Den passenden Kredit fürs Eigenheim finden

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung muss die Kreditrate ins Haushaltsbudget passen und Geld für Reparaturen und Rücklagen übrig lassen. Wichtig sind vier Punkte: wie viel Sie monatlich zahlen können, wie viel Sie leihen müssen, wie lange der Zinssatz festgeschrieben ist und wie viel Sie am Ende dieser Zeit noch schulden.

Für viele selbst genutzte Immobilien ist ein Annuitätendarlehen ein guter Ausgangspunkt für den Vergleich. Während der vereinbarten Zinsbindung bleibt die Rate gleich. Mit der Zeit zahlen Sie weniger für Zinsen und mehr für die Rückzahlung.

Ermitteln Sie Ihre tragbare Rate

Beginnen Sie mit Ihrem monatlichen Haushaltsbudget, bevor Sie nach einem Kredit oder einer Immobilie suchen. Ziehen Sie von den regelmäßigen Nettoeinnahmen zunächst die laufenden Ausgaben ab. Dazu zählen Lebensmittel, Versicherungen, Mobilität und bestehende Kredite. Mit dem Eigentum kommen weitere Kosten hinzu, etwa für Instandhaltung und Modernisierung sowie für Versicherungen und laufende Wohnkosten.

Legen Sie die Kreditrate so fest, dass Ihnen nach den regelmäßigen Ausgaben noch Spielraum bleibt. Prüfen Sie auch, ob Sie die Rate bei unerwarteten Reparaturen oder veränderten Einnahmen weiter zahlen könnten. Bei einem älteren Haus sollten Sie absehbare Arbeiten und einen zusätzlichen Puffer bereits vor dem Kauf einplanen.

Ein Kreditgeber kann Ihnen eine höhere Rate anbieten, als Ihr Haushalt dauerhaft tragen sollte. Entscheidend ist, was Ihr Haushalt langfristig tragen kann, ohne dass jede zusätzliche Rechnung zum Problem wird.

Rechnen Sie alle Kaufkosten ein

Der Kaufpreis ist nur ein Teil des Finanzierungsbedarfs. Hinzu kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für Notar und Grundbuch nennt die Verbraucherzentrale etwa 1 bis 1,5 Prozent als grobe Orientierung. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Bundesland und vom Kaufvertrag ab.

Planen Sie außerdem Umzug, Küche, Einrichtung und notwendige Reparaturen ein. Bei einem Bauvorhaben gehören auch die Baukosten und mögliche Zusatzarbeiten in die Rechnung. Lassen Sie eine Reserve für Ausgaben übrig, die Sie vor dem Kauf noch nicht genau beziffern können. Wer die Nebenkosten übersieht und später Geld nachfinanzieren muss, nimmt dafür einen zusätzlichen Kredit auf.

Setzen Sie Eigenkapital mit Reserve ein

Eigenkapital senkt die Darlehenssumme. Wenn Sie weniger Geld leihen müssen, finden Sie oft mehr Kreditgeber und bessere Konditionen. Denn wenn der Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert hoch ist, kann die Finanzierung teurer werden. Als Orientierung empfiehlt die Verbraucherzentrale, etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten selbst einzubringen. Das ist keine gesetzliche Mindestvorgabe und garantiert keine Kreditzusage.

Verwenden Sie trotzdem nicht automatisch Ihr gesamtes verfügbares Vermögen. Nach dem Kauf brauchen Sie Geld für Reparaturen, unerwartete Rechnungen und laufende Ausgaben. Finanztip empfiehlt als Richtschnur eine liquide Reserve von mindestens zwei bis drei Monatsgehältern. Die passende Höhe hängt von Ihren laufenden Kosten und der Immobilie ab.

Wenn Sie wenig Eigenkapital haben, prüfen Sie besonders genau, wie hoch die Rate ausfällt und welche zusätzlichen Zinskosten entstehen. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen, erhöht aber den Finanzierungsbedarf. Lassen Sie sich deshalb die Monatsrate und die Restschuld für den konkreten Kredit berechnen, statt sich an einem allgemeinen Beispiel zu orientieren.

Verstehen Sie Rate und Restschuld

Beim Annuitätendarlehen setzt sich die Monatsrate aus Zins und Tilgung zusammen. Mit der Tilgung zahlen Sie den Kredit zurück. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil zu. Die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich, sofern der Vertrag keine abweichende Regelung vorsieht.

Wenn Sie anfangs mehr von der Kreditsumme zurückzahlen, tilgen Sie den Kredit schneller und senken die Restschuld. Gleichzeitig steigt die Monatsrate. Die Verbraucherzentrale empfiehlt eine Anfangstilgung von mindestens 2 Prozent, möglichst mehr. Entscheidend bleibt, dass die Rate dauerhaft in Ihr Budget passt und Rücklagen nicht verdrängt.

Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen häufig noch nicht abbezahlt. Die verbleibende Summe heißt Restschuld und muss weiterfinanziert werden. Achten Sie deshalb schon beim ersten Angebot darauf, wie hoch diese Summe voraussichtlich ausfällt.

Wählen Sie die passende Zinsbindung

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz für Ihren Kredit gilt. Eine längere Bindung schafft mehr Planungssicherheit und begrenzt das Risiko, dass eine spätere Anschlussfinanzierung zu einem deutlich höheren Zinssatz abgeschlossen werden muss. Dafür kann der angebotene Zinssatz höher liegen. Vergleichen Sie daher konkrete Angebote und die jeweilige Restschuld, statt eine feste Dauer für alle Fälle anzunehmen.

Stützen Sie Ihre Entscheidung nicht auf die Erwartung, dass die Bauzinsen in eine bestimmte Richtung laufen. Niemand kann künftige Zinsen sicher vorhersagen. Hilfreicher ist eine Belastungsrechnung: Prüfen Sie, ob Ihr Haushalt eine höhere Rate bei der Anschlussfinanzierung verkraften würde.

Vergleichen Sie vollständige Angebote

Vergleichen Sie Kredite nur unter möglichst gleichen Annahmen: gleicher Darlehensbetrag, gleiche Zinsbindung und vergleichbare Tilgung. Ein niedriger vereinbarter Zinssatz allein sagt wenig über die Gesamtkosten aus. Der effektive Jahreszins bezieht weitere Kosten ein und erleichtert den Vergleich. Prüfen Sie trotzdem auch die Monatsrate und die Restschuld.

Achten Sie bei jedem Angebot auf diese Punkte:

• effektiver Jahreszins und Sollzins
• Monatsrate und anfängliche Tilgung
• Restschuld am Ende der Zinsbindung
• Gesamtkosten über den betrachteten Zeitraum
• ob Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel möglich sind
• Bedingungen für die Auszahlung und mögliche Bereitstellungszinsen

Mit Sondertilgungen können Sie zusätzlich Geld zurückzahlen, wenn Ihr Vertrag das erlaubt. Mit einem Tilgungssatzwechsel können Sie die laufende Rückzahlung anpassen, wenn sich Ihr finanzieller Spielraum ändert. Prüfen Sie, in welcher Höhe und zu welchen Bedingungen diese Rechte gelten. Vergleichen Sie außerdem, ob ein Angebot mit solchen Möglichkeiten trotz eines etwas höheren Zinssatzes besser zu Ihren Plänen passt.

Planen Sie die Anschlussfinanzierung

Wenn Sie am Ende der Zinsbindung noch einen Teil des Kredits schulden, brauchen Sie dafür eine Anschlussfinanzierung. Der neue Zinssatz kann von Ihrem bisherigen abweichen und damit auch die Monatsrate verändern. Behalten Sie die voraussichtliche Restschuld deshalb während der gesamten Laufzeit im Blick.

Sie müssen die Anschlussfinanzierung nicht automatisch beim bisherigen Kreditgeber abschließen. Holen Sie auch Angebote anderer Anbieter ein und vergleichen Sie deren Kosten und Bedingungen. Informieren Sie sich spätestens ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung, damit Sie ausreichend Zeit für die Entscheidung haben.

§ 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlaubt Ihnen unter bestimmten Voraussetzungen, ein Darlehen mit festem Zinssatz zu kündigen. Grundsätzlich können Sie das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, wenn Sie es vor zehn Jahren vollständig erhalten haben. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung innerhalb der Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Prüfen Sie dafür Ihren Vertrag und die konkreten gesetzlichen Voraussetzungen.

Prüfen Sie Fördermittel früh

Förderprogramme können einen Teil der Finanzierung abdecken, gelten aber nur für bestimmte Vorhaben und Personengruppen. Prüfen Sie die Bedingungen, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Das Programm kann für selbst genutzte Immobilien infrage kommen. Der Antrag läuft über einen Finanzierungspartner und muss grundsätzlich vor Beginn des Vorhabens gestellt werden. Beim Kauf gilt der notarielle Kaufvertrag als Vorhabensbeginn.

Das Programm „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“ (KfW 308), bekannt als „Jung kauft Alt“, richtet sich an Familien mit Kindern und Alleinerziehende, die die Einkommens-, Selbstnutzungs- und Eigentumsvoraussetzungen erfüllen. Außerdem muss die gekaufte Immobilie bestimmte energetische Anforderungen erfüllen und nach den Programmvorgaben saniert werden. Prüfen Sie die aktuellen Regeln und Konditionen direkt vor der Finanzierung, denn Förderbedingungen können sich ändern.

Ein Förderkredit ist nicht automatisch die günstigste Finanzierung für Ihr gesamtes Vorhaben. Vergleichen Sie ihn zusammen mit dem übrigen Darlehen, den Rückzahlungsbedingungen und möglichen Sanierungskosten.