Vom Kaufangebot zum Notartermin

Beim Immobilienkauf in Deutschland wird der Kaufvertrag grundsätzlich erst verbindlich, wenn ein Notar ihn beurkundet hat. Prüfen Sie vorher Ihre Finanzierung und die Immobilie. Lesen Sie den Vertragsentwurf sorgfältig.

Nach dem Notartermin lässt das Notariat Ihren Anspruch im Grundbuch sichern und teilt Ihnen mit, wann Sie den Kaufpreis zahlen müssen. Die Schlüsselübergabe und die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch folgen in der Regel später.

Wann ein Angebot bindet

Ein informelles Preisangebot ist noch kein notarieller Kaufvertrag. Käufer und Verkäufer können sich zunächst auf den Preis und die wichtigsten Bedingungen einigen. Damit ist der übliche Grundstückskaufvertrag aber noch nicht geschlossen. Verbindlich wird dieser grundsätzlich erst, wenn der Vertrag notariell beurkundet ist.

Ein notariell beurkundetes Angebot ist anders: Wer es abgibt, kann während der darin festgelegten Frist daran gebunden sein. Auch Reservierungsvereinbarungen oder andere Vorabsprachen können rechtliche Folgen auslösen. Ob eine konkrete Vereinbarung beurkundungspflichtig ist oder eine Partei bindet, hängt von ihrem Inhalt ab. Lassen Sie solche Dokumente vor der Unterschrift prüfen und zahlen Sie keine Reservierungsgebühr, ohne die Vereinbarung verstanden zu haben.

Prüfen Sie Objekt und Finanzierung

Klären Sie vor dem Notartermin, ob Sie die Finanzierung gesichert haben. Planen Sie neben dem Kaufpreis auch die Grunderwerbsteuer ein. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie mögliche Maklerkosten. Berücksichtigen Sie außerdem geplante Renovierungen. Wenn Ihre Bank für den Kredit eine Grundschuld im Grundbuch als Sicherheit verlangt, sollte das Notariat die nötigen Unterlagen rechtzeitig erhalten.

Prüfen Sie außerdem Zustand und Unterlagen der Immobilie. Im Grundbuch, dem amtlichen Register für Grundstücke, sehen Sie zum Beispiel, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Rechte dort vermerkt sind. Er ersetzt aber keine bauliche oder wirtschaftliche Prüfung. Prüfen Sie bei einem Haus unter anderem die Baugenehmigungen, mögliche Baulasten (öffentlich-rechtliche Pflichten für das Grundstück), die Erschließung (Anschluss an Straßen und Versorgungsnetze), die Grundstücksgrenzen und Hinweise auf Altlasten, also mögliche Belastungen des Bodens. Wenn Sie den baulichen Zustand nicht sicher beurteilen können, nehmen Sie eine Bausachverständige oder einen Bausachverständigen zur Besichtigung mit.

Bei einer Eigentumswohnung gehören Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung zu den wichtigen Unterlagen. Sie zeigen, welche Räume allein Ihnen gehören und welche Teile alle Eigentümer gemeinsam nutzen. Prüfen Sie auch das Hausgeld und die Rücklage. Klären Sie, ob Zahlungsrückstände bestehen und ob zusätzliche Zahlungen geplant sind, sogenannte Sonderumlagen. Ein Stellplatz oder eine Garage gehört nur dann sicher zum Kaufgegenstand, wenn die Zuordnung in den Unterlagen und im Vertrag klar geregelt ist.

Bei gebrauchten Immobilien sollten Sie bekannte Mängel und Zusagen vor der Beurkundung ansprechen. Da ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss bei solchen Käufen verbreitet ist und arglistig verschwiegene Mängel dadurch nicht ohne Weiteres ausgeschlossen werden, halten Sie wichtige Vereinbarungen und Angaben zum Zustand im Vertrag fest.

Stimmen Sie den Entwurf ab

Sobald sich beide Seiten grundsätzlich geeinigt haben, beauftragen sie ein Notariat, den Kaufvertrag vorzubereiten. Das Notariat prüft das Grundbuch und erstellt üblicherweise den Entwurf. Lesen Sie den Entwurf in Ruhe und klären Sie offene Fragen oder Fehler vor dem Termin.

Achten Sie besonders darauf, dass Kaufgegenstand und Kaufpreis stimmen. Auch mitverkaufte Gegenstände, bekannte Mängel, bestehende Belastungen, Zahlungsweg und Übergabetermin sollten eindeutig geregelt sein. Prüfen Sie, wann Besitz, Nutzen und Lasten übergehen. Die Regelung legt zum Beispiel fest, ab wann Sie die Immobilie nutzen und die laufenden Kosten tragen.

Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass Verbraucher den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Die Zweiwochenfrist gilt im Regelfall. Eine feste Wartefrist besteht nicht für jeden Kauf. Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift stehen.

Was beim Notartermin passiert

Der Notar liest den Vertrag vor, erläutert seine rechtlichen Folgen und beantwortet Fragen. Wenn etwas unklar ist oder nicht stimmt, sprechen Sie es vor der Unterschrift an. Änderungen lassen sich grundsätzlich noch während des Termins aufnehmen.

Der Notar ist unabhängig und unparteiisch. Er gestaltet den Vertrag rechtlich und sorgt dafür, dass er umgesetzt wird. Den Zustand des Gebäudes und die Angemessenheit des Kaufpreises prüft er nicht. Technische Fragen und die Bewertung des Objekts müssen Sie selbst klären oder Fachleute hinzuziehen.

Nebenabreden, die zum Kaufgeschäft gehören, sollten im notariellen Vertrag stehen. Verlassen Sie sich nicht auf zusätzliche mündliche Zusagen außerhalb der Urkunde. Sie ersetzen die vereinbarte Regelung nicht zuverlässig. Mit der Beurkundung wird der Kaufvertrag grundsätzlich verbindlich.

Was nach der Beurkundung passiert

Nach dem Termin erledigt das Notariat die nötigen Schritte, damit der Vertrag umgesetzt wird. Dazu gehören häufig die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, das Einholen nötiger Zustimmungen und Erklärungen sowie die Abstimmung mit Grundbuchamt, Banken und Finanzamt. Auch die Löschung von Belastungen, die der Käufer nicht übernehmen soll, muss gegebenenfalls vorbereitet werden.

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf die spätere Eigentumsübertragung sichert. Sie macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer. Welche weiteren Schritte nötig sind, hängt unter anderem von den Grundbucheinträgen und den Vereinbarungen im Vertrag ab.

Wann Sie den Kaufpreis zahlen

Überweisen Sie den Kaufpreis erst, wenn das Notariat Ihnen mitteilt, dass er fällig ist. Dazu müssen die im Vertrag genannten Voraussetzungen erfüllt sein. Häufig zählen die Vormerkung, erforderliche Genehmigungen, Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen und die Klärung eines möglichen gemeindlichen Vorkaufsrechts dazu.

Entscheidend sind die Regelungen im Kaufvertrag und die Mitteilung des Notariats, dass der Kaufpreis fällig ist; ein pauschaler Zeitraum nach der Unterschrift ist daher keine verlässliche Orientierung. Der Kaufpreis wird üblicherweise direkt an den Verkäufer oder an die im Vertrag genannten Empfänger gezahlt. Ein Notaranderkonto, auf dem der Notar das Geld verwahrt, ist kein allgemeiner Standardschritt.

Wann Sie die Schlüssel erhalten

Der Vertrag legt fest, ab wann Sie die Immobilie übernehmen, nutzen und die laufenden Kosten tragen. Häufig ist die Kaufpreiszahlung die Voraussetzung für die Übergabe. Prüfen Sie die vereinbarte Regelung und stimmen Sie den Übergabetermin mit dem Verkäufer ab.

Bei der Schlüsselübergabe empfiehlt sich ein Protokoll. Darin beschreiben Sie den Zustand der Immobilie und halten fest, welche Schlüssel übergeben wurden und wie die Zählerstände lauten. So lässt sich später nachvollziehen, was bei der Übergabe vereinbart und abgelesen wurde.

Danach wird Ihr Eigentum im Grundbuch eingetragen. Dafür wird regelmäßig eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts benötigt. Sie bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet wurde oder dass eine Steuerbefreiung besteht. Erst mit der Eintragung im Grundbuch sind Sie formell Eigentümer.

Welche Kosten und Zeiten anfallen

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach gesetzlichen Gebühren und den nötigen Vorgängen beim Kauf. Die Kosten hängen unter anderem davon ab, welche Schritte nötig sind. Dazu gehört zum Beispiel, ob für die Finanzierung eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden muss. Bitten Sie das Notariat um eine Kostenschätzung für Ihren Fall, statt mit einer pauschalen Prozentzahl zu planen.

Wie lange es nach der Beurkundung dauert, bis alle Schritte für den Kauf abgeschlossen sind, lässt sich nicht pauschal sagen. Grundbuchamt, Genehmigungen, bestehende Belastungen und die Finanzierung beeinflussen, wie schnell die Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind. Planen Sie deshalb nicht damit, dass Unterschrift, Zahlung, Schlüsselübergabe und Eigentumsumschreibung am selben Tag stattfinden.