Forward Darlehen

Niedrige Zinsen sichern - mit Forward Darlehen

Forward Darlehen haben sich in den letzten Jahren als ein nützliches Instrument der Immobilienfinanzierung am Markt etabliert. Aufgrund der günstigen Zinssituation bei Krediten besteht auf Kreditnehmerseite ein Bedarf an möglichst langfristigen Zinssicherungen. Der Forward Kredit bietet hierfür in bestimmten Situationen eine geeignete Möglichkeit.

Zinsvereinbarungen bei Immobilienfinanzierungen

Baufinanzierung

Immobilienfinanzierungen, zum Beispiel als 100.000 Euro Kredit oder als Kredit für Renovierung, erfolgen üblicherweise über Hypothekendarlehen mit langen Laufzeiten und regelmäßigen Zins- und Tilgungszahlungen. In der Regel wird der Zinssatz dabei am Anfang für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Typische Zinsbindungsfristen sind fünf, zehn oder fünfzehn Jahre. Während dieser Zeit kann der vereinbarte Zinssatz nicht verändert werden.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist findet dann eine sogenannte Anschlussfinanzierung statt. Entweder wird das Darlehen durch einen neuen Kredit abgelöst, oder das bestehende Kreditverhältnis wird weiter fortgeführt und erneut ein Zinsbindungszeitraum vereinbart. Für den Zinssatz der Anschlussfinanzierung sind die Marktverhältnisse zum jeweiligen Zeitpunkt ausschlaggebend. Wenn die Marktzinsen zwischenzeitlich deutlich gestiegen sind, wird die Anschlussfinanzierung für den Kreditnehmer erheblich teurer. Bei sinkenden Zinsen kann er dagegen ein günstiges Darlehen nutzen.

Kreditnehmer, die bereits über eine laufende Immobilienfinanzierung verfügen, stehen möglicherweise vor einem Dilemma. Sie wissen, dass nach Ende des laufenden Zinsbindungszeitraums eine Anschlussfinanzierung notwendig ist und sie die dann geltenden Marktkonditionen akzeptieren müssen. Gerade, wenn steigende Zinsen befürchtet werden, ist diese Situation ungünstig, denn bis zum Ende des Zinsbindungszeitraums sind die Kreditnehmer noch an die bestehende Finanzierung gebunden. Forward Darlehen bieten hier eine Lösung.

Forward Vereinbarungen als Zinssicherungsinstrument

Bei einem Forward Kredit handelt es sich im Prinzip um eine ganz normale Vereinbarung eines Hypothekendarlehens. Er umfasst eine bestimmte Laufzeit mit regelmäßigen Zins- und Tilgungszahlungen und einen Zinsbindungszeitraum. Der Unterschied zu den üblichen Hypothekendarlehen ist: zwischen der Vereinbarung des Kredits und der Darlehensauszahlung besteht ein längerer zeitlicher Zwischenraum, die Forward Periode. Wenn die Forward Vereinbarung heute getroffen wird, dann geschieht dies auf der Basis des jetzigen Marktzinsniveaus, die Auszahlung erfolgt hier erst später, idealerweise am Ende der laufenden Zinsbindungsperiode. Am Markt sind Forward Perioden bis zu fünf Jahren üblich.

Mit der Forward Vereinbarung kann der Kreditnehmer sich den heute geltenden Zinssatz für die Zukunft sichern. Er schützt sich damit vor dem Risiko steigender Zinsen. Sinken die Zinsen, hat der Kreditnehmer das Nachsehen. Er muss dann nämlich die Forward Vereinbarung erfüllen, obwohl am Markt günstigere Kredite erhältlich wären.

Konditionen bei Forward Darlehen

Für die Forward Periode werden von den Banken üblicherweise keine Bereitstellungszinsen oder Kreditzinsen berechnet. Ansonsten fallen bei Forward Darlehen die üblichen Gebühren im Rahmen einer Kreditvergabe an. Höhe und Ausgestaltung der Kosten von Forward Darlehen hängen dabei von der Geschäftspolitik des jeweiligen Institutes ab.

Dennoch hat die Forward Vereinbarung einen Preis. Für die Absicherung gegen das Risiko steigender Zinsen berechnen die Banken einen Zinszuschlag bei den Forward Darlehen Konditionen. Er fällt tendenziell umso größer aus, je länger die Forward Periode und die gewünschte Zinsgarantie sind. Aufschläge zwischen 0,2 Prozent und 0,8 Prozent sind nicht untypisch. Auch hier entscheidet die Geschäftspolitik des einzelnen Instituts. Damit sich die Forward Vereinbarung aus Kreditnehmersicht rechnet, müssen die Zinsen am Markt über die höheren Forward Darlehen Kosten hinaus steigen.

Immobilienfinanzierung: Zinstrends

Betrachtet man die Entwicklung der Hypothekenzinsen in den vergangenen Jahren, so sind die Zinssätze mehr oder weniger kontinuierlich und deutlich gesunken. Dies gilt nicht erst seit der Eurokrise und der lockeren Geldpolitik der EZB. Seit dem Zinshoch Anfang der 1990er Jahre ist ein stetiger Abwärtstrend zu verzeichnen. Im historischen Vergleich sind Hypothekendarlehen daher besonders günstig. Zinssenkungsspielräume nach unten dürften angesichts des bereits erreichten Niedrigzinsniveaus begrenzt sein.

Ob Forward Vereinbarungen sich rentieren, hängt wesentlich von der Einschätzung der weiteren Marktentwicklung ab. Da die Eurokrise die EZB und die europäischen Regierungen noch länger beschäftigen wird, spricht derzeit wenig für eine kurzfristige Änderung der lockeren Geldpolitik. Diese Situation lässt eher weiter niedrige Zinsen erwarten. Schwer vorherzusagen sind die Auswirkungen des Immobilienmarktes. Angesichts mangelnder Anlagealternativen erleben Immobilien derzeit einen Run. Vereinzelt zeigt der Markt Überhitzungserscheinungen. Manche Experten erwarten vor diesem Hintergrund eine tendenziell vorsichtigere Kreditpolitik von Banken mit der Folge steigender Zinsen. Die Effekte dürften vor allem mittel- bis langfristig wirken.

Darlehen: Forward Vereinbarungen sinnvoll?

Forward Darlehen kommen daher vor allem für solche Kreditnehmer in Betracht, bei denen erst in einigen Jahren eine Anschlussfinanzierung ansteht. Bei in absehbarer Zeit stattfindenden Anschlussfinanzierungen sind sie dagegen weniger geeignet. Die Entscheidung für oder gegen eine Forward Vereinbarung ist vor allem eine Sache des persönlichen Sicherheitsbedürfnisses bzw. der individuellen Risikobereitschaft. Auf jeden Fall empfiehlt sich ein Konditionenvergleich unterschiedlicher Anbieter, um billige Kredite zu erhalten. Denn trotz insgesamt niedriger Zinsen ist die Bandbreite der Konditionen am Markt groß.

Dabei sollte bei einer Kredit Anfrage nicht nur auf Zinsen und Gebühren geachtet werden, sondern auch auf die Darlehensbedingungen, insbesondere vorzeitige Tilgungsmöglichkeiten. Mit einer vorzeitigen Tilgung kann man nämlich als Darlehensnehmer die finanziellen Folgen einer falschen Markteinschätzung abmildern. Ansonsten bestehen bei Forward Darlehen nur die gesetzlich festgelegten Kündigungsmöglichkeiten und -fristen für Darlehensverträge.

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