschiedlich viel Verantwortung. Für manche gelten eigene Vertragsregeln.

Wer ist Ihr Vertragspartner?

Fragen Sie zuerst nach dem vollständigen Namen der Firma, ihrer Rechtsform und ihrer Anschrift und prüfen Sie, ob genau diese Firma später im Vertrag steht. Klären Sie außerdem, welche Arbeiten sie selbst ausführt und welche sie an Nachunternehmen vergibt. Nachunternehmen sind andere Firmen, die einzelne Gewerke übernehmen, etwa Dacharbeiten oder Elektroinstallationen.

Klären Sie, wer welche Aufgabe übernimmt: Wer plant das Haus, wer stimmt die einzelnen Arbeiten ab und wer leitet die Baustelle? Fragen Sie, an wen Sie sich bei Problemen wenden können. Wenn mehrere Firmen Vertragspartner sind, klären Sie, welche Firma für welche Leistung zuständig ist.

Fragen Sie nach vergleichbaren Bauvorhaben und bitten Sie um Referenzen, die Sie besichtigen können. Ein Gespräch mit früheren Bauherren ist hilfreich, sofern diese einverstanden sind. Im Unternehmensregister finden Sie Firmendaten und Registereinträge. Ein Eintrag dort belegt allerdings weder die Qualität der Bauarbeiten noch die wirtschaftliche Zuverlässigkeit des Unternehmens.

Was umfasst der Preis?

Vergleichen können Sie Angebote nur, wenn klar darinsteht, welche Leistungen enthalten sind und welche nicht. Fragen Sie, ob beispielsweise Erdarbeiten, Baustelleneinrichtung, Entwässerung, Hausanschlüsse, Vermessung, Abfallentsorgung und Außenanlagen enthalten sind. Klären Sie auch, welche Planungs- und Bauleitungsleistungen der Preis abdeckt und was Sie selbst beauftragen müssen.

Lassen Sie Materialien und Ausstattungen konkret beschreiben. Angaben wie „Markenfabrikat“ sagen wenig darüber aus, was tatsächlich eingebaut wird. Fragen Sie nach Hersteller, Produkt, technischen Eigenschaften und Mengen, soweit diese bereits feststehen. Bei unklaren Positionen können Sie direkt nachhaken: „Können Sie diese Leistung genauer beschreiben und schriftlich ins Angebot aufnehmen?“

Bei Bauverträgen, die Verbraucher mit einem Unternehmen über den Hausbau schließen (Verbraucherbauverträge), verlangt das Gesetz eine klare Baubeschreibung mit den wichtigsten Angaben zum Gebäude und zu den Arbeiten. Dazu gehören unter anderem Flächen, Pläne und wesentliche Gewerke. Welche Regeln gelten, hängt jedoch von der Vertragsart ab. Ein Kauf vom Bauträger folgt nicht automatisch denselben Vorschriften wie ein Bauvertrag für ein Haus auf Ihrem eigenen Grundstück.

Änderungen sollten schriftlich festgehalten werden. Fragen Sie, wie Sonderwünsche kalkuliert und freigegeben werden und ob sie Auswirkungen auf Preis oder Bauzeit haben. Vereinbaren Sie, dass Sie einen Nachtrag vor der Ausführung prüfen und bestätigen.

Passt das Angebot zum Grundstück?

Fragen Sie, ob die Baufirma das Grundstück bereits besichtigt hat und auf welche Annahmen sie ihr Angebot stützt. Dazu gehören etwa Bodenbeschaffenheit, Grundwasser, Gelände, Zufahrt und Erschließung. Ein Bodengutachten klärt, welche Bedingungen im Baugrund tatsächlich vorliegen. Wenn es noch fehlt, vereinbaren Sie, wer es beauftragt und bezahlt und wann die Ergebnisse in die Planung einfließen.

Klären Sie auch, wer Genehmigungen und Nachweise beschafft. Je nach Vertrag müssen Sie selbst Aufgaben übernehmen, etwa Baustrom oder Bauwasser zu organisieren. Fragen Sie ausdrücklich, welche Kosten oder Verzögerungen entstehen, wenn die Grundstücksbedingungen von den bisherigen Annahmen abweichen. Lassen Sie diese Zuständigkeiten und möglichen Zusatzleistungen schriftlich festhalten.

Sind Preis und Zahlungen nachvollziehbar?

Fragen Sie, ob der Preis fest vereinbart ist und welche Positionen noch offen sind. Ein Festpreis beantwortet nicht automatisch, ob alle nötigen Leistungen enthalten sind. Schätzungen, nicht entschiedene Ausstattungen und mögliche Zusatzkosten sollten deshalb klar gekennzeichnet sein.

Prüfen Sie den Zahlungsplan gemeinsam mit der Baubeschreibung. Jede Teilzahlung während des Baus (Abschlagszahlung) sollte einer klar erkennbaren, bereits erbrachten Bauleistung entsprechen. Nach § 632a BGB richten sich Abschläge grundsätzlich nach dem Wert der bereits erbrachten vertraglichen Leistungen. Fragen Sie, welche Arbeiten vor jeder Zahlung abgeschlossen sein müssen und wie die Firma den Baufortschritt dokumentiert.

Für solche Verbraucherbauverträge gelten zusätzliche Regeln: Die Summe der Abschlagszahlungen darf grundsätzlich 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht überschreiten. Außerdem ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von fünf Prozent für die rechtzeitige und im Wesentlichen mangelfreie Herstellung vorgesehen. Diese Regeln gelten nicht automatisch für jeden Vertrag rund um ein Bauvorhaben. Besonders bei einem Bauträgervertrag sollten Sie die konkrete Vertragsart prüfen lassen.

