Baufinanzierung online vergleichen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, können Sie die Finanzierung online vorbereiten und Angebote vergleichen. Ein Rechnergebnis oder eine erste Rückmeldung ist noch keine Kreditzusage. Erst wenn die Bank Ihre Kreditwürdigkeit und die Immobilie geprüft hat, gibt sie ein verbindliches Angebot ab.

Vergleichen Sie neben dem Zinssatz auch die monatliche Rate und die Vertragsbedingungen. Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Zinssatz festgeschrieben ist. Prüfen Sie außerdem, wie viel Kredit am Ende dieses Zeitraums noch offen ist. Dieser Betrag heißt Restschuld. So erkennen Sie, ob die Finanzierung zu Ihrem Budget und Ihren Plänen passt.

Budget vorab berechnen

Legen Sie zuerst fest, welche Monatsrate Sie dauerhaft tragen können. Berücksichtigen Sie neben dem Einkommen Ihre laufenden Ausgaben und Rücklagen. Denken Sie auch an mögliche Veränderungen, etwa durch Elternzeit oder einen anstehenden Ruhestand. Orientieren Sie sich nicht allein daran, welchen Kredit eine Bank maximal bewilligen würde.

Planen Sie außerdem die Kaufnebenkosten ein. Dazu zählen etwa die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Gegebenenfalls kommt die Maklercourtage hinzu. Diese Kosten können laut Verbraucherzentrale bereits 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Der tatsächliche Betrag hängt unter anderem vom Standort und vom Kauf ab. Bei einem Neubau kommen mögliche Zusatzkosten hinzu.

Eine feste Mindestquote für das Eigenkapital gibt es nicht. Finanztip nennt 20 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zu den Nebenkosten als Richtwert; die Verbraucherzentrale empfiehlt 20 bis 30 Prozent zuzüglich Nebenkosten. Diese Werte sind Empfehlungen, keine gesetzliche Vorgabe und keine Garantie für eine Kreditzusage. Halten Sie außerdem einen finanziellen Puffer für Reparaturen und unerwartete Ausgaben zurück.

Online-Rechner richtig nutzen

Mit einem Finanzierungsrechner können Sie prüfen, wie sich die Finanzierung verändert, wenn Sie Darlehenshöhe und Monatsrate anpassen. Auch Tilgung und Zinsbindung wirken sich darauf aus. Die Tilgung ist der Teil der Rate, mit dem Sie den geliehenen Betrag zurückzahlen. Rechnen Sie mehrere Varianten durch und verwenden Sie dabei jeweils dieselben Annahmen.

Ein Rechner prüft weder Ihre Kreditwürdigkeit noch die Immobilie. Die Bank muss vor dem Abschluss die Kreditwürdigkeit prüfen und Ihnen mitteilen, welche Angaben und Nachweise sie dafür benötigt. Eine erste Einschätzung aus einem Online-Formular ist noch kein konkretes Vertragsangebot.

Baufinanzierungsangebote vergleichen

Bitten Sie die Anbieter, dieselbe Darlehenssumme zugrunde zu legen und Zinsbindung sowie Tilgung gleich anzusetzen. Sonst kann der niedrige Zinssatz auf anderen Bedingungen beruhen als das Vergleichsangebot.

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der vereinbarten Zinsbindung normalerweise gleich. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung noch nicht zurückgezahlt, müssen Sie die Restschuld weiterfinanzieren. Ein später höheres Zinsniveau erhöht dann die Belastung.

Eine längere Zinsbindung gibt mehr Planungssicherheit, kann aber mit einem Zinsaufschlag verbunden sein. Eine höhere Anfangstilgung verringert die Restschuld schneller. Fragen Sie außerdem, ob der Vertrag jährliche Sondertilgungen oder einen Wechsel des Tilgungssatzes erlaubt. Solche Möglichkeiten sind nicht automatisch enthalten.

Anbieter und Vermittler prüfen

Sie können direkt bei Banken anfragen oder einen Online-Vermittler nutzen. Ein Vermittler organisiert den Vergleich und die Anfrage. Er vergleicht möglicherweise nicht alle Anbieter und findet nicht automatisch das günstigste Angebot. Holen Sie bei Bedarf zusätzlich ein Angebot direkt von einer Bank ein.

