Hauskauf Ohne Eigenkapital

Hauskredite für Vollfinanzierer

Bewegen sich die Bauzinsen auf einem historisch tiefen Niveau, kann ein Hauskauf auch ohne Eigenkapital finanziert werden. Die Gesamtkosten des Baudarlehens verteuern sich, niedriger Gebühren sei Dank, schließlich nur unwesentlich. So zumindest versprechen es Immobilienvermittler und Finanzberater. Vollfinanzierungen oder gar Finanzierungen über 120 Prozent, wie sie beispielsweise in den USA viele Jahre lang gang und gäbe waren, werden in Deutschland dennoch relativ selten vergeben. Gelten sie doch für Bank und Kreditnehmer als besonders risikoreich.

Wer ganz ohne Ersparnisse ins Abenteuer Eigenheim starten will, muss daher hohen Anforderungen in Bezug auf Einkommen und Beruf gerecht werden.

Mögliche Risiken bei der Vollfinanzierung

Immobilienkredite

Normalerweise setzen Banken für Hauskredite ein Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises voraus. Dabei gilt ein Darlehen als umso sicherer, je mehr eigenes Vermögen der Kreditnehmer einbringen kann. Darüber hinaus wird die Bank erstrangig im Grundbuch eingetragen. Nur bei vergleichsweise kleinen Leihsummen in Höhe von rund 20.000 Euro verzichtet die Bank auf die Abtretung einer Grundschuld. In der Praxis werden diese allerdings selten für den Immobilienerwerb als vielmehr für Modernisierungsmaßnahmen verwendet. Ist der Kreditnehmer mit mehr als 2,5 Prozent der Darlehenssumme im Rückstand, kann die Bank den Hauskredit kündigen und die Immobilie zur Vermietung oder zum Verkauf beanspruchen.

Dieses Risiko trägt jeder Bauherr, umso mehr betrifft es aber Verbraucher, die den Hauskauf ohne Eigenkapital stemmen wollen. Eine vollfinanzierte Immobilie kann die Bank nämlich nur unter Einbußen von bis zu 20 Prozent des ursprünglichen Preises zwangsversteigern. Die fehlende Summe sowie die im Rahmen der Zwangsmaßnahme anfallenden Kosten muss der Kreditnehmer ebenfalls begleichen. Verbraucher, die keine weiteren Ersparnisse vorweisen können, stehen dann schnell vor der Privatinsolvenz. Darüber hinaus räumt Paragraf 490 des Bürgerlichen Gesetzbuches Banken das Recht auf eine außerordentliche Kündigung ein, wenn sich die finanzielle Situation des Kreditnehmers drastisch verschlechtert oder die finanzierte Immobilie an Wert verliert.

Gutes Einkommen und werthaltige Immobilie

Ein Hausbaukredit über 100 Prozent oder mehr eignet sich also nur für Personen, die ein ebenso hohes wie stabiles Einkommen erzielen. Dazu gehören beispielsweise Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst. Junge Kunden, die noch viele Verdienstjahre vor sich haben, werden von Banken ebenfalls bevorzugt. Außerdem sollte der Wert der Immobilie den Kredit vollständig abdecken. Häuser in schlechter Lage oder unrenoviertem Zustand eignen sich nicht zur Vollfinanzierung, da sie sich auch im Rahmen einer Zwangsversteigerung nur schwer weiterverkaufen lassen. Verbraucher, die den Hauskauf ohne Eigenkapital anstreben, sollten sich im Vorfeld zudem über die gängigen Zinsaufschläge bei Vollfinanzierungen informieren.

Die Zinshöhe orientiert sich nämlich an der Risikobewertung des Darlehens, wobei fehlendes Eigenkapital oder mangelhafte Bonität stets mit höheren Gebühren einhergeht. Um eine Vorstellung davon zu bekommen, welche Kosten auf sie zukommen, können zukünftige Bauherren einen Hauskreditrechner nutzen und die verschiedenen Finanzierungsvarianten online prüfen. Wer noch kein konkretes Angebot vorliegen hat, spielt den Hauskreditvergleich beispielsweise mit unterschiedlich hohen Zinssätzen durch. Ein Annuitäten-Rechner erstellt dem Nutzer außerdem einen vollständigen Tilgungsplan von der Darlehensaufnahme bis hin zum Ende der Zinsbindungsperiode. Baudarlehen über 100 Prozent sind mit Ablauf der Sollzinsbindung selten abbezahlt. Auch diesen Umstand sollten Verbraucher hinsichtlich der Zinsentwicklung, ihres eigenen Alters und der verbleibenden Zeit bis zur Rente bedenken.

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