Das passende Immobiliendarlehen finden

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses muss die Kreditrate auch bei unerwarteten Ausgaben ins Haushaltsbudget passen; eine Rücklage sollte verfügbar bleiben. Wählen Sie das Immobiliendarlehen nach Budget und Rücklage. Zinssatz, Laufzeit und Darlehensform bestimmen, wie schnell Sie zurückzahlen. Sie beeinflussen auch, wie viel vom Darlehen nach dem vereinbarten Zeitraum mit festem Zinssatz (der Zinsbindung) noch übrig ist. Für diesen Restbetrag brauchen Sie womöglich eine neue Finanzierung (Anschlussfinanzierung).

Ein Annuitätendarlehen ist für viele Käuferinnen und Käufer ein leicht verständlicher Einstieg: Während der Zinsbindung bleibt die Monatsrate gleich. Der Anteil der Rate, der für Zinsen und für die Rückzahlung der Schuld verwendet wird, verändert sich jedoch. Vergleichen Sie Angebote daher anhand der Anfangsrate und des Betrags, den Sie am Ende der Zinsbindung noch schulden (der Restschuld).

Tragbare Rate berechnen

Ermitteln Sie zuerst, wie viel Geld nach den laufenden Ausgaben dauerhaft für den Kredit übrig bleibt. Erfassen Sie dafür Ihre Einnahmen und Ausgaben und rechnen Sie die Kosten ein, die mit dem Eigentum neu hinzukommen. Dazu zählen etwa Hausgeld und Versicherungen. Rechnen Sie außerdem mit Grundsteuer und Reparaturen sowie Heiz- und Stromkosten. Auch absehbare Veränderungen beim Einkommen oder private Pläne gehören in die Rechnung.

Lassen Sie zwischen dem monatlichen Überschuss und der Kreditrate einen Puffer. Die Verbraucherzentrale nennt einen Puffer von rund zehn Prozent als Faustregel. Das ist eine Orientierung, keine verbindliche Vorgabe und keine Garantie, dass die Rate in jeder Lebenslage tragbar bleibt.

Aus der tragbaren Rate lässt sich eine grobe Darlehenssumme ableiten. Dafür müssen Sie auch Zinssatz und anfängliche Tilgung berücksichtigen. Andere Zinssätze führen bei gleicher Rate zu anderen Darlehenssummen. Das sind überschlägige Zusammenhänge, keine konkreten Kreditangebote.

Nebenkosten und Rücklage einplanen

Kalkulieren Sie die Kaufnebenkosten getrennt vom Kaufpreis. Zur Grunderwerbsteuer kommen Notar- und Grundbuchkosten hinzu. Kaufen Sie über einen Makler, fällt gegebenenfalls auch dessen Courtage an. Die Gesamtsumme kann bereits rund zehn Prozent des Kaufpreises erreichen. Wie hoch sie tatsächlich ausfällt, hängt unter anderem vom Bundesland und vom konkreten Kauf ab.

Eigenkapital senkt den Kreditbedarf und kann die Konditionen verbessern. Als Orientierung empfiehlt die Verbraucherzentrale häufig 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Nebenkosten. Andere Faustregeln nennen mindestens 20 Prozent. Eine gesetzlich einheitliche Mindestquote gibt es nicht. Entscheidend sind Ihre finanzielle Situation und die Anforderungen des Darlehensgebers.

Setzen Sie nicht Ihr gesamtes verfügbares Geld für den Kauf ein. Nach dem Einzug können Reparaturen oder zusätzliche Baukosten anfallen. Auch andere unerwartete Ausgaben sind möglich. Bei einem Neubau sollten Sie außerdem prüfen, wie lange die Bank Darlehensteile ohne Bereitstellungszinsen, also ohne Zinsen auf noch nicht ausgezahlte Beträge, zur Verfügung stellt. Laut Verbraucherzentrale liegt diese Frist häufig zwischen drei und zwölf Monaten. Maßgeblich ist die konkrete Vertragsregelung.

Darlehensform auswählen

Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der Zinsbindung gleich. Zu Beginn fließt ein größerer Teil in die Zinsen. Mit sinkender Restschuld steigt der Tilgungsanteil, also der Teil der Rate, der die Kreditschuld verringert. Nach Ende der Zinsbindung ist das Darlehen häufig noch nicht vollständig zurückgezahlt.

Bei selbst genutztem Wohneigentum rät die Verbraucherzentrale von endfälligen Darlehen ab und beurteilt auch manche kombinierten Finanzierungen kritisch. Das betrifft nicht automatisch jedes Produkt. Lassen Sie sich bei solchen Modellen genau erklären, wann welche Zahlung fällig wird und wie die Rückzahlung gesichert ist.

