Bausparen: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Ein Bausparvertrag kombiniert Guthaben, das Sie über Jahre ansparen, mit dem Recht auf ein späteres Darlehen zu einem fest vereinbarten Zinssatz. Die Bausparsumme ist der Gesamtbetrag aus Ihrem angesparten Guthaben und dem möglichen Bauspardarlehen. Ob sich der Vertrag lohnt, hängt von Ihrem Vorhaben, dem Zeitpunkt und den Kosten ab.

Was ist Bausparen?

Beim Bausparen schließen Sie mit einer Bausparkasse einen Vertrag über eine bestimmte Bausparsumme ab. In der Ansparphase zahlen Sie regelmäßig Beiträge ein, die mit einem vertraglich festgelegten Guthabenzins verzinst werden. Nach einer bestimmten Zeit, der Zuteilung, können Sie über das angesparte Guthaben verfügen und zusätzlich ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen, das so hoch ist wie die Bausparsumme abzüglich Ihres Guthabens.

Der Tarif legt alle wichtigen Bedingungen fest, darunter den Guthabenzins, den Darlehenszins, die Höhe der Beiträge und die Abschlussgebühr. Die Voraussetzungen für die Zuteilung sind ebenfalls Teil des Tarifs. Bei der Darlehensvergabe prüft die Bausparkasse außerdem Ihre Bonität und verlangt ausreichende Sicherheiten.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag durchläuft typischerweise drei Phasen. In der Ansparphase zahlen Sie regelmäßig Beiträge ein. Die Höhe der Beiträge ist im Vertrag festgelegt, meist als Prozentsatz der Bausparsumme. Ihr Guthaben wird mit dem vereinbarten Guthabenzins verzinst, der bei neuen Verträgen häufig niedrig ausfällt.

In der Zuteilungsphase haben Sie die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt. Dazu gehören eine Mindestansparzeit, ein bestimmter Anteil der Bausparsumme und eine ausreichende Bewertungszahl, die angibt, wie lange und wie regelmäßig Sie gespart haben. Erst wenn die Bausparkasse Ihren Vertrag zuteilt, können Sie über das Guthaben und das Darlehen verfügen.

In der Darlehensphase zahlen Sie das Bauspardarlehen mit einem festen Zinssatz zurück. Die monatliche Rate richtet sich nach der vereinbarten Tilgung, die bei Bauspardarlehen oft hoch ausfällt. Prüfen Sie vor dem Abschluss, ob Sie die Raten dauerhaft tragen können.

Was bedeutet Zuteilung?

Die Zuteilung ist der Zeitpunkt, an dem Ihr Vertrag reif ist und Sie das Guthaben sowie das Darlehen abrufen können. Wichtig ist: Das Erreichen einer bestimmten Sparsumme allein genügt nicht. Die Bausparkasse berücksichtigt bei der Zuteilung auch, wie viele andere Sparer im selben Tarif auf ihre Zuteilung warten. Der genaue Zeitpunkt lässt sich daher nicht garantieren. Die Bausparkasse kann ihn nur schätzen.

Diese Unsicherheit hat praktische Folgen. Wenn Sie den Bausparvertrag mit einem anderen Darlehen kombinieren, das zu einem festen Termin ausläuft, kann eine späte Zuteilung eine Finanzierungslücke verursachen. Planen Sie also einen Puffer ein oder klären Sie mit der Bausparkasse, wie realistisch der geschätzte Zuteilungstermin ist.

Wofür darf ich das Darlehen verwenden?

Das Bauspardarlehen ist zweckgebunden. Sie dürfen es nur für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwenden, also etwa für den Kauf oder Bau einer Immobilie, für Modernisierungen oder den Erwerb von Bauland. Ihr angespartes Guthaben können Sie dagegen frei verwenden, auch wenn Sie das Darlehen nicht in Anspruch nehmen.

