Mietkauf Immobilien

Ein Weg zur Immobilie: Mieten, dann kaufen

Der Mietkauf von Immobilien ist eine Alternative zur herkömmlichen Finanzierung eines Haus- oder Wohnungskaufs über ein Bankdarlehen. Allerdings müssen Mietkäufer ein paar Dinge beachten, damit es kein böses Erwachen gibt. Und vergleichen und rechnen zahlt sich auch hier aus.

Mietkauf

Kaufen oder mieten? Manchmal geht beides. Erst einmal wie zur Miete wohnen, während dieser Zeit Geld ansparen, davon dann die Immobilie erwerben. Die bis dahin gezahlte Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet. Kein Bankdarlehen nötig, keine Schulden. Das klingt doch zunächst durchaus verlockend.

Kaufoption oder Kaufvertrag

Es gibt zwei Arten von Mietkauf bei Immobilien. Einmal der Mietkauf im klassischen Sinn, bei dem ein Kaufvertrag unter notarieller Aufsicht geschlossen wird. Dabei wird der volle Kaufpreis nicht gleich fällig, vielmehr zahlt der Käufer feste Monatsraten wie eine Miete an den Verkäufer. Zum vertraglich festgesetzten Zeitpunkt zahlt der Käufer dann den Restbetrag des Kaufpreises an den Verkäufer.

Bei der zweiten Variante, auch Optionskauf genannt, wird hingegen ein Mietvertrag geschlossen. Innerhalb eines vereinbarten Zeitraums von 25 oder mehr Jahren hat der Mieter dann die Option, die Immobilie käuflich zu erwerben. Der Kaufpreis ist dabei festgesetzt, die Kaufoption kann im Grundbuch eingetragen werden. Die Option verpflichtet den Mieter nicht zum Kauf, bei Auszug und Beendigung des Mietvertrags verfällt die Kaufoption in der Regel. Optionskauf wird überwiegend von Wohnbaugenossenschaften angeboten und ist dann mit einem Sparplan und Genossenschaftsbeteiligungen verbunden, die den späteren Kauf ermöglichen sollen.

Vom Mieter zum Eigentümer

Ein Optionskauf über eine Genossenschaft ähnelt dem Bausparen. Der Immobilienerwerb liegt in weiterer Zukunft und ist meist nicht kurzfristig realisierbar. Bei Insolvenz der Genossenschaft können bereits gezahlte Beiträge in den Sparplan verloren gehen. Wer allerdings Geduld mitbringt und eine herkömmliche Immobilienfinanzierung auch mittelfristig nicht stemmen kann oder will, der kann dieses Kaufmodell durchaus in Betracht ziehen.

Der klassische Mietkauf bedeutet letztlich die Stundung des vollen Kaufpreises bis zu einem festgelegten Datum. Bis dahin muss der Käufer Raten auf den Kaufpreis zahlen, die ähnlich wie Mietzahlungen ablaufen. Da diese Raten genau wie Kreditraten neben einem Zinsanteil auch einen Tilgungsanteil enthalten, sind sie meist höher als vergleichbare reine Mieten. Auf jeden Fall sollte man vergleichen, ob als Alternative klassische Baudarlehen nicht eine geringere monatliche Belastung bedeuten. Und ganz wichtig: Der volle Kaufpreis muss zum vereinbarten Zeitpunkt gezahlt werden. Spätestens dann muss auch die Finanzierung des Restbetrages stehen. Also nichts für Käufer mit wenig Eigenkapital, die ein grundsätzliches Bonitätsproblem und keine Chance auf ein späteres Baudarlehen haben.

Fazit

Wenn Sie genügend Eigenkapital für eine klassische Baufinanzierung haben, dann ist in vielen Fällen die Aufnahme eines Baudarlehens dem Mietkauf von Immobilien vorzuziehen. Ein Finanzierungsrechner zur Immobilienfinanzierung kann hier Klarheit schaffen. Die meisten Experten weisen darauf hin, dass die Doppelbelastung durch Miete und Kapitalaufbau beim Mietkaufen im Finanzdebakel enden kann. Außerdem werde die Miete meist nur zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet. Genaues Vertragsstudium, besonders des Kleingedruckten, ist hier angeraten.

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