Wer Immobiliardarlehen vermittelt, braucht grundsätzlich eine Erlaubnis nach § 34i der Gewerbeordnung. Prüfen Sie den Namen oder die Registernummer im Vermittlerregister. Lesen Sie auch die Erstinformationen: Daraus sollte hervorgehen, ob der Vermittler an bestimmte Darlehensgeber gebunden ist, welche Beratung er anbietet und wie er vergütet wird. Eine Registrierung sagt allein noch nichts darüber aus, ob ein konkretes Angebot zu Ihrer Lage passt.

Unterlagen rechtzeitig sammeln

Die Bank legt fest, welche Nachweise sie im Einzelfall benötigt. Häufig fragt sie nach Ihren Angaben zu Einkommen, Vermögen und Eigenkapital. Außerdem fragt sie nach Unterlagen zur Immobilie. Für einen Neubau können beispielsweise Baupläne, ein Bauantrag oder eine Baugenehmigung verlangt werden. Die endgültige Liste erhalten Sie vom jeweiligen Kreditgeber.

Reichen Sie angeforderte Unterlagen vollständig und richtig ein. Fehlende oder widersprüchliche Angaben erschweren die Kreditwürdigkeitsprüfung und verzögern die Entscheidung. Bei einem Vermittler sollten Sie außerdem klären, welche Dokumente an welche Bank weitergegeben werden.

Darlehensvertrag vor der Unterschrift prüfen

Vor dem Abschluss muss die Bank Ihnen die gesetzlich vorgesehenen vorvertraglichen Informationen in Textform geben. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gehört dazu, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, das ESIS-Merkblatt. Es ist ein standardisiertes Informationsblatt, das den Vergleich erleichtert. Sie können unter den gesetzlichen Bedingungen auch einen Vertragsentwurf verlangen.

Prüfen Sie im Merkblatt und im Vertrag, ob Darlehensbetrag, Rate, Zinsbindung, Tilgung und Restschuld mit Ihrer Planung übereinstimmen. Lesen Sie auch die Regelungen zu Sondertilgungen, Auszahlung und möglichen Zusatzkosten. Lassen Sie sich bei schwer vergleichbaren Finanzierungsmodellen die Gesamtkosten und Risiken erklären. Holen Sie außerdem ein Angebot für ein Annuitätendarlehen zum Vergleich ein.

Ein online ausgefüllter Antrag bedeutet nicht automatisch, dass der Vertrag online verbindlich zustande kommt. Wie Sie den Vertrag unterschreiben, hängt vom Anbieter und vom konkreten Vertrag ab. Je nach Vertrag und den erhaltenen Informationen gelten unterschiedliche Regeln für den Widerruf. Verlassen Sie sich daher nicht auf die pauschale Annahme, jedes online abgeschlossene Immobiliendarlehen lasse sich innerhalb derselben Frist widerrufen.

Auszahlung und Förderung planen

Bei einem Neubau wird das Darlehen häufig nach Baufortschritt in Teilbeträgen ausgezahlt. Prüfen Sie, wie lange die Bank auf Bereitstellungszinsen für noch nicht ausgezahlte Darlehensteile verzichtet. Verbraucherzentralen nennen dafür häufig eine Spanne von drei bis zwölf Monaten. Die Frist in Ihrem Angebot ist maßgeblich. Verzögert sich der Bau, können danach zusätzliche Kosten entstehen.

Prüfen Sie Förderkredite vor dem Notartermin gemeinsam mit dem Finanzierungspartner. Die Bedingungen unterscheiden sich je nach Programm. Beim KfW-Wohneigentumsprogramm 124 muss der Antrag über den Finanzierungspartner gestellt und vor Beginn des Vorhabens beantragt werden. Bei einem Immobilienkauf gilt dort der notarielle Kaufvertrag als Vorhabensbeginn. Übertragen Sie diese Regel nicht ungeprüft auf andere Förderprogramme.

Restschuld und Anschlussfinanzierung

Planen Sie schon beim Angebotsvergleich, wie Sie mit der Restschuld am Ende der Zinsbindung umgehen. Eine höhere Tilgung oder eine längere Zinsbindung kann das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung verringern. Welche Kombination zu Ihnen passt, hängt davon ab, wie viel Rate Sie tragen können und wie viel Planungssicherheit Sie benötigen.

Für Darlehen mit gebundenem Sollzins sieht § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein Kündigungsrecht nach zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang des Darlehens vor. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Wurde später eine neue Vereinbarung über die Rückzahlung oder den Sollzins geschlossen, ist dieser Zeitpunkt für die Frist maßgeblich. Das Recht bedeutet nicht, dass Sie während der vereinbarten Zinsbindung jederzeit kostenfrei aus dem Vertrag aussteigen können.