Die genauen Verwendungsregeln stehen im Vertrag und im Wohnungsbau-Prämiengesetz. Wenn Sie das Darlehen für andere Zwecke nutzen möchten, lehnt die Bausparkasse die Auszahlung ab. Klären Sie vor dem Abschluss, ob Ihr geplantes Vorhaben unter die zulässigen Zwecke fällt.

Welche Kosten entstehen?

Die größte Position ist die Abschlussgebühr. Sie liegt je nach Anbieter zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme und wird zu Vertragsbeginn fällig. Dazu kommen laufende Kosten wie Kontoführungsgebühren, die im Vertrag oder in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) geregelt sind.

Ein Beispiel aus der Verbraucherzentrale zeigt, wie sich die Gebühren auswirken: Bei einer Bausparsumme von 10.000 Euro, monatlichen Beiträgen von 50 Euro und einer geschätzten Ansparzeit von 8,5 Jahren betrug die Abschlussgebühr 100 Euro. Diese Summe war höher als die Zinserträge in der Ansparphase. Das Beispiel ist keine aktuelle Tarifangabe, zeigt aber, dass die Gebühren die Rendite deutlich verringern können. Vergleichen Sie daher immer die Gesamtkosten, nicht nur den Darlehenszins.

Lohnt sich Bausparen als Geldanlage?

Als reine Geldanlage lohnt sich ein neuer Bausparvertrag für die meisten Sparer nicht. Der Guthabenzins ist niedrig, und die Abschlussgebühr frisst einen Teil der Erträge auf. Nach Angaben von Verbraucherzentrale und Finanztip liegt die Rendite nach Kosten bei neuen Verträgen oft unter der Inflation. Wenn Sie das Darlehen nicht nutzen wollen, gibt es in der Regel bessere Anlageformen.

Anders sieht es aus, wenn Sie die staatliche Förderung nutzen können oder das Darlehen tatsächlich benötigen. Die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage können die Rendite verbessern, aber nur, wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen und die Förderung die Kosten überwiegt. Rechnen Sie die Gesamtkosten und die Förderung für Ihren konkreten Fall durch, bevor Sie sich festlegen.

Lohnt sich Bausparen zur Zinssicherung?

Der Hauptvorteil des Bausparens ist die Zinssicherung. Der Darlehenszins ist vertraglich festgelegt und bleibt über die gesamte Laufzeit stabil, auch wenn die Marktzinsen steigen. Das gibt Planungssicherheit für ein konkretes Bauvorhaben oder eine Modernisierung in einigen Jahren.

Der Haken: Ob sich die Zinssicherung lohnt, wissen Sie erst im Nachhinein. Wenn die Marktzinsen bis zur Zuteilung fallen, zahlen Sie mit dem Bauspardarlehen mehr als mit einem aktuellen Bankdarlehen. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass der zukünftige Marktzins beim Vertragsabschluss nicht bekannt ist. Ein Bausparvertrag ist daher eine Versicherung gegen steigende Zinsen, keine Garantie für das günstigste Darlehen.

Für kleinere Finanzierungsbedarfe unter 50.000 Euro, etwa für eine Heizungserneuerung oder eine Dachsanierung, kann ein Bauspardarlehen sinnvoll sein. Vergleichen Sie aber auch hier die Konditionen mit einem normalen Bankkredit.

Welche staatliche Förderung gibt es?

Zwei Förderungen kommen für Bausparer in Frage. Sie sollten diese getrennt betrachten.

Die Wohnungsbauprämie beträgt 10 Prozent Ihrer förderfähigen Beiträge. Pro Jahr sind das maximal 700 Euro für Alleinstehende und 1.400 Euro für zusammen veranlagte Ehepaare oder Lebenspartner. Voraussetzung ist ein zu versteuerndes Einkommen von höchstens 35.000 Euro für Alleinstehende und 70.000 Euro für zusammen Veranlagte. Wichtig: Es zählt das zu versteuernde Einkommen, nicht Ihr Bruttogehalt. Die Prämie ist an die wohnungswirtschaftliche Verwendung gebunden. Es gibt aber Ausnahmen, etwa für Verträge, die vor dem 25. Lebensjahr abgeschlossen wurden.

