Die passende Baufinanzierung für Ihr Eigenheim finden

Beim Haus- oder Wohnungskauf treffen Sie eine der größten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens. Die passende Baufinanzierung hängt nicht allein vom niedrigsten Zinssatz ab. Entscheidend ist eine ehrliche Rechnung: Was kann Ihr Haushalt dauerhaft tragen, welche Gesamtkosten entstehen?

Dafür brauchen Sie ein klares Budget, ausreichend Eigenkapital und einen Angebotsvergleich auf gleicher Basis.

Budget und Gesamtkosten zuerst klären

Bevor Sie sich mit Zinssätzen beschäftigen, sollten Sie Ihre monatliche Belastungsgrenze kennen. Stellen Sie Ihre regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegenüber und fragen Sie sich, welche Rate Sie auch dann noch zahlen können, wenn unerwartete Kosten auftreten. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, den möglichen Darlehensbetrag aus dieser Belastungsgrenze zu berechnen.

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Nebenkosten an. Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Notar und Grundbuchamt kosten etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Dazu können Maklerkosten, Umzug, Renovierungen oder neue Möbel kommen. Die Erwerbsnebenkosten können schnell zehn Prozent des Kaufpreises erreichen. Planen Sie diese Beträge von Anfang an ein, sonst fehlt das Geld an anderer Stelle.

Eigenkapital einsetzen, aber nicht alles

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist der Darlehensbetrag. Banken bieten dann in der Regel bessere Konditionen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Diese Empfehlung dient als Orientierung, nicht als verbindliche Vorgabe. Eine Vollfinanzierung ist möglich, wenn die Bank Bonität und Objekt besonders streng prüft. Sie kostet dann meist höhere Zinsen.

Stecken Sie nicht sämtliche Rücklagen in die Immobilie. Behalten Sie eine Reserve für unerwartete Ausgaben wie eine defekte Heizung oder ein neues Dach. Als Eigenkapital zählen Ersparnisse, rechtzeitig verkaufte Wertpapiere, Bausparguthaben und je nach Bank auch Schenkungen oder Eigenleistungen. Bloß erwartete Erbschaften oder unverbindliche Zusagen sollten Sie nicht einplanen.

Annuitätendarlehen als Ausgangspunkt

Das Annuitätendarlehen ist die gängigste Form der Baufinanzierung. Bei dieser Form bleibt die monatliche Rate während der Zinsbindung gleich; sie setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld. Dadurch sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen oft noch nicht vollständig zurückgezahlt. Die Restschuld muss dann weiterfinanziert werden.

Die Verbraucherzentrale hält dieses Modell für einfach und in der Regel besonders geeignet. Sie warnt vor komplexen Kombinationen aus endfälligen Darlehen und Spar- oder Anlageprodukten. Bei einem endfälligen Darlehen zahlen Sie während der Laufzeit nur Zinsen; die gesamte Schuld wird am Ende fällig. Solche Kombinationen können teuer, unflexibel oder risikoreich sein. Wenn Sie eine andere Konstruktion prüfen, vergleichen Sie Gesamtkosten, Auszahlungsbedingungen und Risiken genau.

Tilgung, Zinsbindung und Anschlussfinanzierung

Die anfängliche Tilgung gibt an, wie viel Sie im ersten Jahr vom Darlehen zurückzahlen. Sie bestimmt, wie schnell Sie Ihre Schulden abbauen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt mindestens 2 Prozent, besser mehr. Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller, erhöht aber die monatliche Belastung. Wählen Sie eine Rate, die Sie dauerhaft zahlen können.

Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zinssatz garantiert bleibt. Eine längere Bindung von mehr als zehn Jahren schützt vor steigenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Sie kostet aber oft einen höheren Zins. Eine kürzere Bindung ist häufig günstiger. Sie setzt aber darauf, dass Sie später zu akzeptablen Konditionen weiterfinanzieren können. Verlassen Sie sich nicht auf Zinsprognosen. Wägen Sie stattdessen Ihre Planungssicherheit gegen den Preis ab.

Für die Anschlussfinanzierung gilt: Prüfen Sie schon beim Vertragsabschluss, wie hoch die voraussichtliche Restschuld am Ende der Zinsbindung sein wird. Nach zehn Jahren können Sie Ihr Darlehen gesetzlich mit sechs Monaten Frist kündigen. Das regelt das Bürgerliche Gesetzbuch. Diese Möglichkeit ist an Bedingungen geknüpft. Sie erlaubt keine beliebige kostenfreie Rückzahlung.

Flexibilität und Fördermittel gezielt prüfen

Fragen Sie bei jedem Angebot nach Sondertilgungsrechten, also der Möglichkeit, zusätzlich zur normalen Rate Geld zurückzuzahlen. Viele Banken erlauben, jährlich 5 bis 10 Prozent des Darlehens kostenlos extra zu tilgen. Das verkürzt die Laufzeit und spart Zinsen, wenn Sie später mehr Geld zur Verfügung haben. Auch ein Tilgungssatzwechsel, also die Änderung des Tilgungsanteils, kann helfen, die Rate an veränderte Lebensumstände anzupassen. Diese Optionen sind nicht selbstverständlich. Klären Sie Umfang und Kosten konkret im Vertrag.

Die KfW, die staatliche Förderbank, bietet Fördermittel, die Ihre Finanzierung ergänzen können. Das Wohneigentumsprogramm (Kredit 124) bietet Darlehen für den Kauf oder Bau selbst genutzten Wohneigentums. Sie beantragen es über einen Finanzierungspartner. Für Familien, die eine ältere Immobilie mit schlechter Energieeffizienz kaufen, kommt das Programm Wohneigentum für Familien (308) in Betracht. Die Kreditbeträge hängen von Kinderzahl und Einkommen ab. Die Bedingungen ändern sich. Prüfen Sie die aktuellen Konditionen vor Ihrer Entscheidung.

Angebote auf gleicher Basis vergleichen

Vergleichen Sie nicht nur die beworbene Monatsrate, sondern auch den effektiven Jahreszins. Der effektive Jahreszins berücksichtigt alle Kosten. Vergleichen Sie außerdem Zinsbindung, Tilgung, Restschuld und Sonderoptionen. Ein Angebot mit niedrigerem Zinssatz kann durch höhere Gebühren oder fehlende Flexibilität am Ende teurer sein. Legen Sie alle Angebote mit denselben Annahmen nebeneinander: gleiche Darlehenssumme, gleiche Tilgung und dieselbe Zinsbindung. So sehen Sie, welches Modell wirklich zu Ihrem Haushalt passt.