Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Risiken und Voraussetzungen

Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen bedeutet: Sie nehmen einen Kredit auf, der Kaufpreis und Nebenkosten abdeckt. Das erhöht die monatliche Belastung, macht die Prüfung durch die Bank strenger und lässt weniger Spielraum, wenn sich Ihre Lebensumstände ändern. Eine Vollfinanzierung, also ein Kredit ohne eigenen Anteil, ist in Einzelfällen möglich, aber teurer, schwerer zu bekommen und verzeiht weniger Fehler als ein Kauf mit Eigenkapital.

Was "ohne Eigenkapital" genau bedeutet

Der Begriff ist nicht eindeutig. Entscheidend ist, was der Kredit tatsächlich abdeckt. Ein Beispiel mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro und angenommenen Nebenkosten von 40.000 Euro macht den Unterschied deutlich:

• Wer nur den Kaufpreis finanziert, braucht 400.000 Euro Kredit und muss die 40.000 Euro Nebenkosten aus eigener Tasche zahlen.
• Wer Kaufpreis und Nebenkosten finanziert, nimmt 440.000 Euro auf und bringt keinen eigenen Cent ein.

Banken bezeichnen das unterschiedlich. Manche nennen schon die Finanzierung des vollen Kaufpreises eine Vollfinanzierung, andere erst die Variante mit Nebenkosten. Fragen Sie deshalb immer nach den konkreten Beträgen und lassen Sie sich schriftlich geben, welche Kosten der Kredit abdeckt.

Die Nebenkosten als Finanzierungslücke

Die Nebenkosten sind oft der Punkt, an dem der Plan ohne Eigenkapital scheitert. Sie liegen je nach Bundesland und Vermittler in unterschiedlicher Höhe. Zu den Nebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar- und Grundbuchkosten von etwa 2 Prozent und häufig eine Maklerprovision.

Wer diese Kosten nicht aus Ersparnissen zahlen kann, muss sie mitfinanzieren. Das erhöht die Kreditsumme und damit die Zinsbelastung über die gesamte Laufzeit. Dazu kommen Kosten, die viele Käufer unterschätzen: Umzug, Möbel, Renovierungen und nach dem Einzug laufende Ausgaben wie Grundsteuer, Versicherungen, Strom und Heizung. Auch Rücklagen für Reparaturen gehören dazu. Verbraucherschützer nennen als Faustregel 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr für Instandhaltung, andere Quellen sprechen von etwa 2 Prozent des Gebäudewerts. Der tatsächliche Bedarf hängt vom Alter und Zustand des Hauses ab.

Was Banken von Kreditnehmern verlangen

Die gesetzliche Grundlage ist schmal: Nach Paragraf 505a des Bürgerlichen Gesetzbuchs muss ein Kreditgeber die Kreditwürdigkeit des Verbrauchers prüfen, bevor er den Vertrag abschließt. Ein Immobiliendarlehen darf nur vergeben werden, wenn die Rückzahlung wie vereinbart wahrscheinlich ist. Ein Anspruch auf einen Kredit besteht daraus nicht.

Darüber hinaus haben Banken eigene Kriterien, die bei einer Vollfinanzierung strenger ausfallen. Interhyp nennt als Faktoren, die die Chancen verbessern, sehr gute Bonität, überdurchschnittliches Einkommen und zusätzliche Sicherheiten. Auch zwei Kreditnehmer wirken sich günstig aus. Wer die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen kann, hat bessere Aussichten als jemand, der auch diese Kosten finanzieren muss. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Werbung mit Erfolgsgeschichten und die Provisionen von Vermittlern keine individuelle Prüfung ersetzen.

Die monatliche Belastung

Wie hoch Ihre monatliche Rate ausfällt, hängt vor allem von der Kreditsumme ab. Je höher der Kredit, desto höher die monatliche Rate und desto geringer der finanzielle Spielraum. Auch Bonität, Immobilie und Zinsniveau beeinflussen Ihre Konditionen.

Risiken ohne Eigenkapital

Der größte Nachteil einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist der fehlende Puffer. Eine höhere Kreditsumme bedeutet höhere Raten und weniger Spielraum bei Krankheit, Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit oder Familienzuwachs. Wer keine Rücklagen hat, kann eine vorübergehende Einkommenslücke nicht überbrücken.

Dazu kommt das Risiko, dass nach dem Verkauf eine Restschuld bleibt. Wer die Immobilie nach wenigen Jahren verkaufen muss, etwa wegen Trennung oder Umzug, hat bis dahin nur wenig getilgt. Reicht der Verkaufserlös nicht zur Rückzahlung des Kredits, bleibt eine Restschuld, die aus anderen Mitteln beglichen werden muss. Die Verbraucherzentrale warnt außerdem davor, auf eine sichere Wertsteigerung der Immobilie zu vertrauen. Ein Haus ist keine Garantie für Gewinn, und zukünftige Preissteigerungen retten keine überzogene Finanzierung.

Bei einer nachrangigen Finanzierung, etwa einem zweiten Darlehen hinter der ersten Hypothek, ist das Risiko noch größer. Wenn die Immobilie verwertet wird, wird zuerst die erste Hypothek bedient. Bleibt nach dem Verkauf nicht genug übrig, erhält der zweite Kreditgeber weniger oder nichts. Deshalb sind nachrangige Darlehen oft teurer.

Der Verkauf als Stresstest

Ein früher Verkauf kann zu einer Restschuld führen, wenn der Verkaufserlös die Kreditsumme nicht deckt. Das Risiko ist bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital besonders hoch, weil die Kreditsumme größer ist und weniger getilgt wurde. Das Ergebnis hängt vom tatsächlichen Verkaufspreis, den Transaktionskosten, den Zinsen, der Tilgung und der Kreditstruktur ab.

Der Selbstcheck für Ihren Haushalt

Bevor Sie eine Vollfinanzierung ernsthaft in Betracht ziehen, sollten Sie Ihre finanzielle Situation nüchtern durchrechnen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des Haushalts zu erfassen und dann zu schätzen, was sich beim Wechsel vom Mieter zum Eigentümer ändert.

Gehen Sie dabei über die reine Kreditrate hinaus. Rechnen Sie Nebenkosten, Instandhaltungsrücklagen, Versicherungen und mögliche Veränderungen bei Familie, Beruf und Lebenshaltungskosten ein. Planen Sie außerdem einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein. Die Frage ist nicht, welche Rate die Bank Ihnen maximal zubilligt, sondern welche Rate Ihr Haushalt über Jahre hinweg zuverlässig tragen kann.

Wenn die Rechnung nur mit knappem Spielraum aufgeht, haben Sie zwei Alternativen: länger sparen und Eigenkapital aufbauen oder eine günstigere Immobilie wählen. Auch ein kleineres Objekt oder eine andere Region kann die Finanzierung tragfähiger machen.