Die Arbeitnehmersparzulage erhalten Sie, wenn Sie vermögenswirksame Leistungen (VL) Ihres Arbeitgebers in einen Bausparvertrag einzahlen. Die Zulage beträgt 9 Prozent der förderfähigen VL, höchstens jedoch 42,30 Euro pro Jahr, wenn Sie maximal 470 Euro VL im Jahr einzahlen. Die Einkommensgrenzen liegen bei 40.000 Euro für Alleinstehende und 80.000 Euro für zusammen Veranlagte.

Beide Förderungen haben unterschiedliche Bedingungen. Beiträge, die für die eine Förderung zählen, gelten nicht automatisch für die andere. Prüfen Sie Ihre individuelle Situation und addieren Sie die Höchstbeträge nicht einfach, ohne die Voraussetzungen zu erfüllen.

Kann ich Beiträge ändern oder kündigen?

Die Regeln für Beitragsänderungen und Kündigungen stehen in Ihrem Vertrag und den ABB. In der Ansparphase können Sie die Beiträge in vielen Fällen anpassen. Manchmal ist das nur zu bestimmten Stichtagen möglich. Eine Kündigung vor der Zuteilung ist grundsätzlich erlaubt. Die Auszahlung Ihres Guthabens kann aber mehrere Monate dauern.

Beachten Sie die Folgen einer Kündigung: Sie verlieren möglicherweise die staatliche Förderung, wenn Sie die Verwendungsauflagen nicht erfüllen. Auch eine bereits gezahlte Abschlussgebühr bekommen Sie nicht zurück. Bei alten Verträgen mit hohen Guthabenzinsen sollten Sie besonders vorsichtig sein, bevor Sie kündigen. Solche Konditionen bietet heute keine Bausparkasse mehr an.

Was gilt bei alten Verträgen?

Altverträge aus den 1990er- oder 2000er-Jahren haben oft deutlich bessere Konditionen als neue Angebote. Guthabenzinsen, die deutlich über den heutigen Sätzen liegen, und günstige Darlehenszinsen sind heute nicht mehr erhältlich. Wenn Sie einen solchen Vertrag besitzen, prüfen Sie die genauen Bedingungen in Ihren Unterlagen, bevor Sie etwas ändern.

Die Verbraucherzentrale warnt davor, gut verzinste Altverträge vorschnell zu kündigen oder umzuschichten. Manche Bausparkassen versuchen, Altverträge durch Angebote zur Vertragsänderung loszuwerden. Lesen Sie jede Mitteilung genau und holen Sie im Zweifel eine unabhängige Beratung ein, etwa bei der Verbraucherzentrale.

Worauf vor dem Abschluss achten?

Vergleichen Sie mehrere Angebote, bevor Sie einen Bausparvertrag abschließen. Achten Sie dabei nicht nur auf den Darlehenszins, sondern auf die Gesamtkosten: Abschlussgebühr, laufende Gebühren, Guthabenzins und die Höhe der monatlichen Beiträge. Rechnen Sie durch, wie lange Sie sparen müssen, bis die Zuteilung erfolgt, und ob dieser Zeitpunkt zu Ihrem Vorhaben passt.

Prüfen Sie außerdem die erwartete Darlehenshöhe und die Tilgungsrate. Ein niedriger Darlehenszins nützt wenig, wenn die monatliche Rate so hoch ist, dass Sie sie nicht tragen können. Bei kombinierten Finanzierungen, etwa einer Sofortfinanzierung mit Bausparvertrag, sollten Sie besonders vorsichtig sein. Diese Modelle sind komplex, die Kosten schwer vergleichbar, und eine späte Zuteilung kann zu einer Finanzierungslücke führen. Lassen Sie sich die vollständige Zahlungsübersicht zeigen und vergleichen Sie die Gesamtbelastung mit einem normalen Bankdarlehen.