Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Risiken und Voraussetzungen

Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte und kaum Ersparnisse hat, kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital beantragen. Banken genehmigen sie nur, wenn Einkommen, Bonität und Immobilie zur Finanzierung passen. Die höhere Darlehenssumme steigert meist Monatsrate und Zinskosten.

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung deckt das Darlehen den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten zahlen Sie selbst. Dazu zählen etwa die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für Notar und Grundbucheintrag. Eine 110-Prozent-Finanzierung umfasst auch diese Kosten. Beide Varianten heißen oft „Vollfinanzierung“. Prüfen Sie deshalb, welche Kosten das konkrete Angebot abdeckt.

Was 100- und 110-Prozent-Finanzierung bedeuten

Die Prozentangabe bezieht sich meist auf den Kaufpreis. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag und gegebenenfalls Makler kommen hinzu. Die Verbraucherzentrale nennt rund 10 Prozent des Kaufpreises als grobe Orientierung. Die tatsächliche Summe hängt unter anderem vom Standort und vom Kauf ab.

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung zahlen Sie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln; bei einer 110-Prozent-Finanzierung kann der Kredit auch diese Kosten abdecken. Welche Variante möglich ist, hängt vom konkreten Angebot ab.

Auch der von der Bank angesetzte Immobilienwert zählt. Sie setzt dafür einen sogenannten Beleihungswert an. Das ist der Wert, den sie als langfristige Sicherheit für den Kredit zugrunde legt. Liegt dieser unter dem Kaufpreis, fällt der Kredit im Verhältnis zu diesem Wert höher aus. Das kann die Finanzierung erschweren oder verteuern.

Was die Bank bei einer Vollfinanzierung prüft

Eine Bank entscheidet im Einzelfall, ob sie den Kaufpreis oder auch die Nebenkosten finanziert. Sie prüft vor allem, ob Ihr Einkommen die Rate dauerhaft trägt, welche laufenden Verpflichtungen Sie haben und wie zuverlässig Ihre Einnahmen sind. Auch der Zustand der Immobilie und die Frage, wie gut die Bank sie im Notfall verkaufen könnte, spielen eine Rolle. Zusätzliche Sicherheiten können den Antrag unterstützen. Die Haushaltsrechnung muss weiterhin zeigen, dass nach allen Ausgaben genug Geld für die Rate bleibt.

Nach § 505b BGB müssen Kreditgeber bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen prüfen, ob Sie den Kredit voraussichtlich zurückzahlen können. Dafür nutzen sie notwendige und angemessene Informationen zu Ihrer finanziellen Situation. Dazu gehören Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben sowie weitere finanzielle Umstände. Das Gesetz schreibt keine pauschale Eigenkapitalquote von 20 oder 30 Prozent vor. Die Verbraucherzentrale empfiehlt diese Größenordnung zuzüglich Kaufnebenkosten als vorsichtige Orientierung für eine solide Finanzierung, nicht als gesetzliche Mindestanforderung.

Bereiten Sie für ein Finanzierungsgespräch eine vollständige Übersicht Ihrer Einnahmen, Ausgaben und bestehenden Kredite vor. Ermitteln Sie die Kaufnebenkosten einzeln und halten Sie die Unterlagen zur Immobilie bereit. Berücksichtigen Sie in Ihrer Haushaltsrechnung neben der Kreditrate auch laufende Gebäudekosten, Instandhaltung und eine Rücklage für unerwartete Ausgaben.

Was eine Vollfinanzierung kostet

Wer mehr Geld leiht, zahlt auf eine höhere Darlehenssumme Zinsen. Außerdem können Banken schlechtere Konditionen verlangen, wenn der Kredit im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie hoch ist. Bei mehreren Krediten kann ein Kreditteil besonders teuer sein, der bei einer Verwertung der Immobilie erst nach einem anderen Kredit bedient wird oder gar nicht durch die Immobilie abgesichert ist. Vergleichen Sie deshalb die Gesamtrate und die Gesamtkosten, nicht nur den günstigsten Sollzins.

Eine Modellrechnung von Finanztip zeigt, dass eine höhere Darlehenssumme und ein zusätzlicher Kredit für die Nebenkosten die Monatsrate erhöhen können. Ihre Rate hängt unter anderem vom Zinssatz ab. Auch die Rückzahlungsgeschwindigkeit und die Laufzeit beeinflussen sie. Hinzu kommt die Aufteilung der Darlehen.

Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine hohe Monatsrate lässt weniger Spielraum, wenn sich Ihr Einkommen verringert oder andere Ausgaben steigen. Setzen Sie Ihr Budget deshalb niedriger an als den Höchstbetrag, den eine Bank Ihnen leiht. Prüfen Sie, ob Sie nach der Rate noch Geld für Hausnebenkosten, Reparaturen und Rücklagen übrig haben.

