Bauen mit Bauträger: Vor- und Nachteile im Überblick

Wenn Sie ein noch nicht gebautes Haus oder eine Wohnung kaufen, kann der Bauträger Grundstück und Bauleistung in einem Vertrag anbieten. Er errichtet das Gebäude und überträgt Ihnen das Grundstück oder ein Erbbaurecht. Ein Erbbaurecht gibt Ihnen das Recht, das Grundstück zu bebauen und zu nutzen, ohne Eigentümer zu werden.

Sie müssen weniger selbst koordinieren, haben aber oft weniger Einfluss auf Planung und Ausführung. Prüfen Sie vor der Unterschrift, welche Leistungen der Vertrag umfasst, wann Zahlungen fällig sind und wie der Fertigstellungstermin geregelt ist. Lassen Sie technische Unterlagen bei Bedarf unabhängig begutachten.

Was der Bauträgervertrag regelt

Ein Bauträgervertrag verpflichtet das Unternehmen, ein Haus oder ein ähnliches Bauwerk zu errichten oder umzubauen. Zugleich muss es Ihnen das Grundstück oder ein Erbbaurecht übertragen. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden.

Der Name im Verkaufsprospekt entscheidet nicht darüber, ob ein Bauträgervertrag vorliegt. Wenn Grundstückskauf und Bauleistung in getrennten Verträgen stehen, müssen Sie genau klären, wer Bauherr ist und welche Aufgaben bei Ihnen liegen. Dazu können etwa Bauantrag, Baustellenkontrolle und die Koordination einzelner Gewerke gehören. Auch die gesetzlichen Schutzregeln für Bauträgerverträge gelten nicht automatisch für jede Kombination aus Grundstückskauf und Bauvertrag.

Vorteile beim Bauen mit Bauträger

Sie haben in der Regel einen zentralen Vertragspartner für Grundstück und Bau. Dadurch müssen Sie weniger einzelne Firmen beauftragen und aufeinander abstimmen. Das entlastet besonders dann, wenn Sie sich nicht selbst um die Abläufe auf der Baustelle kümmern möchten.

Sie zahlen grundsätzlich in Raten, passend zum Baufortschritt. Den gesamten Kaufpreis müssen Sie also nicht zu Beginn zahlen. Änderungen und Sonderwünsche lassen sich je nach Projektstand vereinbaren. Halten Sie solche Absprachen schriftlich im Vertrag oder in einer ergänzenden Vereinbarung fest, einschließlich Preis und möglicher Auswirkungen auf den Fertigstellungstermin.

Ein niedrigerer Preis ist kein allgemeiner Vorteil, auf den Sie sich verlassen können. Der Bauträger kann durch Käuferzahlungen weniger auf Bankfinanzierungen angewiesen sein. Ob sich das im Kaufpreis niederschlägt, hängt aber vom konkreten Angebot ab. Vergleichen Sie deshalb den Gesamtpreis und den Leistungsumfang mit ähnlichen Objekten.

Nachteile beim Bauen mit Bauträger

Bei einem noch nicht fertigen Haus können Sie die spätere Ausführung nicht vollständig vor Ort beurteilen. Sie verlassen sich auf Pläne, Baubeschreibung und Vertragsanlagen. Sind diese Unterlagen ungenau, bleibt später eher Streit darüber, welche Materialien, Ausstattungen oder Arbeiten vereinbart waren.

Der Bauträger legt Planung und Ausführung weitgehend fest. Wie viel Sie noch ändern können, hängt vom Stand des Projekts und vom Vertrag ab. Eine Änderung kann zusätzliche Kosten verursachen oder den Bau verzögern. Klären Sie deshalb vor der Unterschrift, ob etwa Grundrissänderungen, zusätzliche Steckdosen oder andere Ausstattungen möglich sind und wie der Bauträger sie berechnet.

Auch Verzögerungen und finanzielle Schwierigkeiten des Unternehmens bleiben Risiken. Eine spätere Fertigstellung kann zusätzliche Wohn- oder Finanzierungskosten auslösen. Gesetzliche Sicherungen begrenzen bestimmte Risiken, ersetzen aber keine sorgfältige Prüfung des Vertrags und garantieren nicht, dass eine Insolvenz ohne Folgen bleibt.

Baubeschreibung und Preis prüfen

Die Baubeschreibung sollte genau aufführen, welche Arbeiten der Bauträger ausführt und welche Qualität die Arbeiten, Materialien und Ausstattung haben. Prüfen Sie sie gemeinsam mit den Plänen und dem Kaufvertrag. Wenn Sie nur den Prospekt oder Musterbilder prüfen, übersehen Sie leicht Leistungen, die dort nicht verbindlich zugesagt sind.

