Mietkaufvertrag

Mietkaufverträge: Per Miete zum eigenen Haus

Ein Mietkaufvertrag kann auch jenen den Weg ins eigene Haus ebnen, die andernfalls nur schwerlich die Chance hätten, Wohneigentum zu erwerben. Etwa weil sie nicht genug verdienen, um ein normales Baudarlehen bei der Bank zu erhalten. Meist richten sich derartige Angebote daher explizit an Verbraucher, die kein Eigenkapital ansparen konnten oder deren Einkommenssituation nicht optimal ist. Für Interessenten sind Vereinbarungen, die nur eine Kaufoption für die Zukunft enthalten, meist die bessere Wahl. Bei Verträgen hingegen, die eine Kaufverpflichtung festlegen, haben Mieter meist das Nachsehen.

Was viele überdies nicht wissen: Der Kauf von Wohneigentum muss immer vom Notar beglaubigt werden, fehlt das notarielle Siegel, sind sämtliche den Kauf betreffenden Vereinbarungen hinfällig.

Kaufoption versus Kaufverpflichtung

Mietkauf

Anders als in einem reinen Mietverhältnis vereinbaren Mieter und Vermieter im klassischen Mietkaufvertrag, dass die betreffende Immobilie zu einem festgelegten Zeitpunkt oder zumindest innerhalb einer bestimmten Frist dem anfänglichen Mieter übereignet wird. Der Vermieter übernimmt in diesem Fall also die Rolle der Kredit gebenden Bank und kassiert vom Mieter eine monatliche Zahlung, die sich aus der Nutzungsgebühr für das Objekt, einem Tilgungsanteil und einem Zinssatz zusammensetzt. Erfahrungsgemäß versuchen jedoch gerade private Verkäufer, ihren Mietern auch weitere Verpflichtungen aufzuhalsen. Beispielsweise indem sie von ihnen die Übernahme diverser Instandhaltungskosten einfordern, die in einem normalen Mietverhältnis dem Eigentümer obliegen.

Dieses Risiko besteht bei der zweiten Variante des Mietkaufes nicht. Hier wird dem Mieter lediglich eine Kaufoption zugesichert. Solange er sich nicht dazu entscheidet, das Mietobjekt auch tatsächlich zu erwerben, hat er die Rolle eines ganz normalen Mieters inne. Dieses Modell wird meist von Baugenossenschaften angeboten, in die sich der Mieter über den Erwerb von Genossenschaftsanteilen einkauft. Entschließt er sich zum Kauf, werden ihm die gezahlten Anteile auf den Gesamtpreis angerechnet. Kündigt er seinen Mietvertrag, wird ihm das Geld wieder ausbezahlt. Im Gegensatz dazu können klassische Mietkaufverträge nicht ohne enorme finanzielle Einbußen gekündigt werden.

Auf Flexibilität und faire Kostenverteilung achten

Wer mit dieser Art der Finanzierung liebäugelt, sollte daher darauf achten, dass der Vertrag eine Kaufoption und entsprechende Kündigungsmöglichkeiten vorsieht, ihn jedoch nicht zum Erwerb verpflichtet. Mietkaufobjekte, die privat angeboten werden, sind überdies meist Häuser, die sich nur schwer verkaufen lassen. Häufig stellen sich vermeintliche Schnäppchen als renovierungsbedürftige oder ungünstig geschnittene Immobilien heraus. Interessenten sollten sich betreffende Objekte daher ganz genau anschauen und abwägen, ob sie sich vorstellen können, langfristig darin zu leben und die notwendigen Renovierungsarbeiten zu übernehmen. Wer sich zum Kauf verpflichtet, muss meist auch sämtliche Unterhaltungskosten tragen, die andernfalls der Vermieter übernimmt.

Die monatliche Belastung kann also weit über dem liegen, was angehende Eigenheimbesitzer für ein Bankdarlehen bezahlen. Umso wichtiger ist es, dass der vereinbarte Mietzins zu 100 Prozent auf den Kaufpreis angerechnet wird. Rechtlich gesehen sind Verkäufer nämlich nicht zur vollständigen Anrechnung verpflichtet, sondern können einen Teil des Geldes anderweitig verwenden. Diese Praxis führt dazu, dass der Mieter unter Umständen viele Jahre lang überdurchschnittlich hohe Monatsraten bedienen muss, ohne einen wesentlichen Teil des Kaufpreises zu tilgen. Ein optimaler Mietkaufvertrag ist daher nicht nur jederzeit kündbar, sondern geht mit fairen und angemessenen Kosten für Miete und Erwerb einher und regelt eindeutig die Anrechnung der Mietrate auf den Kaufpreis. Außerdem ist er rechtssicher von einem Anwalt verfasst und notariell beglaubigt.

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