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie regelmäßig eine Rate, die Zinsen und Tilgung umfasst. Nach Ablauf der Zinsbindung, also des Zeitraums mit festem Zinssatz, ist der Kredit oft noch nicht vollständig zurückgezahlt. Dann müssen Sie die noch offene Kreditsumme neu finanzieren. Liegen die Zinsen zu diesem Zeitpunkt höher, steigt die Belastung. Lassen Sie sich deshalb neben der Monatsrate auch zeigen, wie viel am Ende der Zinsbindung noch offen ist.

Ein früher Verkauf kann ebenfalls teuer werden. Ein Umzug oder eine Trennung kann einen frühen Verkauf nach sich ziehen; finanzielle Schwierigkeiten sind ein weiterer möglicher Grund. Die Restschuld müssen Sie in jedem Fall zurückzahlen. Der Verkaufserlös reicht bei einem niedrigen Verkaufspreis möglicherweise nicht aus. Zudem können beim vorzeitigen Ausstieg aus dem Kredit Kosten entstehen, etwa eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist eine Zahlung, die die Bank bei einer vorzeitigen Rückzahlung verlangen kann.

Eine vereinfachte Modellrechnung von Finanztip zeigt, dass ein Verkauf unter dem Kaufpreis bei hoher Finanzierung zu einem Fehlbetrag gegenüber der Restschuld führen kann. Das ist keine Prognose. Verkaufskosten sind darin nicht berücksichtigt.

Auch beim Neubau oder bei einer umfassenden Renovierung sollten Sie Geld für Mehrkosten einplanen. Verzögerungen oder zusätzliche Arbeiten können eine Nachfinanzierung nötig machen. Für noch nicht abgerufene Darlehen können nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Frist Bereitstellungszinsen anfallen. Das sind Zinsen, die die Bank für bereitgestelltes, aber noch nicht abgerufenes Geld berechnet. Die Verbraucherzentrale nennt dafür häufig einen Zeitraum von drei bis zwölf Monaten; maßgeblich ist Ihr Kreditvertrag.

Für den Werterhalt der Bausubstanz empfiehlt die Verbraucherzentrale, jährlich rund 2 Prozent des Gebäudewerts als grobe Orientierung einzuplanen. Das ist keine feste Rechnung für jedes Haus. Der Betrag zeigt aber, warum Sie auch bei einem Neubau eine Rücklage für spätere Reparaturen berücksichtigen sollten.

Wann eine Finanzierung infrage kommt

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kommt eher infrage, wenn Ihr Einkommen verlässlich ist, Ihre monatlichen Verpflichtungen überschaubar sind und die Immobilie für die Bank einen ausreichenden Sicherheitenwert hat. Ein zweites Einkommen im Haushalt verbessert die Haushaltsrechnung, ist aber keine Zusage für eine Kreditbewilligung. Ebenso gibt es kein bestimmtes Einkommen oder einen bestimmten Beruf, der eine Vollfinanzierung automatisch sichert.

Die Verbraucherzentrale empfiehlt grundsätzlich 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten als Eigenkapital. Das senkt den Finanzierungsbedarf und schafft mehr Spielraum. Wenn Sie Zeit haben, kann es deshalb sinnvoll sein, zunächst Geld für die Nebenkosten oder einen Teil des Kaufpreises anzusparen. Auch ein günstigeres Objekt reduziert die Kreditsumme.

Förderkredite können die Finanzierung ergänzen. Die KfW nennt für das Wohneigentumsprogramm 124 einen Kredit für den Kauf oder Bau selbst genutzter Immobilien. Laut Produktinformation können auch Nebenkosten über das Programm finanziert werden. Den Antrag stellen Sie über einen Finanzierungspartner grundsätzlich vor Beginn des Vorhabens oder vor der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags. Die Förderung ersetzt weder die Kreditwürdigkeitsprüfung noch die Prüfung der gesamten Finanzierung.

Kreditangebote vor der Unterschrift vergleichen

Lassen Sie sich für jedes Angebot die genaue Darlehenssumme, die Monatsrate und die Restschuld am Ende der Zinsbindung nennen. Fragen Sie bei mehreren Kreditteilen nach deren Zinssatz, Laufzeit und Besicherung. Ein günstiges Hauptdarlehen sagt wenig über die Gesamtkosten aus, wenn ein weiterer Kredit für die Nebenkosten deutlich teurer ist.

Prüfen Sie außerdem, ob Ihre Haushaltsrechnung auch dann aufgeht, wenn Reparaturen anstehen oder Ihr Einkommen vorübergehend sinkt. Wenn die Finanzierung nur ohne Rücklagen funktioniert, ist ein geringerer Kaufpreis oder ein späterer Kauf meist die sicherere Wahl. Holen Sie Angebote ein, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, und klären Sie mit dem Finanzierungspartner, welche Förderprogramme zu Ihrem Vorhaben passen.