Achten Sie besonders darauf, ob Außenanlagen, Zufahrt, Entwässerung, Hausanschlüsse und Vermessung im Preis enthalten sind. Klären Sie ebenso, welche Arbeiten ausgeschlossen sind, ob Eigenleistungen vorgesehen sind und wie Sonderwünsche abgerechnet werden. Bei einer Eigentumswohnung gehören außerdem die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu den Unterlagen, die Sie vor der Beurkundung lesen sollten.

Lassen Sie sich schriftlich erklären, was Begriffe wie „schlüsselfertig“ oder „bezugsfertig“ im Angebot bedeuten. Sie ersetzen keine genaue Leistungsbeschreibung. Entscheidend ist, welche konkreten Arbeiten der Bauträger laut Vertrag schuldet.

Fälligkeit und Ratenplan verstehen

Der Bauträger darf Zahlungen nach den Regeln der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) erst entgegennehmen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu zählen unter anderem ein wirksamer Vertrag, eine Vormerkung im Grundbuch, die nötigen Genehmigungen und die Ablösung vorrangiger Grundpfandrechte, die Sie nicht übernehmen. Grundpfandrechte sind im Grundbuch eingetragene Sicherheiten für Schulden. Eine Vormerkung sichert Ihren Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung im Grundbuch.

Die MaBV sieht bis zu sieben Teilbeträge vor, die sich am Baufortschritt orientieren. Nach Beginn der Erdarbeiten beträgt die erste Rate bei der Übertragung von Grundstückseigentum 30 Prozent der Vertragssumme; bei einem Erbbaurecht sind es 20 Prozent. Weitere Raten richten sich nach den im Gesetz aufgeführten Bauabschnitten. Dazu gehören 12 Prozent nach Bezugsfertigkeit, fällig bei gleichzeitiger Übergabe des Besitzes, sowie 5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung. Welche Beträge und Bauabschnitte in Ihrem Vertrag stehen, sollten Sie mit der gesetzlichen Regelung abgleichen.

Warten Sie mit einer Zahlung auf die Fälligkeitsmitteilung des Notars und prüfen Sie, ob die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind. Stimmen Sie die Raten mit Ihrer Bank ab, damit die Finanzierung rechtzeitig zu den vorgesehenen Zahlungsterminen bereitsteht. Die Zahlungsgrenze für manche Verbraucherbauverträge gilt nicht automatisch auch für Bauträgerverträge.

Vertrag und Unternehmen prüfen

Bei Verträgen mit Verbrauchern soll der Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Nutzen Sie diese Zeit, um den Vertrag mit der Baubeschreibung und den Plänen abzugleichen. Prüfen Sie dabei auch, ob der Zahlungsplan dazu passt. Der Notar erläutert die rechtlichen Folgen des Geschäfts. Eine bautechnische Prüfung der Bauqualität übernimmt er damit nicht.

Vor der Unterschrift sollten Sie insbesondere diese Punkte klären:

• Leistungsumfang: Sind alle zugesagten Arbeiten und Ausstattungen in den Vertragsunterlagen enthalten?
• Fertigstellung: Ist ein konkreter Termin oder eine ausreichend bestimmte Bauzeit vereinbart, und welche Folgen hat eine Überschreitung?
• Zahlungen: Passt jede Rate zum Baufortschritt, und sind die Voraussetzungen für ihre Fälligkeit erfüllt?
• Unternehmen: Können Sie Referenzobjekte besichtigen, um die bisherige Arbeit des Bauträgers einzuschätzen?
• Finanzierung: Sind die Auszahlungszeitpunkte Ihrer Bank mit dem Zahlungsplan abgestimmt?

Eine unabhängige Fachperson für Bautechnik hilft Ihnen, Lücken in der Baubeschreibung und unklare Angaben zur Ausführung zu erkennen. Die technische Prüfung und die rechtliche Prüfung erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Bei offenen Fragen sollten Sie deshalb die passende Fachperson hinzuziehen, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.

Abnahme und Mängel festhalten

Mit der Abnahme bestätigen Sie, dass das Bauwerk im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt wurde. Die Abnahme hat rechtliche Folgen. Gehen Sie das Haus oder die Wohnung sorgfältig durch und halten Sie sichtbare Mängel im Abnahmeprotokoll fest. Wenn Sie bekannte Mängel nicht ausdrücklich vorbehalten, können bestimmte Rechte verloren gehen.

Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen gilt das Bauwerk als abgenommen, wenn Sie auf eine Aufforderung nicht fristgerecht reagieren und dabei keinen Mangel nennen. Nehmen Sie eine solche Aufforderung ernst und holen Sie bei Unsicherheit fachlichen Rat ein. Für die einschlägigen Mängelansprüche bei einem Bauwerk beträgt die Verjährungsfrist grundsätzlich fünf Jahre ab Abnahme.

Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie außerdem Sondereigentum, etwa Ihre Wohnung, vom Gemeinschaftseigentum, etwa Dach oder Treppenhaus, unterscheiden. Klären Sie, wie die Abnahme des Gemeinschaftseigentums organisiert wird und wie Sie dabei Ihre Rechte wahren.