Baufinanzierung vergleichen

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung finanzieren, stoßen Sie auf unterschiedliche „Testsieger“: Manche Tests vergleichen Zinssätze, andere die Beratung und den Service von Vermittlern. Ein Testsieg allein sagt deshalb nicht, welcher Kredit zu Ihrem Vorhaben passt.

Holen Sie mindestens drei Angebote mit denselben Eckdaten ein. Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins, also die Kreditkosten nach gesetzlichen Vorgaben, die Restschuld, mögliche Zusatzkosten und die Möglichkeiten, den Vertrag anzupassen. So erkennen Sie, welches Angebot zu Ihrer Finanzierung passt.

Was ein Testsieger bewertet

Prüfen Sie zuerst, was der Test überhaupt bewertet hat. Ein Zinsvergleich prüft die Konditionen für bestimmte Modellfälle. Ein Beratungstest bewertet Gespräche und Service. Eine redaktionelle Empfehlung kann zum Beispiel Beratungswege, das Produktangebot und Kundenbewertungen berücksichtigen. Die Ergebnisse beantworten unterschiedliche Fragen und erlauben deshalb keine gemeinsame Rangliste.

Auch die Rolle des Anbieters zählt: Ein Vermittler sucht Angebote bei verschiedenen Kreditgebern und begleitet die Finanzierung. Den Kredit vergibt aber nicht unbedingt der Vermittler selbst. Prüfen Sie bei einem Testsiegel deshalb, wer den Test durchgeführt hat, welche Anbieter dabei waren, wann der Test stattfand und welche Kriterien bewertet wurden.

Ergebnisse der Zins- und Vermittlertests

Der Bauzinsvergleich der Stiftung Warentest wurde am 20. Oktober 2026 aktualisiert und beruhte auf Daten vom 15. Oktober 2026. Unter den rund 60 erfassten Anbietern waren Banken und Versicherer ebenso vertreten wie Bausparkassen und Kreditvermittler. In einem Modellfall mit 80-Prozent-Finanzierung und 15 Jahren Zinsbindung betrug der durchschnittliche effektive Jahreszins 4,68 Prozent. Das günstigste Angebot lag bei 4,02 Prozent, das teuerste bei 5,03 Prozent. Für diesen Modellfall errechnete die Stiftung Warentest eine mögliche Zinsersparnis von 33.817 Euro bis zum Ende der Zinsbindung.

Diese Zahlen gelten nur für den Modellfall. Angenommen wurden eine Immobilie in Koblenz-Metternich mit einem Wert von 400.000 Euro und eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent. Sie zeigen den Stand zu diesem Zeitpunkt und sind keine persönliche Kreditzusage. Ihre Konditionen hängen unter anderem von der Immobilie, Ihrem Eigenkapital und der Darlehenshöhe ab.

Der Vermittlertest der DtGV vom 14. Mai 2025 bewertete Service mit 20 Prozent, Beratung mit 50 Prozent und Transparenz mit 30 Prozent. DTW | Immobilienfinanzierung erreichte mit 92,5 Prozent die höchste Gesamtwertung. Die weiteren Ergebnisse:

Für jeden Anbieter prüfte der Test vier Beratungsszenarien. Dabei zeigten sich auch Schwachstellen: In 39 Prozent der Tests erklärten die Beratenden zusätzliche Kreditkosten wie Bearbeitungsgebühren. Laut DtGV achteten sie in 58 Prozent der Fälle ausreichend darauf, dass der Kredit in überschaubarer Zeit zurückgezahlt werden kann. Die Ergebnisse gelten für die getesteten Gespräche und sagen nicht automatisch etwas über jede Beratung dieses Anbieters aus.

Finanztip empfahl 2025 unter anderem Interhyp und Baufi24. Das widerspricht dem DtGV-Ergebnis nicht unbedingt, denn die Tests bewerteten unterschiedliche Aspekte und lassen sich nicht direkt vergleichen.

Angebote fair vergleichen

Bitten Sie alle Anbieter, dieselbe Darlehenssumme, gewünschte Monatsrate und Zinsbindung sowie vergleichbare Tilgungsraten anzusetzen. Sonst vergleichen Sie Kredite mit unterschiedlichen Höhen oder Rückzahlungsplänen.