Zinsbindung und Restschuld prüfen

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Eine längere Bindung schützt länger vor steigenden Zinsen, kann im Angebot aber einen Zinsaufschlag kosten. Welche Dauer passt, hängt davon ab, wie schnell Sie tilgen, wie viel Planungssicherheit Sie brauchen und welche Belastung Sie bei einer Anschlussfinanzierung tragen könnten.

Entscheidend ist die Restschuld am Ende der Bindung. Die Verbraucherzentrale zeigt in einem Rechenbeispiel, dass die Restschuld von Darlehenssumme, Zinssatz, Rate und Dauer der Zinsbindung abhängt. Ein höherer Anschlusszins erhöht die monatlichen Zinskosten. Sie können so hoch wie die bisherige Rate sein. Dann bleibt nichts für die Tilgung übrig. Eine höhere Monatsrate führt zu einer geringeren Restschuld. Bei einem höheren Anschlusszins kann dadurch mehr Spielraum für die Tilgung bleiben. Rechenbeispiele sind keine Vorhersage künftiger Bauzinsen. Prüfen Sie für Ihr Angebot daher die Restschuld und rechnen Sie eine höhere Anschlussbelastung durch.

Sondertilgungen und flexible Tilgung

Sondertilgungen erlauben zusätzliche Rückzahlungen neben der regulären Rate. Häufig genannte Größenordnungen liegen bei fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Ob eine Bank diese Möglichkeit kostenlos einräumt und welche Bedingungen gelten, steht im Vertrag. Wählen Sie die Option nur dann als entscheidenden Vorteil, wenn Sie voraussichtlich zusätzliches Geld zurückzahlen können.

Ein Tilgungssatzwechsel kann die Rate innerhalb vereinbarter Grenzen an eine veränderte finanzielle Lage anpassen. Nicht alle Darlehensgeber bieten diese Möglichkeit an. Vergleichen Sie deshalb, ob Sondertilgungen oder ein veränderbarer Tilgungssatz besser zu Ihrer Einkommenssituation passen.

Bei Bauvorhaben sollten Sie auch die bereitstellungszinsfreie Zeit berücksichtigen. Wird das Darlehen erst nach und nach abgerufen, können nach Ablauf dieser Frist für noch nicht ausgezahlte Beträge Bereitstellungszinsen anfallen. Stimmen Sie die vereinbarte Frist möglichst auf den voraussichtlichen Bau- oder Auszahlungsplan ab.

Angebote auf gleicher Basis vergleichen

Legen Sie für jedes Angebot dieselbe Darlehenssumme und möglichst vergleichbare Annahmen zugrunde. Stellen Sie insbesondere Sollzins und effektiven Jahreszins gegenüber. Vergleichen Sie außerdem Zinsbindung, anfängliche Tilgung und Monatsrate sowie die Restschuld am Ende der Bindung. Der Sollzins ist der vereinbarte Zins für das Darlehen. Der effektive Jahreszins berücksichtigt auch weitere Kosten des Darlehens. Prüfen Sie, welche Kosten in der jeweiligen Angabe enthalten sind.

Achten Sie auch auf die Vertragsoptionen. Ein Angebot mit etwas höherer Rate kann besser zu Ihnen passen, wenn es eine passende Sondertilgung oder einen Tilgungssatzwechsel einschließt. Bei Neubauten zählen außerdem die Bedingungen für den Abruf des Darlehens. Eine niedrige Anfangsrate allein gibt keinen Aufschluss über die Gesamtkosten oder das Risiko der Anschlussfinanzierung.

Förderdarlehen können die Finanzierung ergänzen. Die KfW führt Programme für den Kauf selbst genutzter Immobilien auf, darunter das Wohneigentumsprogramm. Förderbedingungen und Antragswege hängen vom jeweiligen Programm ab. Prüfen Sie die aktuell geltenden Voraussetzungen, bevor Sie Fördermittel fest in Ihre Finanzierung einrechnen.

Kündigung und Ablösung verstehen

Ein Immobilienkredit lässt sich während einer festen Zinsbindung nicht immer ohne Kosten vorzeitig zurückzahlen. Bei einer vorzeitigen Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Prüfen Sie vor einer Ablösung den Vertrag, die geltenden Ausnahmen und die Berechnung der Bank. Bei konkreten Vertragsfragen ist eine individuelle Beratung sinnvoll.

Für Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz sieht § 489 BGB grundsätzlich ein Kündigungsrecht nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens vor. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Wurde später eine neue Vereinbarung über den Sollzins oder die Rückzahlungszeit getroffen, kann dieser spätere Zeitpunkt für die Fristberechnung maßgeblich sein. Ob das Recht im Einzelfall greift, hängt von den Vertragsdaten ab.