Hypothekenzinsen

Günstige Baufinanzierung durch Zinsvergleich

Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte, muss sich zwangsläufig auch mit dem Thema Hypothekenzinsen auseinandersetzen. Denn kaum jemand hat genügend Kapital, um sich ohne Fremdfinanzierung eine Immobilie leisten zu können. Darum sollten Sie sich spätestens dann mit diesem Thema auseinandersetzen, wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung für sich gefunden haben. Idealerweise informieren Sie sich schon im Vorfeld über die aktuellen Hypothekenkonditionen.

Wo finde ich einen seriösen Hypothekenzinsen Vergleich?

Hypotheken

Im Internet gibt es zahlreiche Möglichkeiten, Hypothekenzinsen zu vergleichen. Dazu können Sie auf unterschiedlichen Vergleichsportalen nachsehen, aber auch auch auf Internetseiten von Banken oder Immobilienmaklern recherchieren. Auch unabhängige Finanzmagazine bieten auf ihren Seiten Informationen zu diesem Thema an, sowohl im Magazin direkt als auch im Internet. Achten Sei bei Ihren Vergleichen aber auch auf die Zinsbindungsfrist, denn je länger diese ist, desto höher ist meistens der Zinssatz. In Zeiten niedriger Zinsen ist dieser Unterschied allerdings ebenfalls relativ gering.

Welche Rolle spielt der Verkehrswert bei den Hypothekenzinsen?

Der Verkehrs- oder Marktwert einer Immobilie gibt an, wie viel die Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung wert ist. Meist handelt es sich um den Schätzwert eines Gutachters. Bei einem Kauf wird jedoch meistens der tatsächlich gezahlte Kaufpreis angesetzt. Die Banken verlangen unterschiedliche Zinssätze, je nachdem, wie hoch eine Immobilie beliehen wird. Grund dafür ist das Risiko der Bank, im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditkunden an ihr Geld zu kommen. Sollte eine Immobilie in die Zwangsversteigerung gelangen, dann wird sie häufig unter Wert verkauft, die Rückzahlung des Hypothekenkredits ist damit nicht gewährleistet. Dieses erhöhte Risiko lässt sich die Bank mit höheren Zinsen bezahlen. In der Regel sind die Zinsen für Kreditbeträge, die 80 Prozent des Immobilienwertes übersteigen besonders hoch. Daher wird angehenden Hausbesitzern empfohlen, ihr Haus mit ausreichend Eigenkapital zu finanzieren.

Wie viel Eigenkapital ist empfehlenswert?

Häufig wird eine Eigenkapitalquote von etwa 40 Prozent für die Immobilienfinanzierung empfohlen. Diese Empfehlung ist recht einfach nachzuvollziehen. Zum eigentlichen Kaufpreis einer Eigentumswohnung oder eines Hauses müssen noch Nebenkosten gezahlt werden. Diese setzen sich im Wesentlichen aus den Gebühren für den Makler und den Notar, den Grunderwerbssteuern und den Gebühren für die Grundbucheintragungen zusammen. Die genaue Höhe dieser Kosten erfahren Sie erst, wenn sie diese bezahlen müssen. Die einzige Ausnahme sind die Maklergebühren, denn diese werden in der Regel schon in der Immobilienanzeige genannt.

Um dennoch eine vernünftige Finanzierung berechnen zu können, werden die Nebenkosten pauschal mit 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises der Immobilie in die Finanzierung eingerechnet. Dieser Anteil der Finanzierung übersteigt also den Verkehrs- oder Marktwert der zu erwerbenden Immobilie und sollte nach Möglichkeit aus Eigenkapital finanziert werden. Um einen relativ günstigen Hypothekenzins zu bekommen, sollte die Beleihung 80 Prozent des Marktwertes nicht übersteigen. Das heißt, weitere 20 Prozent der Finanzierung sollten aus Eigenkapital stammen. So ergibt sich die empfohlene Eigenkapitalquote von 40 Prozent. Natürlich können Sie Ihr Eigenheim auch höher mit einer Hypothek belasten, wenn Ihre Bank dabei mitspielt und Sie die höheren Zinsen zahlen können und wollen.

