Hypothekenzins

Wo zahlen ich die niedrigsten Hypothekenzinsen?

Die Frage nach dem aktuellen Hypothekenzins scheint sehr wichtig bei der Entscheidung für einen Hauskauf. Sind die Zinsen niedrig, dann wollen plötzlich viele Menschen Häuser oder Eigentumswohnungen kaufen, oft sogar ohne jegliches Eigenkapital. Dies birgt ein hohes Risiko, über das sich viele Käufer gar nicht bewusst sind. Wie sollte also eine realistische Immobilienfinanzierung aussehen, die weder übermäßig riskant ist, noch mit einer extremen monatlichen Belastung die finanzielle Handlungsfähigkeit zu sehr einschränkt?

Ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital empfehlenswert?

Hypotheken

Generell ist eine Immobilienfinanzierung ganz ohne Eigenkapital nicht empfehlenswert. Trotzdem gibt es einige Banken, die diese Art der Finanzierung unterstützen. Das erhöhte Risiko einer Zwangsversteigerung und im Extremfall einer Privatinsolvenz trägt im Endeffekt immer der Käufer der Immobilie. Neben dem eigentlichen Kaufpreis müssen auch die so genannten Kaufnebenkosten, wie Maklercourtage, Notargebühren und Grunderwerbssteuer, bezahlt werden. Diese schlagen mit etwa 15 bis 20 Prozent des Immobilienpreises zu Buche. Das heißt im Klartext: Für eine Finanzierung ohne Eigenkapital wird ein Kredit in Höhe von 120 Prozent des Kaufpreises benötigt und diese Summe lässt sich über eine Hypothek nicht sichern. Die Bank wird eine zusätzliche Sicherheit verlangen, die in der Regel auch zusätzlich Geld kosten wird.

Bis zu einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent des Wertes einer Immobilie ist es möglich, relativ günstige Hypothekzinsen zu bekommen. Für Kredite, die diese Grenze übersteigen, steigt auch der Hypothekenzinssatz erheblich an. Das führt natürlich auch zu einer höheren monatlichen Belastung. Ein Ausweg aus diesem Dilemma könnte ein Mietkauf sein. Bei dieser Variante wird dem Mieter vertraglich das Recht eingeräumt, das Mietobjekt zu einem späteren Zeitpunkt zu einem festgesetzten Kaufpreis zu kaufen. Oft wird für die Umwandlung in einen Kauf nur eine bestimmte Frist eingeräumt, das gibt beiden Vertragsparteien eine gewisse Planungssicherheit. Bisher geleistete Mietzahlungen werden dabei auf den Kaufpreis angerechnet. In der Finanzierung können sie dann dem Eigenkapital zugerechnet werden. Durch gleichzeitiges Ansparen weiteren Kapitals und damit steigendem Eigenkapital kann später häufig ein günstigerer Hypothekenzins ausgehandelt werden.

Welche Anfangstilgung sollte ich wählen?

Grundsätzlich man man sagen: Je höher die Anfangstilgung ist, desto eher ist der Kredit getilgt und der Immobilienbesitzer schuldenfrei. Daher sollten Sie die höchste Anfangstilgung nehmen, die für Sie finanzierbar ist. Empfehlenswert ist eine Anfangstilgung von mindestens drei bis vier Prozent. Liegt die Tilgung zu Beginn bei einem Prozent, wie in der Vergangenheit oft üblich, dann ist es in Zeiten mit einem niedrigen Hypothekenzins kaum einem Immobilienkäufer möglich, einen Hypothekenkredit im Laufe seines Lebens zu tilgen. Dies scheint ein Widerspruch zu sein, ist aber ganz einfach zu erklären. Die monatliche Rate für eine Hypothek setzt sich aus der Zinszahlung und der Tilgung zusammen. Im Laufe der Zeit sinkt die Zinszahlung und der entsprechende Betrag wird zusätzlich für die Tilgung verwendet. Ist der Zinssatz niedrig, dann ist der Betrag der monatlichen Rate, der für die Zinszahlung verwendet wird auch nur gering. Mit zunehmender Tilgung verändert sich der Anteil von Zinsen und Tilgung demnach nur geringfügig. Es muss also von Anfang an ein höherer Betrag für die Tilgung verwendet werden, damit der Kredit in einer angemessenen Zeit getilgt werden kann.

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