Wie verbindlich ist die Bauzeit?

Lassen Sie den geplanten Baubeginn und den Fertigstellungstermin nennen. Falls der konkrete Fertigstellungstag noch nicht feststeht, fragen Sie nach der geltenden Bauzeit und danach, ab wann sie läuft. Bei einem Verbraucherbauvertrag muss im Vertrag verbindlich stehen, wann das Haus fertig wird. Lässt sich der Termin noch nicht nennen, muss dort die Dauer der Bauarbeiten stehen.

Klären Sie, welche Voraussetzungen den Start verzögern können, zum Beispiel eine fehlende Genehmigung oder noch offene Entscheidungen zur Ausstattung. Fragen Sie, wer Sie über Verzögerungen informiert und welche Regelung für eine vom Unternehmen verschuldete Überschreitung der vereinbarten Bauzeit gilt. Eine allgemeine Aussage wie „Wir werden rechtzeitig fertig“ reicht nicht aus. Entscheidend ist, was im Vertrag steht.

Wie werden Qualität und Mängel geprüft?

Fragen Sie, wer die Arbeiten auf der Baustelle kontrolliert und welche Prüfungen dokumentiert werden. Klären Sie, welche Pläne, Berechnungen und Nachweise Sie während der Bauphase und bei der Übergabe erhalten. Für technische Anlagen sollten Sie auch Bedienungs- und Wartungsunterlagen vereinbaren.

Klären Sie bei Mängeln, wer sie aufnimmt, wie sie dokumentiert werden und bis wann sie behoben sein sollen. Vereinbaren Sie eine gemeinsame Schlussbegehung, bei der offene Punkte schriftlich festgehalten werden. Bei der Abnahme bestätigen Sie rechtlich, dass die Bauleistung erbracht wurde. Nach § 640 BGB kann die Abnahme Folgen für Ihre Rechte und Pflichten haben. Unterschreiben Sie daher kein Abnahmeprotokoll, das den Zustand des Hauses unvollständig wiedergibt. Holen Sie bei Unsicherheit fachkundige Unterstützung dazu.

Der Bauherren-Schutzbund und das Institut für Bauforschung werteten rund 700 Qualitätskontrollen während der Bauarbeiten bei etwa 100 Ein- und Zweifamilienhausprojekten aus den Jahren 2020 bis 2024 aus. In diesen Projekten dokumentierten sie im Schnitt rund 25 Mängel während der Bauphase und weitere sechs bei der Schlussabnahme. Bei jedem zweiten untersuchten Vorhaben gab es bei der Schlussabnahme Mängel. Die untersuchten Vorhaben bilden nicht alle Neubauten ab und erlauben keinen Rückschluss auf die Qualität einer bestimmten Firma.

Wer sichert die Baustelle ab?

Fragen Sie, welche Versicherungen für Ihr Bauvorhaben bestehen und wer sie abschließt. Lassen Sie sich erklären, wer versichert ist, welche Risiken abgedeckt sind und wie lange der Schutz gilt. Die Aussage „Wir sind versichert“ reicht dafür nicht aus. Klären Sie außerdem, wer Bauzaun, Gerüste und Absturzsicherungen verantwortet.

Wenn Sie Arbeiten selbst übernehmen (Eigenleistungen) oder private Helfer mitarbeiten, sprechen Sie auch darüber, welche Folgen das für den Versicherungsschutz und den Ablauf auf der Baustelle hat. Halten Sie fest, wer für die Sicherheit in den Bereichen zuständig ist, in denen Sie selbst arbeiten.

Was muss vor der Unterschrift vorliegen?

Bitten Sie um den vollständigen Vertragsentwurf samt Baubeschreibung, Plänen, Preisangebot und Zahlungsplan. Prüfen Sie, ob die Unterlagen zusammenpassen: Wenn ein Bauteil im Plan eingezeichnet ist, sollte die Beschreibung erklären, wer es liefert und einbaut. Fragen Sie auch, wie lange das Angebot gilt und welche Widerrufsregel für Ihren Vertrag gilt.

Ein Verbraucherbauvertrag muss in Textform geschlossen werden, also in einer lesbaren und dauerhaft speicherbaren Form. Solche Verträge können Sie grundsätzlich widerrufen, wenn ein Notar den Vertrag nicht beurkundet hat. Bei einem Bauträgervertrag gelten andere Regeln. Entscheidend ist deshalb die konkrete Vertragsart, nicht eine allgemeine Zusicherung im Verkaufsgespräch.

Nehmen Sie die Unterlagen mit und lassen Sie Vertrag, Baubeschreibung und Zahlungsplan vor der Unterschrift unabhängig prüfen. Der Bauherren-Schutzbund und die Verbraucherzentrale empfehlen ebenfalls, offene Punkte schriftlich zu klären und Vertragsunterlagen fachkundig prüfen zu lassen.

Woran Sie genauer nachfragen sollten

Zeitdruck vor der Unterschrift ist ein Grund, genauer hinzusehen. Das gilt auch für Versprechen, bei denen offenbleibt, welche Arbeiten die Firma übernimmt, und für einen Zahlungsplan ohne klaren Bezug zum Baufortschritt. Dasselbe gilt, wenn niemand verbindlich sagen kann, wer Genehmigungen beschafft, die Gewerke koordiniert oder Mängel beseitigt. Fehlende Referenzen sollten Sie ebenfalls ansprechen.

Ein einzelner Punkt reicht nicht aus, um unseriöses Verhalten festzustellen. Auch ein kleines Unternehmen oder viele Nachunternehmen sind für sich genommen kein Qualitätsurteil. Entscheidend ist, ob die Firma ihre Zuständigkeiten, Leistungen, Preise und Referenzen nachvollziehbar belegt.