Hausfinanzierung Ohne Eigenkapital

Finanzierung für Ihr Haus

Wer ein Haus bauen oder kaufen will, muss zumeist einen Kredit aufnehmen, um die Finanzierung dieses Projekts zu bewältigen. Zahlreiche Banken oder Sparkassen bieten derartige Finanzierungen an, die zumeist als sogenannte Annuitätendarlehen ausgelegt sind. Dabei wird eine bestimmte Darlehenssumme zweckgebunden zur Immobilienfinanzierung ausgereicht, die meist in gleich hohen monatlichen Raten verzinst und getilgt werden muss. Da die Raten gleich hoch bleiben, steigt laufend der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil entsprechend zurückgeht. Grundsätzlich gelten für die Baufinanzierung Zinsen, die deutlich niedriger als bei herkömmlichen Ratenkrediten sind.

Dies folgt daraus, dass das Kreditinstitut aufgrund der dinglichen Sicherung des Darlehens durch eine Grundschuld oder Hypothek auf der finanzierten Immobilie nur ein relativ geringes Risiko des Kapitalverlusts eingeht.

Hausfinanzierung

Anders ist die Situation bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital. Während bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung der Darlehensnehmer eigenes Geld in Höhe von mindestens 20 % der Bau- oder Kaufsumme einbringt, wird bei dieser Form der Finanzierung das Haus ohne Eigenkapital kreditiert. Dies kann im Einzelfall sogar so weit gehen, dass über die Bau- oder Kaufsumme hinaus auch die mit dem Immobilienerwerb verbundenen Nebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Kosten des Grundbuchamts) finanziert werden. Im Ergebnis führt dies dazu, dass die Finanzierung 110 oder 120 % des Wertes der Immobilie ausmachen kann.

Top Baufinanzierung bei Vollfinanzierung des Immobilienerwerbs?

Ein Blick auf einen Finanzrechner für die Baufinanzierung zeigt, dass günstige Zinsen vor allem dann verfügbar sind, wenn ein möglichst hoher Anteil an Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht werden kann. Auch wenn Baugeld aktuell zu besonders vorteilhaften Konditionen verfügbar ist, gilt dies nicht unbedingt auch für eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital. Hier lassen sich Banken und Sparkassen das erhöhte Kreditausfallrisiko meist mit einem deutlichen Zinsaufschlag vergüten, der bei einer 100-%-Finanzierung meist bei 0,3 bis 0,5 % gegenüber dem sonst üblichen Marktzins liegt. Werden auch noch die Nebenkosten finanziert, kann der Zinsaufschlag auch höher ausfallen.

Grundsätzlich ist es also vorteilhaft, bei der Baufinanzierung möglichst viel Eigenkapital einzusetzen. Wer dies nicht kann oder will, trifft meist auf erhöhte Anforderungen an seine Bonität. Dazu gehört zum einen eine "saubere" Schufa-Auskunft mit einem möglichst hohen Scoring-Wert. Zum anderen muss ein überdurchschnittlich hohes Nettoeinkommen nachgewiesen werden, aus dem die laufende Erfüllung der Kreditverbindlichkeiten sichergestellt werden kann. Besonders günstig ist ein faktisch unkündbares Beschäftigungsverhältnis als Beamter oder Angestellter im öffentlichen Dienst. Liegen diese Voraussetzungen vor, ist oft auch eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Vorteilhaft ist es dabei jedoch, wenn nicht noch andere Kredite laufend zu bedienen sind.

Dabei sollte jedoch nicht verkannt werden, dass die meisten Banken und Sparkassen auch dann einen erhöhten Zinssatz als Risikoausgleich fordern, wenn die Bonitätsanforderungen als solche erfüllt sind.

Es kann sich daher lohnen, zusätzliche Sicherheiten anzubieten. Dies kann durch die Stellung eines Mitschuldners oder Bürgen ebenso geschehen wie durch die Abtretung etwa vorhandener Vermögenswerte, wie zum Beispiel Guthaben aus kapitalbildenden Lebens- oder Rentenversicherungen. Ansonsten sollte eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital nur in besonderen Situationen, etwa bei einer Gelegenheit zum günstigen Immobilienerwerb oder zur Sicherung langfristig günstiger Zinsen, erwogen werden. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungsmiete so hoch ist, dass die Kreditrate günstiger ausfällt.

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