Eigenheim

Bei Bau oder Kauf eines Eigenheim richtig kalkulieren

Welche Art von Eigenheim für den zukünftigen Immobilienbesitzer infrage kommt, hängt auch von seinem Geldbeutel ab. Am teuersten ist ein freistehendes Einfamilienhaus. Auf Platz zwei der Preisliste steht das Reiheneckhaus, gefolgt von der Doppelhaushälfte und dem Reihenmittelhaus. Ein Neubau ist immer teurer als der Kauf einer Immobilie. Ob man baut oder besser kauft, ist auch eine Frage nach dem zeitlichen Aufwand.

Der Bau eines Eigenheims dauert von der Planung bis zum fertigen Haus und dem Einzug mindestens ein Jahr. Zeit kostet es außerdem, wenn der Bauherr mit hoher Eigenleistung den finanziellen Aufwand senken will. Dagegen senken schlüsselfertige Häuser, das Bauhaus oder Fertighäuser sowohl den Planungsaufwand als auch die Bauzeit.

So viel Haus darf es sein

Haus bauen/kaufen

Um sich ein Haus leisten zu können, sollte Geld auf der hohen Kante sein. Immerhin 20 Prozent des Preises sollten als Eigenkapital vorhanden sein, sagt eine Faustregel. Beim gesamten finanziellen Aufwand dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Dazu gehören die Gebühren für den Makler und den Notar sowie die Grunderwerbssteuer. Das macht noch einmal bis zu 12 Prozent der Gesamtkosten aus. Wer ein hohes Eigenkapital aufbringen kann, dem winken bei der Finanzierung Zinsrabatte. Wer dagegen mit weniger eigenem Geld aufwarten kann, muss mit kräftigen Aufschlägen rechnen.

Außerdem müssen Bauherren oder auch Käufer die monatlichen Raten durchgängig und pünktlich zahlen können. Dazu braucht es eine genaue Analyse der finanziellen Voraussetzungen, sowohl bei den Einnahmen als auch bei den Ausgaben. Eine monatliche Rate für die Ablösung eines Darlehens darf grundsätzlich nicht über der zuvor gezahlten Miete plus monatliche Sparrate liegen. Notwendig ist außerdem ein sicherer Arbeitsplatz mit einem guten Einkommen. Denn eine Immobilienfinanzierung läuft Jahre oder Jahrzehnte. Auch der Staat hilft mit, etwa über eine Riester-Förderung.

Der Immobilienkredit

Um den richtigen Immobilienkredit für die Finanzierung zu berechnen, müssen viele Punkte beachtet werden. Einer davon ist die Darlehenssumme. Ihre Höhe hängt von den Baukosten bzw. den Kaufpreis für das Eigenheim, dem Eigenkapital plus einem eventuellen Risikoabschlag der Bank ab. Bauherren sollten hier richtig kalkulieren. Übersteigen tatsächliche Ausgaben die Kostenvoranschläge von Baugewerken, sprengt das leicht ein zu knapp angesetztes Budget. Eine Nachfinanzierung wird dann teuer. Verfügbares Eigenkapital muss bei der Kreditanfrage nachgewiesen werden. In der Regel verlangen die Banken zehn Prozent. Wer mehr hat, fährt besser. Nicht vergessen werden sollten die Erwerbsnebenkosten. Sie können ein paar tausend Euro betragen.

Für die Laufzeit eines Immobilienkredites empfehlen Profis in der Regel 20 Jahre. So können Bauherren und Käufer sich aktuelle Zinsen beim Immobilienkredit sichern. Sie können auch aus Verträgen, deren Zinsbindung mehr als zehn Jahre beträgt, aussteigen, falls die Zinsen weiter fallen und ein weiterer günstiger Immobilienkredit in Aussicht steht. Der Ausstieg geht ab dem zehnten Jahr nach dem der Kredit vollständig ausgezahlt wurde. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate, eine Strafgebühr fällt nicht an. Die Annuitätenzahlungen pro Monat, das sind Zins- und Tilgungsraten, sollten nicht mehr als 40 Prozent vom Nettoeinkommen des Bauherrn betragen. Und zwar einschließlich aller Nebenkosten für das Eigenheim. Das sind unter anderem Rücklagen für die Instandhaltung, das Hausgeld oder die Heizkosten. Vereinbart werden sollte, wenn möglich, eine Tilgung von zwei Prozent im Monat. Dabei hilft es nicht, sich die Kosten schön zu rechnen. Besser ist es, wenn über die Jahre steigende Kosten für den Unterhalt gleich von Beginn an mit einkalkuliert werden.

Die Frage nach den Folgekosten

Für die oftmals sehr lange Planungsphase und Bauzeit bei einem Eigenheim werden Bauherren oft mit einer Immobilie belohnt, die etwa bei der Energieeffizienz dem neuesten Standard entspricht. Das senkt die Folgekosten in erheblichem Maß. In der Regel beträgt die Gewährleistung für Neubauten fünf Jahre. Im Schnitt haben Hausbesitzer nach dem Bezug zehn Jahre ihre Ruhe, dann erst fallen größere Instandhaltungsarbeiten an. Bei einer gebrauchten Immobilie ist die Situation anders. Hier kann die komplette Sanierung fast so teuer werden wie der Neubau. Diese Folgekosten sollten alle, die lieber eine fertige Immobilie kaufen wollen, unbedingt beachten und finanzielle Reserven bilden.

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