Der effektive Jahreszins hilft Ihnen, die Kosten verschiedener Angebote zu vergleichen. Er berücksichtigt die Kreditkosten nach gesetzlichen Vorgaben. Prüfen Sie trotzdem den Vertrag genau. Bei komplizierten Modellen wie einer Sofortfinanzierung mit Bausparvertrag vergleichen Sie zusätzlich die Raten und Darlehensbeträge über die gesamte Laufzeit. Achten Sie auch auf Kosten, die im ausgewiesenen effektiven Jahreszins nicht enthalten sind.

Stiftung Warentest empfiehlt, mindestens drei Angebote einzuholen und nach Möglichkeit auch einen Vermittler einzubeziehen. Vergleichen Sie zum Beispiel das Angebot Ihrer Hausbank mit Angeboten eines Vermittlers und eines weiteren Kreditgebers. Lassen Sie sich Zinsen, Gebühren und Vertragsbedingungen schriftlich geben.

Vertragsdetails neben dem Zins

Vergleichen Sie bei jedem Angebot die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Sie zeigt, wie viel Kredit dann noch offen ist und welche Belastung bei einer späteren Anschlussfinanzierung auf Sie zukommt. Prüfen Sie auch, ob Sie eine höhere Tilgung vereinbaren können. Damit sinkt die Restschuld schneller, aber Ihre monatliche Rate steigt.

Mit Sondertilgungen können Sie zusätzlich Geld zurückzahlen, etwa aus einer Bonuszahlung oder einer Erbschaft. Prüfen Sie, ob Ihr Vertrag solche Zahlungen erlaubt, wie hoch sie sein dürfen und welche Bedingungen gelten. Bei einem Tilgungssatzwechsel passen Sie Ihre monatliche Rate später an. Die Verbraucherzentrale nennt jährliche Sondertilgungen von fünf oder zehn Prozent des Darlehensbetrags und mehrfache Tilgungssatzwechsel als mögliche Vertragsoptionen. Welche davon der Anbieter gewährt, steht im konkreten Angebot.

Bei Neubauten ist auch wichtig, wie lange Sie das Darlehen abrufen können, ohne Bereitstellungszinsen zu zahlen. Diese Zinsen fallen an, wenn der Kredit bereitsteht, Sie das Geld aber noch nicht abgerufen haben. Wenn Sie das Geld nach und nach benötigen, prüfen Sie die Frist und die Kosten danach genau. Fragen Sie auch nach weiteren Gebühren und danach, ob der Kredit an andere Verträge oder Produkte gebunden ist.

Eine längere Zinsbindung gibt Ihnen mehr Planungssicherheit, kostet aber meist einen Zinsaufschlag. Vergleichen Sie mehrere Varianten: Prüfen Sie Monatsrate und Restschuld und berechnen Sie, wie eine Anschlussfinanzierung mit höherem Zinssatz Ihr Budget belastet. So können Sie einschätzen, ob Ihnen die längere Zinssicherheit den Aufpreis wert ist.

Hausbank und Vermittler einbeziehen

Ein Vermittler bündelt Angebote verschiedener Kreditgeber. Ihre Hausbank kennt vielleicht bereits Ihre finanzielle Situation. Bei beiden Wegen zählt, ob das konkrete Angebot zu Ihrem Bedarf passt und die Beratung einen realistischen Rückzahlungsplan erstellt.

Achten Sie im Gespräch darauf, dass der Berater auch Ausgaben für Umzug, Einrichtung und andere Kosten einplant. Fragen Sie nach allen zusätzlichen Kreditkosten und lassen Sie sich erklären, wie die Rückzahlung bis zum Ende der Zinsbindung verläuft. Fehlen in der Antwort wichtige Ausgaben, ergänzen Sie diese vor dem Angebotsvergleich.

Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Bei Darlehen mit festem Sollzinssatz können Sie den Vertrag nach § 489 BGB unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Dafür müssen zehn Jahre seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens vergangen sein. Außerdem gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Haben Sie später eine neue Vereinbarung zur Rückzahlung oder zum Sollzinssatz getroffen, zählt dieser spätere Zeitpunkt. Prüfen Sie die Voraussetzungen und Fristen für Ihren Vertrag, denn die Regel gilt nicht pauschal für jedes Darlehen.

Baufinanzierung vor der Unterschrift prüfen

Prüfen Sie vor der Entscheidung, ob alle Angebote dieselbe Darlehenssumme, Rate und Zinsbindung zugrunde legen. Fragen Sie nach der Restschuld am Ende der Zinsbindung, nach möglichen Sondertilgungen und Änderungen der Tilgungsrate sowie nach Gebühren und Zusatzverträgen. Bitten Sie den Anbieter, offene Punkte schriftlich zu bestätigen.