Immobilienkredit Ohne Eigenkapital

Immobiliendarlehen zur Vollfinanzierung

Immobilienkredit ohne Eigenkapital - dieses Schlagwort steht für die vollständige Finanzierung von Immobilien über Darlehen ohne Einsatz eigener Mittel. Diese Art der Finanzierung ist eine Option für Bauherren, die noch wenig Vermögen für das eigene Haus oder die Wohnung ansparen konnten, aber trotzdem nicht mit der Verwirklichung ihres Bauvorhabens warten wollen.

Vollfinanzierungen im Trend

Immobilienkredite

Normalerweise wird bei der Baufinanzierung ein Eigenanteil von mindestens 25 Prozent empfohlen. Darlehen sollten daher nicht mehr als 75 Prozent der Finanzierungssumme ausmachen. Da Eigenkapital unbefristet zur Verfügung steht und nicht zurückgezahlt werden muss, reduziert es die Finanzierungsrisiken. Außerdem hilft es, die laufenden Zahlungsverpflichtungen zu begrenzen, da Zins- und Tilgungslasten von Krediten verringert werden.

Die Zinssätze für Immobilienkredite sind allerdings bereits seit längerer Zeit besonders niedrig. Selten war es so günstig, Immobiliendarlehen aufzunehmen. In dieser Konstellation wird eine Finanzierung ohne Eigenkapital für viele Bauwillige tragfähig, weil die Raten dank der niedrigen Zinssätze trotzdem überschaubar bleiben. Viele Banken bieten inzwischen sogenannte 100 Prozent-Finanzierungen an. Manche Angebote gehen sogar darüber hinaus und finanzieren auch noch anfallende Nebenkosten beim Immobilienerwerb oder Hausbau mit, also zum Beispiel 105 oder 110 Prozent.

Das ist zu beachten

Damit ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital sinnvoll ist, müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Da die 100 Prozent-Finanzierung riskanter als die Finanzierung mit Eigenanteil ist, kommt sie nur für Bauherren in Frage, die über ein langfristig gesichertes Einkommen verfügen, das Zins- und Tilgungsleistungen dauerhaft sicherstellt. Wegen der größeren Belastung ist sie außerdem primär für Bezieher höherer Einkommen von Interesse. Sie sollte auch nur für Objekte gewählt werden, bei denen klar ist, dass der Eigentümer auf Dauer darin wohnen bleibt. Muss das Haus oder die Wohnung wegen Umzugs bald wieder verkauft werden, besteht das Risiko, dass der Verkaufspreis nicht zur Darlehenstilgung ausreicht.

Wegen des tendenziell höheren Ausfallrisikos ist ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital generell teurer als eine herkömmliche Finanzierung mit Eigenanteil. Die Risikoprämie beim Zinssatz beträgt etwa 0,3 Prozent. Um das Finanzierungsrisiko zu begrenzen, sollten Kreditnehmer auf eine möglichst schnelle Kredittilgung achten, wobei natürlich die finanzielle Leistungsfähigkeit zu berücksichtigen ist. Mit der schnelleren Tilgung wird das vorher unterlassene Sparen de facto nachgeholt, das fehlende Eigenkapital wird im Rahmen der Kreditrückzahlung gebildet.

Die normale Form der Finanzierung ist auch beim Hauskauf ohne Eigenkapital das Annuitätendarlehen mit regelmäßigen Zins- und Tilgungsraten. Eine andere Möglichkeit sind sogenannte endfällige Darlehen. Dabei wird der Kreditbetrag in einer Summe am Laufzeitende getilgt, so dass während der Kreditdauer nur Zinszahlungen anfallen. Oft werden solche Darlehen mit einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag gekoppelt. Die Eigenkapitalbildung findet dann über die Lebensversicherung bzw. das Bausparen statt.

Immobilien als Kapitalanlage

Eine Vollfinanzierung ist auch denkbar, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet werden soll. Hier ist die Finanzierung ohne Eigenkapital etwas anders zu beurteilen. Wenn Lage und Vermietbarkeit des Objektes ein ausreichendes Wertsteigerungspotential und kontinuierliche Mieterträge gewährleisten, kann eine Vollfinanzierung wirtschaftlich durchaus sinnvoll sein. Die Zinsaufwendungen können in diesem Fall u.a. auch steuerlich geltend gemacht werden. Ob sich die Vollfinanzierung rechnet, kann nur eine fallbezogene Kalkulation zeigen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte jedenfalls immer gut überlegt sein.

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