Wie hängen Zinssatz und monatliche Belastung zusammen?

Die Hypothekenzinsen sind nur ein Teil der monatlichen Belastung, der andere Teil ist die Tilgungsrate. Während die Zinsen von der kreditgebenden Bank vorgegeben sind, kann der Kreditnehmer bei der Tilgungsrate ein Wörtchen mitreden. Die Anfangstilgung kann sehr gering gewählt werden, zum Beispiel ein Prozent Tilgung jährlich. Das wurde in der Vergangenheit oft gemacht. Zu Beginn der Kreditlaufzeit ist der Zinsanteil dann meistens sehr viel höher als die Tilgungsrate. Je mehr der Kredit zurück gezahlt wird, desto geringer wird die Zinsbelastung. Da aber die monatliche Rate gleich bleibt, steigt damit natürlich der Anteil der Tilgung. Die Höhe der Anfangstilgung ist zwar wählbar, sollte aber immer im Zusammenhang mit den Hypothekenzinsen gesehen und ausgewählt werden. Sonst zahlen Sie unter Umständen 50 Jahre und länger den Kredit für Ihr Haus ab.

Welche Anfangstilgung ist ideal?

Als Faustformel gilt: je geringer der Zinssatz ist, desto höher sollte die Anfangstilgung gewählt werden. Das klingt vielleicht paradox, ist jedoch sehr einfach zu erklären. Ein geringer Zinssatz zusammen mit einer geringen Anfangstilgung bedeutet eine ebenfalls geringe monatlich Rate und damit eine sehr lange Kreditlaufzeit. Da der Zinsanteil Ihrer Rate bei einem geringen Zinssatz natürlich auch nur um wenige Euro pro Jahr sinkt, erhöht sich im Gegenzug auch der Tiglungssatz nur unwesentlich. So erklärt sich die lange Kreditlaufzeit. Sie können dies ganz einfach mal mit einem Darlehensrechner im Internet ausprobieren und sich die Kreditlaufzeit für Ihren Wunschkredit bei einer Anfangstilgung von einem Prozent ausrechnen lassen. Vermutlich wird Ihr Arbeitsleben für die Rückzahlung nicht ausreichen.

In Zeiten niedriger Zinsen wird häufig eine minimale Anfangstilgung von zwei Prozent empfohlen. Das bedeutet aber immer noch eine sehr lange Kreditlaufzeit. Wenn es Ihnen finanziell möglich ist, vereinbaren Sie ein anfängliche Tilgung in Höhe von drei oder besser vier Prozent. Damit erreichen Sie eine akzeptable Laufzeit Ihres Darlehens und die Schuldenfreiheit zu Rentenbeginn gelangt in den Bereich des Möglichen.

Wohnen Sie zur Miete und sparen Sie nebenbei schon für ein eigenes Haus, dann empfiehlt sich für Sie folgende Rechnung: Addieren Sie Ihre monatliche Kaltmiete und die bisherige Sparrate für Ihr Eigenheim und setzen Sie diese Summe als monatliche Rate für den Kauf Ihres neuen Heimes ein. Sollten Sie durch diese Rechnung eine höhere Anfangstilgung als die empfohlenen drei bis vier Prozent erreichen, dann freuen Sie sich darüber, dass Sie vermutlich schneller schuldenfrei sein werden als viele Hauskäufer vor Ihnen. Kalkulieren Sie dabei aber wirklich nur die Kaltmiete ein, denn Nebenkosten wie Strom, Heizung, Wasser und Abfall werden Sie auch in Zukunft zahlen müssen. Möglicherweise sind diese Kosten sogar etwas höher zu veranschlagen als in der Vergangenheit, zum Beispiel weil Sie nun mehr Wohnraum zur Verfügung haben.

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