Zwangsversteigerung Immobilien

Ersteigern statt bauen

Bei der Zwangsversteigerung von Immobilien kommen Häuser und Wohnungen zum Verkauf, die dem Staat beispielsweise durch ausgeschlagene Erbschaften oder durch Nachlässe, für die keine erbberechtigte Person gefunden wurde, zugefallen sind. Auch Immobilien, die ihm Rahmen von Scheidungen veräußert werden oder Häuser, deren bisherige Besitzer verschuldet sind, gehören zum Versteigerungskatalog. Diese Nähe berührender Schicksale lässt viele Interessenten vor dem Kauf zurückschrecken. Sie dürfen aber sicher sein, dass insolvente Besitzer oder Paare in Scheidung oft erleichtert sind, wenn das Objekt erfolgreich versteigert wurde. Endet damit doch auch ein langwieriges und nervenaufreibendes Verfahren.

Gerade Neulinge im Bereich der Immobilienauktion sollten sich frühzeitig mit den Besonderheiten einer Zwangsversteigerung vertraut machen, damit sie im Bieterwettstreit einen kühlen Kopf bewahren.

Verkehrswert, Kaufpreis und Finanzierung

Haus bauen/kaufen

Bei der Zwangsversteigerung von Immobilien gelten beispielsweise spezielle Regeln hinsichtlich des Kaufpreises. Zu Beginn der Versteigerung benennt der Rechtspfleger das sogenannte geringste Gebot. Beträgt dieses aber weniger als 5/10 des Verkehrswertes, der zuvor von einem Gutachter ermittelt wurde, darf die Immobilie zu diesem Preis nicht verkauft werden. Nur Gebote oberhalb der 5/10-Grenze dürfen den Zuschlag erhalten. Vorausgesetzt, der Gläubiger ist damit einverstanden. Wird ein Objekt nämlich zum ersten Mal im Rahmen einer Versteigerung angeboten, kann der Gläubiger verfügen, dass ein zuschlagfähiges Gebot mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes erreichen muss. Erst wenn eine Immobilie zum zweiten Mal in die Auktion kommt, fallen diese Mindestgrenzen weg.

Anders als beim klassischen Immobilienerwerb muss jeder Bieter außerdem eine Sicherheitsleistung erbringen, noch bevor er ein Gebot abgibt. Sie beträgt 10 Prozent des angegebenen Verkehrswertes und kann beispielsweise auf das Konto des zuständigen Amtsgerichts überwiesen werden. Auch Bankbürgschaften, Bundesbankschecks und Verrechnungsschecks werden akzeptiert. Eine Barzahlung aber ist ausgeschlossen. Kaufinteressenten müssen sich also frühzeitig um den Nachweis der Sicherheitsleistung kümmern, um an der Versteigerung teilnehmen zu können. Den restlichen Betrag zuzüglich Zinsen und Zuschlagsgebühr muss der erfolgreiche Bieter circa vier bis acht Wochen später zum sogenannten Verteilungstermin entrichten.

Zinsen sparen Käufer, die die Gesamtsumme bereits vor dem Verteilungstermin bei Gericht hinterlegen. Wie bei jedem Immobilienkauf fallen weitere Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer an. Wer auf diesem besonderen Weg ein Eigenheim kaufen möchte, muss sich daher frühzeitig um eine günstige Immobilienfinanzierung bemühen. Interessenten sollten sich auch bewusst machen, dass Häuser und Wohnungen aus Versteigerungen nicht zwangsläufig Schnäppchen sind. Je nach Zustand des Hauses kommen auf den Käufer weitere Kosten für Sanierungsarbeiten zu oder aber die Auktionsteilnehmer überbieten sich gegenseitig, bis der Kaufpreis in etwa dem Preis auf dem freien Markt entspricht.

Kühler Kopf beim Bieterwettstreit

Das ist vor allem bei neuwertigen Immobilien in begehrter Lage der Fall. Hier wäre es manchmal sogar günstiger, ein kleineres Objekt neu zu bauen. Auf einen Bieterwettstreit, bei dem ein Gebot das nächste jagt, sollten sich Neulinge also nicht einlassen. Zu schnell ist das eigene Budget überschritten und ein Rücktritt vom Kauf ist nur in Ausnahmefällen möglich. Deshalb empfehlen Experten dem Laien, eine Immobilienauktion zunächst einmal als Gast zu besuchen. Wer gleich mitbieten möchte, etwa weil er sein Traumobjekt bereits im Versteigerungskatalog entdeckt hat, sollte dies in Begleitung eines Fachanwaltes tun.

Gerade Immobilien aus Teilungsvollstreckungen halten nämlich einige rechtliche Fallstricke bereit, über die nur ein entsprechend spezialisierter Experte beraten kann. Häufig werden im Rahmen einer Zwangsversteigerung Immobilien verkauft, die noch bewohnt sind. Handelt es sich bei dem Bewohner um den bisherigen Eigentümer und Schuldner, der sich weigert die Immobilie zu räumen, muss der Käufer aber keinen Zivilprozess anstreben. Wer ein Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung erwirbt, kann mit Erteilung des Zuschlags einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Anders verhält es sich mit bestehenden Miet- und Pachtverhältnissen. Sie bestehen auch nach der Versteigerung fort, wenn vertraglich nichts anderes vereinbart wurde.

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